Promessa de Venda de Imóvel

REVISTA FORENSE – VOLUME 157
JANEIRO-FEVEREIRO DE 1955
Bimestral
ISSN 0102-8413

FUNDADA EM 1904
PUBLICAÇÃO NACIONAL DE DOUTRINA, JURISPRUDÊNCIA E LEGISLAÇÃO

FUNDADORES
Francisco Mendes Pimentel
Estevão L. de Magalhães Pinto,

Abreviaturas e siglas usadas
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CRÔNICA

• Orozimbo Nonato e a Hermenêutica Jurídica Contemporânea, Alípio Silveira

DOUTRINA

• Os partidos políticos nacionais, Afonso Arinos de Melo Franco
• A ação popular constitucional, Paulo Barbosa de Campos Filho
• A ação popular e o poder discricionário da administração, Rafael Bielsa
• Estabelecimento de cláusula de escala móvel nas obrigações em dinheiro. A valorização dos créditos em face do fenômeno inflacionário, Caio Mário da Silva Pereira
• A revogação dos atos administrativos, José Frederico Marques
• O tempo e a tutela dos direitos no processo civil, Torquato Castro
• O poder discricionário da administração – Evolução doutrinária e jurisprudencial, L. Lopes Rodó

PARECERES

• Constituição Rígida – Proposta de Emenda – Trâmites – “Quorum” – Sessão Legislativa Extraordinária, C. A. Lúcio Bittencourt
• Autarquias – Caixa de Mobilização Bancária – Alienação de Bens, A. Gonçalves de Oliveira
• Autarquias – Estabelecimentos de Serviço Público – Fundação da Casa Popular – Requisição de Funcionário Público, Caio Tácito
• Compra e Venda – Inadimplemento Contratual e Exceções de Garantia – Retenção – Execução de Hipoteca, Miguel Reale
• Sociedade por Quotas de Responsabilidade Limitada – Dissolução por Morte de Sócio, Lino de Morais Leme
• Sociedade Civil – Teoria dos Órgãos Diretores e de Administração – Mandato – Delegação, Amílcar de Araújo Falcão
• Município – Autonomia – Criação e Desmembramento, Lafaiete Pondé

NOTAS E COMENTÁRIOS

• Conteúdo Jurídico do Preâmbulo Da Constituição, Alcino Pinto Falcão
• O Exercício pelos Estados da Atribuição Constitucional de Autorizar ou Conceder o Aproveitamento Industrial das Quedas D’água, A. Junqueira Aires
• Tratados e Convenções Internacionais sobre Direito Penal, Roberto Paraíso Rocha
• Das Ações Possessórias no Âmbito do Direito Trabalhista, Pires Chaves
• O Crime e o Direito de Resistência, Valdir de Abreu
• Depoimentos e Testemunhos – Efração da Consciência, W. Vilela de Horbillon
• Reabilitação, Milton Evaristo dos Santos
• Da Continuação da Sociedade Comercial com os Herdeiros do Sócio Falecido, Mário Moacir Pôrto
• Promessa de Venda de Imóvel, Waldemar Loureiro

BIBLIOGRAFIA

JURISPRUDÊNCIA

• Jurisprudência Civil
• Jurisprudência Criminal
• Jurisprudência do Trabalho

LEGISLAÇÃO

Sobre o autor

Waldemar Loureiro

NOTAS E COMENTÁRIOS

Promessa de Venda de Imóvel

Registro obrigatório

A obrigatoriedade do registro da promessa de compra e venda de bens imóveis decorre de dispositivos claros e insofismáveis da legislação específica vigente, que não condiciona a averbação ou a inscrição dêsses contratos à superveniência dos atos translativos conseqüentes. A averbação dos contratos de promessa de venda de terrenos loteados está prevista no dec.-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, enquanto que a inscrição das escrituras promissórias de imóveis, em geral é regulada pelo dec. nº 4.857, de 9 de novembro de 1939. Examine-se o curriculum legal.

O dec.-lei nº 58, após fixar normas indispensáveis para a inscrição de loteamentos, determina:

“Nos cartórios do registro imobiliário haverá um livro auxiliar, na forma da lei respectiva e de acôrdo com o modêlo anexo. Nêle se registrarão, resumidamente: a) por inscrição, o memorial da propriedade loteada; b) por averbação, os contratos de compromisso de venda e de financiamento, suas transferências e rescisões” (art. 4º).

A seguir, no art. 5°, esclarece que “a averbação atribui ao compromissário direito real oponível a terceiros, quanto a alienação ou oneração posterior” do lote comprometido, e, no art. 7°, acrescenta:

“Cancela-se a averbação: a) a requerimento das partes contratantes do compromisso de compra e venda; b) nela resolução do contrato; c) pela transcrição do título definitivo de compra e venda; d) por mandado judicial”.

Estabelecidos êsses princípios sôbre os efeitos das averbações, o legislador, para extremar de dúvida a obrigatoriedade do seu registro, mesmo após a outorga da escritura definitiva de compra e venda do terreno compromissado, especificou:

“O registro instituído por esta lei, tanto por inscrição quanto por averbação, não dispensa nem substitui o dos atos constitutivos ou translativos de direitos reais, na forma e para os efeitos das leis e regulamentos dos registros públicos” (art. 8º), e, ainda com o mesmo propósito de deixar bem clara a natureza compulsória da averbação, enumerou os requisitos de que se devem revestir os contratos de compromisso de compra e venda de lotes de terrenos e fixou prazo certo para serem apresentados a registro:

“Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registro, para averbá-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes” (art. 11).

Nem mesmo os contratos ou cadernetas referentes a compromissos celebrados antes da vigência da lei foram subtraídos à obrigatoriedade da averbação, eis que:

“Efetuada a inscrição da propriedade loteada, os compromissários apresentarão as suas cadernetas ou contratos para serem averbados, ainda que não tenham todos os requisitos do art. 11, contanto que sejam anteriores a esta lei” (Disposições transitórias, art. 1º, parág. único).

Quanto às promessas de venda de imóveis não loteados (observe-se que a lei não se refere a terrenos), foi ainda o dec.-lei nº 58 que prescreveu a obrigatoriedade da sua averbação, a saber:

“As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei, compreendidas nesta disposição as escrituras de promessa de venda de imóveis em geral” (Disposições gerais, art. 22).

Perfilhando êsse princípio – o da inscrição das promessas de venda – que a legislação anterior não contemplava, o dec. nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, incluiu êsses contratos entre os sujeitos a registro. Está no art. 178, letra a, nº XIV, a prescrição, enunciativa:

“No registro de imóveis será feita… a inscrição da promessa de compra e venda de imóvel não loteado, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, bem como das escrituras de promessa de venda de imóveis em geral (art. 22 do decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e dec. nº 3.079, de 15 de setembro de 1939)”, dispositivo êsse que está vigendo, sob nova redação, que ampliou os seus efeitos (lei nº 649, de 11 de março de 1949).

Dec. nº 4.857, de 1939

E, para que nenhuma dúvida restasse sôbre a natureza compulsória do registro em aprêço, determinou, logo a seguir, o mesmo dec. nº 4.857, de 1939, vigente:

“Todos os atos enumerados no art. 178 são obrigatórios e serão efetuados no cartório da situação do imóvel” (art. 179);

“Em tôdas as escrituras e atos relativos a imóveis, os tabeliães e escrivães farão referência ao registro anterior, seu número e cartório, bem como nas declarações de bens prestadas em inventários e nos autos de partilha” (art. 238);

“Em qualquer caso, não se poderá fazer a transcrição ou inscrição sem prévio registro do título anterior, e quando nenhum haja, do último anterior ao Cód. Civil, salvo se êsse não estivesse obrigado a registro, segundo o direito então vigente, de modo a assegurar a continuidade do registro de cada prédio, entendendo-se por disponibilidade a faculdade de registrar alienações ou onerações, dependentes assim da transcrição anterior”.

“Parág. único. Quando houver promessa de venda, será esta inscrita ou averbada para que possa ser transcrita a escritura definitiva” (art. 244).

A obrigatoriedade do registro das promessas de venda, sejam as de terrenos loteados (dec.-lei nº 58), sejam as de imóveis em geral (dec. nº 4.857 e lei nº 849), é um imperativo da legislação imobiliária, que nenhuma dialética conseguirá elidir: cumpre ser obedecido e executado. Nosso sistema imobiliário não admite a coexistência de dois contratos, sôbre o mesmo imóvel, sem registro, dês que no que fôr lavrado posteriormente há de ser feita referência à transcrição, à inscrição ou à averbação do precedente, com indicação do cartório, livro, fôlha e número do respectivo assento (dec. nº 4.857, art. 238).

Se a lei obriga o registro das promessas (dec. nº 4.857, arts. 178, a, XIV, e 179), ao mesmo tempo em que estabelece prazo para a apresentação das referentes a terrenos loteados (dec.-lei nº 58, artigo 11), e condiciona a transcrição da compra à prévia inscrição da promessa de venda, quando existente (dec. nº 4.857, art. 244, parág. único), não há que excogitar das que foram subtraídas à inscrição, para isentar seus titulares do cumprimento da lei. Desobrigar os titulares dêsses contratos de registrá-los, porque lhes foi outorgada escritura definitiva de compra e venda do imóvel prometido, será transformá-los em beneficiários da infração legal que cometeram. Se deixaram de levar a registro, contemporâneamente, a promessa que assinaram, a dispensa do registro será um prêmio à desobediência, nada importando se trate de contrato superado pela outorga da escritura de compra e venda. E, assim, a providência recomendada é injusta e iníqua: injusta, porque beneficia exatamente aos que descumprirem a lei, não registrando as promessas de que são titulares, certos de que não estarão obrigados a fazê-lo após a outorga da escritura definitiva de compra e venda; iníqua, porque priva os oficiais de registro da percepção de custas, a que têm legítimo direito, pela prática de atos que a lei considera obrigatórios (decreto nº 4.857, art. 179).

Dispensadas de registro as promessas de venda, outros atos estarão, igualmente, privados de acesso aos cartórios de imóveis, e nesse número se incluem tôdas as averbações, que devem ser escrituradas à margem daquelas inscrições; os livros 4 e 8, destinados à inscrição das promessas de venda de imóveis em geral e às averbações dos compromissos de terrenos loteados, se não perderem sua função precípua, terão esta quase anulada, porque os contratantes preferirão aguardar a outorga da escritura definitiva, que os dispensará do registro da promessa, só o promovendo se compelidos pelo inadimplemento da obrigação por parte do promitente-vendedor; serão facilitadas a substituição da coisa prometida e do promissário-comprador, como ocorre freqüentemente, ou êsse, omitindo-se, permitirá a outorga da compra e venda diretamente ao último cessionário, sem o correspondente atendimento dos encargos fiscais. Finalmente, não mais será possível aos oficiais de registro exercer a fiscalização do sêlo devido nas transações imobiliárias, dês que seu pagamento é exigido só nas promessas de venda (Consolidação das Leis do Impôsto do Sêlo, nº 94 da Tabela) e não mais na escritura definitiva de compra e venda, como anteriormente.

Waldemar Loureiro

• Revista Forense – Volume 1 | Fascículo 1
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• Revista Forense – Volume 1 | Fascículo 6

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