Reforma Tributária: Incide IBS e CBS na venda de imóvel por pessoa física?

Nos casos de venda de imóveis, as regras para que a pessoa física seja considerada contribuinte de IBS e CBS são mais claras e especialmente mais estáveis. Isto porque aquelas que observam o ano-calendário anterior, e as que regulam a incidência do IBS e da CBS no próprio ano-calendário são idênticas.

Logo, diferentemente dos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imó­veis, nas operações de venda, se a pessoa física se torna contribuinte ao longo de um ano, certamente ela começará o ano seguinte como contribuinte.

Para as operações de alienação de imóveis, ou ainda de cessão de direitos de bem imóvel, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS se tiver negociado mais de três imóveis distintos ou tenha realizado a alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de um bem imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação.

Portanto, para saber se aquela pessoa física iniciará o ano já como contribuinte, deve-se observar o ano-calendário anterior. Caso inicie o ano como não contribuinte, o acompanhamento deve acontecer, pois se no próprio ano exceder estes limites, ela se tornará contribuinte, condição esta que será mantida no ano seguinte.

A intenção do dispositivo é a de identificar aquela pessoa física que exerce uma atividade econômica habitual de comprar e vender imóveis, diferenciando de quem realiza operações eventuais. Para tanto, há mais um elemento a ser observado nessa regra. Para computar nos mais de três imóveis distintos vendidos, os bens devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos, contados a partir da data de sua aquisição.

A cada operação de alienação de imóvel ou de cessão de direitos de bem imóvel será necessário observar a data de aquisição e de venda do imóvel; dessa forma será possível saber se determinada operação está incluída nesta regra. Como a legislação impõe que o bem deve ser de propriedade do contribuinte há menos de cinco anos, isso significa dizer que com cinco anos exatos, já deixa de entrar na contagem.

Trabalhando com planejamentos patrimoniais e sucessórios é comum lidarmos com situações em que a pessoa física possui imóveis adquiridos por doação, por herança ou por meação. Nessas situações, a contagem do prazo de cinco anos ocorre a partir da aquisição pelo doador, pelo de cujus ou pelo cônjuge meeiro, respectivamente. (…)

Construção para venda

Ainda tratando da alienação, há previsão específica para o caso de alienação ou cessão de direitos de imóveis construídos pelo próprio alienante. A Lei Complementar 214/2025 traz a mesma regra a ser observada no ano-calendário anterior e no próprio ano-calendário.

Para os casos de alienação ou cessão de direitos de imóvel construído pelo próprio alienante, a pessoa física se torna contribuinte do IBS e da CBS no caso de negociar mais de um imóvel. Porém, o imóvel alienado só será computado nesta regra se a construção tiver ocorrido nos cinco anos anteriores à data da alienação.

Vale comentar que a regra poderia ter sido um pouco mais precisa. Afinal, o que é considerado “construção” para observar o intervalo até a data de alienação? Será o habite-se? A regularização previdenciária? A averbação no Registro de Imóveis? A regulamen­tação do IBS e da CBS, promovida respectivamente pela Resolução CGIBS 6/2026 e pelo Decreto 12.955/2026, trouxe esclarecimento parcial do tema. O § 6º do art. 382 de ambos os regulamentos dispõe que se incluem no conceito de imóvel construído pelo alienante os casos em que a construção abranja apenas parte da edificação ou seja realizada em parceria com terceiros. A delimitação temporal, contudo, permaneceu indefinida.

Continuando o tema elemento temporal, ele existe tanto na compra e venda quanto na construção para venda, devendo ser observado quanto tempo passou entre a aquisição/construção e a alienação. Contudo, a expressão empregada pode causar confusão entre as duas regras.

Na construção para venda, a expressão utilizada é “bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação”. Portanto, em uma análise literal, se a alienação ocorrer exatamente no prazo de cinco anos, o período ainda será considerado. Já na compra e venda, a expressão empregada é “os imóveis relativos às operações devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos, contados da data de sua aquisição”. Ou seja, se o prazo for exatamente de cinco anos, o período não será mais considerado.

Quanto à quantidade de imóveis negociados, vale destacar que, diferentemente da simples compra e venda, a construção para posterior alienação envolve uma carga signi­ficativamente maior de atividade econômica organizada. Isso compreende, entre outras etapas, a aquisição de terrenos, a contratação de empresas ou profissionais, a elaboração de projetos, a realização de orçamentos, a execução e a regularização da obra. Neste sen­tido, parece coerente que a hipótese de uma pessoa física se tornar contribuinte ocorra por meio de uma regra mais severa na construção para venda, na qual o limite é de um único imóvel.

Conheça a obra: Holding Familiar

Regras como a incidência de IBS e CBS na venda de imóveis tornam o planejamento patrimonial ainda mais decisivo — e é esse o território de Holding Familiar, de Fabio Pereira da Silva e Caio Melo. A obra mostra como estruturar, proteger e planejar a sucessão do patrimônio imobiliário — agora também à luz da Reforma Tributária e dos novos tributos sobre o consumo.

Entre a regra dos três imóveis, a contagem dos cinco anos e a hipótese específica da construção para venda, cada detalhe da LC 214/2025 pode mudar quem paga o imposto — e quando. Acompanhar a regulamentação de perto é o que evita surpresas. Para se aprofundar, veja também:

• Reforma Tributária: cronograma de implantação dos novos tributos (IS, IBS e CBS)
• Pessoa física paga IBS e CBS sobre aluguel?
• Reforma tributária: entenda o Comitê Gestor do IBS (CGIBS)
• Caracteres constitucionais do IBS e da CBS