Não por acaso deparamos juntos, não só nas “Institutas” (3, 23, e 3, 24), mas também no “Digesto” (19, 1, e 19, 2), os contratos de emptio et venditio e de locatio, conductio rerum. Ide fato, vários pontos de contato há entre um e outro. Bem significativa é a distinção, hoje odiosa, de que “pela locação não se cede a propriedade, mas o gôzo dela”.; “por isso… não é contrato de venda, e sim contrato de uso…”,1 distinção essa ao tempo tão necessária que mereceu regra do mesmo “Digesto” (XVIII, 1, fr. 80, § 3).

Não é outra a lição de CLÓVIS: “Na locação e na compra-e-venda se encontrem as mesmas regras segundo observara o esclarecido GAIUS: “iisdem juris regulis Consistit”.2

Retomada para uso próprio

Assim, nem às tradições mais vetustas do Direito, nem à própria técnica jurídica fugiu a atual lei de locações ao atribuir firmemente ao locador – “…locador e não só proprietário”…3 – a prerrogativa de retomada de parte do prédio por êle ocupado, para si ou para determinados familiares seus,4 direito que o Código Civil reconhecia, quanto ao todo, ao novo adquirente,5 e que a legislação entre dita lei e dito Código ora limitava ao próprio uso do locador ou sublocador,6 ora o restringia só ao proprietário quanto ao uso dêste ou de familiares seus,7 ora o coarctava a “cômodos” para uso de locador, ou sublocador, e sua família,8 não deixando, aliás, de exigir, ao autor da retomada total para uso próprio ou de familiares, a qualidade de plena in re potestas,9 ora autorizando a locador a retomada total, mas, para familiares seus, só a parcial.10

E é para admirar-se, pois, como é dito e repetido, as leis emergenciais padecem, em geral, dos males advindos da pressa, formando, não raro, espécimes teratológicos no mundo jurídico. Ainda mais que, entre nós, não só tais leis apresentam desprimôres: lembremos o nosso Código de Proc. Civil, falho do seu art. 318, I,11 quando deixa dúvida sôbre o prazo decendial contestatório.12

Com o advento da lei nº 1.300, prorrogada até 31 de dezembro de 1954,13 tomou vulto a questão do caráter total ou parcial da locação, para o fim de pedido, pelo locador, de fração do prédio que ocupa, para seu uso, ou para residência de familiares seus (art. 15, IV); e para o fim do pedido do prédio, para residência, pelo respectivo proprietário (mesmo artigo, III e V).

Extensão ao sublocador

Outras questões foram prontamente solvidas. O direito de tal pedido do locador estendia-se ao sublocador? Já o decidira o Supremo Tribunal Federal, ainda no regime do dec.-lei nº 9.669, pela afirmativa,14 citando AGOSTINHO ALVIM,15 e antecipando a exegese da lei nº 1.300, como expressamente amplificadora dêsse direito do locador ao sublocador;16 logo, afirmativamente, se manifestariam PONTES DE MIRANDA,17 ESPÍNOLA FILHO18 e LUÍS A. DE ANDRADE – J. J. MARQUES FILHO19 e AGOSTINHO ALVIM. O pedido do resto do prédio, pelo locador, podia ser só para fins residenciais, já que para seus familiares o texto era dos em que interpretatio cessat in claris? Pelo “sim”, responderam vários arestos,20 como, ainda no regime do dec.-lei nº 9.669, se haviam pronunciado, tanto em voto vencido do Sr. ministro ROCHA LAGOA,21 como ainda “alguns julgados”.22 E, pelo “não”, isto é, em prol dos “fins residenciais ou comerciais”, GODINHO,23 ESPÍNOLA FILHO,24 o já referido acórdão do excelso Pretório,25 como já em 1946 o aludido ALVIM,26 o acórdão do mesmo Tribunal, de 26 de julho de 1951,27 êste logo tornado “torrencial jurisprudência”, naquele Sumo Concílio e em nossos tribunais em geral, enumerada por ANDRADE e MARQUES.28 Cabe ressaltar que o Supremo Tribunal Federal, em julgado,29 citado pela 3ª Câmara do Tribunal de Justiça ao Distrito Federal em acórdão de 20 de junho de 1952,30 declarou inegável o direito de retomada do sublocador, assim para fim residencial, como para fins comerciais.

Caracterização da locação parcial

Todavia, a qualificação da locação como total ou parcial resta indecisa ainda. Já decorrera boa parte do ano de 1952, quando os tratadistas ANDRADE e MARQUES, depois de evidenciarem a importância da diferenciação para os fins da retomada: “…enquanto na locação total não se admite a retomada para uso de ascendentes, descendentes e dependentes, é ela permitida na locação parcial; por outro lado, se se trata de retomada para uso próprio, só de parte do prédio, pode a mesma ter lugar, ainda que não possua o locador a qualidade de proprietário do imóvel, o que já não ocorre na locação total do prédio”,31 ainda concluíram, com louvável prudência, que “não há, na verdade, nenhum critério por si só seguro, capaz de, aprioràsticamente, servir de elemento decisivo na distinção entre a locação parcial e a locação total”.32

Grande verdade. Aludidos autores ensaiam um critério: “Estruturalmente, pode o imóvel constituir um só prédio, mas, conter duas ou mais unidades autônomas, não se podendo cogitar, em tal caso, da retomada parcial”.33 De modo que, a essa e a outras luzes, podemos assim gizar uma primeira solução do problema: é parcial a locação quando abrange um todo sem divisões autônomas; é total em caso contrário. O critério, como se vê, é de unidade.

De passagem, em que pêse à alta excelência dêsses autores, julgamos descabida a significação estrita de “parte do prédio” como simplesmente “cômodos”, que os mesmos defendem,34 apenas por causa da expressão “cômodos”, usada pelo decreto-lei nº 6.733.35 Data venia, aí seria distinguir onde a lei não distingue; não compreensível será que lei nova amplie o que lei anterior restringia, e resulte da ampliação ficar-se em stato quo ante; pela lei universal do menor esfôrço, poderia o legislador repetir o vocábulo “cômodos” na nova lei; o dec.-lei n° 6.739 foi ultrapassado, em tempo e em vigência, por duas leis (o dec.-lei nº 9.669 e a lei atual), que revogam as antecedentes, e vão numa progressiva melhoria de técnica jurídica, não sendo o mais despiciendo aspecto ser o diploma vigente oriundo de um Poder Legislativo acaso bem mais versado e mais sereno em nossa ciência que, em geral, o legislador discricionário.

Insistindo, para caracterizar a “locação parcial”, no critério de “unidade” das partes do imóvel, diz PONTES DE MIRANDA: “O que dá a unidade é o Registro de Imóveis. Tôda divisão de propriedade há de constar dêle… Mais acertado foi o critério da 4ª Câmara, a 15 de abril de 1948 (174, 216), adotado pelo 2° Grupo das Câmaras Cíveis a 4 de novembro de 1948 (177, 619) – o da numeração e pagamento de impostos”…36

Advêm, daí, outros elementos para a solução do problema: registro imobiliário, numeração e fisco.

ESPÍNOLA FILHO acrescenta mais um, de grande limpidez, e que não deixa de ser uma variante da unidade do imóvel – a “unidade da sua utilização”: “Sempre que a dependência despejanda não pode servir ao fim visado sem obras, o pedido é de ser repelido”.37 Eis requisito que o ilustre desembargador anexa às condições de ser o locador (ou sublocador) retomante “residente no prédio” ou o utilizar “de qualquer forma, em usa próprio”, e pedir êle “o resto do prédio locado ou sublocado, ou parte dêle, a fim de aí, residir, como também para o utilizar de qualquer forma lícita e honrosa”.38 Deve notar-se que, inspirada por êsse conceito, a Câmara do Tribunal de Justiça do Distrito Federal negou retomada de um sobrado a locador ocupante de loja, que visava nêle instalar bilhares, por tal ponto de vista ético e pelo social de não se deverem deslocar do sobrado, em favor de tais “antros de jogatina”, duas grandes famílias.39

Aliás, êsse mesmo acórdão, relatado pelo desembargador SABÓIA LIMA, não deixa de esposar também a tese da unidade do mesmo modo que PONTES DE MIRANDA e ANDRADE-MARQUES: aponta ermo uma das condições da retomada que “a parte despejanda seja uma dependência da habitação40 do locador”, e qualifica de “total” a locação porque sobrado e loja ostentavam numeração diversa, “não havendo qualquer ligação entre o botequim do andar térreo e a moradia dos altos”.

Argumento do art. 53, nº II, do Cód. Civil

Essa constante e inegável perquirição de “unidade” nos imóveis alugados, visando categorizar a locação parcial, remontará, fatal e brevemente, às definições básicas e genéricas do nosso direito civil, sendo de admirar até que, perante nossos juízes e tribunais, nos prélios forenses entre locadores e locatários, um argumento ainda não haja sido invocado: o do nº II do art. 53 do nosso Cód. Civil, que declara indivisíveis as coisas naturalmente divisíveis se assim as considerar a vontade das partes. Juntamente com os elementos acima apontados, ou de per si, tal prerrogativa, que nos parece par da garantia constitucional da propriedade, poderá ser investigada não só quanto à intenção do proprietário ao construir o imóvel, mas também quanto à sua intenção ao utilizá-lo, mas ainda quanto ao desejo manifestado por êle nas várias locações conjugadamente ao de seus locatários, mas também ainda quanto à volição de cada inquilino em relação à de cada qual de seus sucessivos cessionários: persistindo sempre a “unidade” pela vontade das partes, teremos ensejo de ver solvido o flutuante problema da qualificação das locações parciais, que tanto discutem nossos magistrados, tratadistas e causídicos. Assim, plantas de engenharia, contratos, de construção, escrituras de locação e de cessão de locação, só ou com certidões de registro imobiliário, provas da numeração, talões de impostos fiscais; desnecessidade de obras para o fim da retomada …ajudarão a pôr têrmo à controvérsia já tão longa e movimentada, sem embargo de brilhante. Entre outros civilistas (CLÓVIS, EDUARDO ESPÍNOLA, TEIXEIRA DE FREITAS), CARVALHO SANTOS não vacila em retrucar positivamente; à pergunta de permitir o Código que a indivisibilidade das coisas possa depender da vontade das partes.41

__________________

Notas:

1 JOÃO HENRIQUE, “Direito Romano”, volume II, § 966.

2 “Direito das Obrigações”, § 131, in fine.

3 PONTES DE MIRANDA, “Tratado de Direito Predial”, vol. IV, § 53.

4 Lei nº 1.300, de 28 de dezembro de 1950, art. 15, IV.

5 Art. 1.197.

6 Dec.-lei nº 4.598, de 20 de agosto de 1942, art. 4º, letra e.

7 Dec.-lei nº 5.169, de 4 de janeiro de 1943, art. 4º, letra e.

8 Dec.-lei nº 6.739, de 26 de julho de 1944, art. 8º, letra f.

9 Dec.-lei nº 6.739, de 26 de julho de 1944, art. 8º, letra e.

10 Dec.-lei nº 9.669, de 29 de agôsto de 1946, art. 18, II.

11 Êsse “quandoque bonus dormitat Homerus” é um manancial de constantes coups-de-Jarnac forenses. Que o diga quem por êle passou…

12 PONTES DE MIRANDA, CARVALHO SANTOS e L. M. GUIMARÃES, comentando o Código em suas conhecidas obras sôbre processo civil, criticam desfavoràvelmente o artigo.

13 Lei nº 1.708, de 23 de outubro de 1952, “Diário Oficial” de 27 de outubro de 1952.

14 Acórdão de 26 de julho de 1951, “Diário da Justiça” de 6 de julho de 1953, apenso ao número 152, pág. 1.857.

15 “Comentários à Lei do Inquilinato”, página 10.

16 Voto do ministro ÁBNER DE VASCONCELOS, comentando o § 1º do art. 1º da lei nº 1.300, in acórdão da nota 14, supra.

17 Nota 2 supra.

18 “A Locação Residencial e Comercial em Face da lei nº 1.300”, § 54, pág. 167.

19 “Locação Predial Urbana”, § 222, página 250.

20 Citados de passagem pelo ministro OROZIMBO NONATO, em relatório ao recurso extraordinário nº 14.633, relatório que, como a decisão, esposava o ponto de vista dos “fins residenciais ou comerciais” (em 10 de outubro de 1950, “Diário da Justiça” de 24 de novembro de 1952, apenso ao nº 272, pág. 5.292).

21 Acórdão do Supremo Tribunal Federal, de 1º de agôsto de 1951, “Diário da Justiça” de 15 de junho de 1953, apenso ao nº 134, pág. 1.662.

22 ANDRADE e MARQUES, ob. cit., página 210.

23 “Comentários à Nova Lei do Inquilinato”, pág. 77.

24 Ob. e loc. cits.

25 Nota 21 supra.

26 Ob. cit., págs. 59 e 79-80.

27 Nota 14 supra.

28 Ob. cit., nota 349, pág. 209.

29 “Arq. Judiciário”; vol. 97, pág. 369.

30 “Diário da Justiça” de 5 de fevereiro de 1953, apenso ao nº 30, pág. 455.

31 Ob. cit., § 224, págs. 251 e 252.

32 Ob. cit., § 224, págs. 251 e 252.

33 Ob. cit., § 224, págs. 251 e 252.

34 Ob. cit., § 224, págs. 251 e 252.

35 Art. 8º, f.

36 Ob. cit., § 53, pág. 265.

37 Ob. cit., conceito transcrito no acórdão da 3ª Câmara Cível, em 12 de maio de 1952, “Diário da Justiça” de 5 de fevereiro de 1953, apenso ao nº 50, pág. 455.

38 ESPÍNOLA FILHO, ob. cit., § 54.

39 Acórdão citado na nota 37 supra.

40 Deve entender-se, data venia, como “ocupação, utilização”.

41 “Código Civil Brasileiro Interpretado”, vol. II, pág. 49.

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