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Reforma Tributária: Pessoa física deve pagar IBS e CBS por receber aluguel?
18/06/2026
No caso de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte de IBS e CBS se no ano-calendário anterior:
a) a receita total com essas operações exceder R$ 240.000,00; e
b) tenha por objeto mais de três bens imóveis distintos.
As condições previstas no inciso I do § 1º do art. 251 são cumulativas, conforme se extrai do uso da conjunção “e”. Portanto, se uma pessoa física percebe receita anual superior a R$ 240.000,00, mas decorrente de apenas um imóvel alugado, não se torna contribuinte. Do mesmo modo, a pessoa física que alugue sete apartamentos também não se torna contribuinte, desde que sua receita anual seja inferior ao referido limite. Exige-se, assim, que a receita anual seja superior a R$ 240.000,00 e que, simultaneamente, a atividade tenha por objeto mais de três imóveis.
VOCÊ SABIA?
O valor limite de aluguel deve ser atualizado mensalmente a partir da data de publicação da Lei Complementar 214/2025 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo. A publicação ocorreu em edição extra do Diário Oficial da União em 16 de janeiro de 2025.
No que se refere à quantidade de imóveis, cumpre destacar ponto que pode passar despercebido: a legislação não trata do número de imóveis que a pessoa física possui. Para essa análise, transcreve-se, ipsis litteris, o trecho do artigo, com os grifos nossos:
“Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.
§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:
I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e
b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos; […].”
A expressão “tenham por objeto”, no plural, refere-se a “essas operações”. Portanto, é seguro concluir que, independentemente da quantidade de imóveis que a pessoa física possua, o que deve ser considerado é a receita de aluguel e a quantidade de imóveis que a geraram. Vale dizer que imóveis ociosos, que não estejam locados, não compõem o limite de três bens imóveis distintos.
Observado o ano-calendário anterior, caso a pessoa física tenha excedido ambos os limites citados, inicia o período como contribuinte de IBS e CBS. Na hipótese de isso não ocorrer, ou seja, de a pessoa física iniciar o período como não contribuinte, é necessário observar o disposto no § 2º do art. 251.
Nesse parágrafo, fica definido que a pessoa física também será considerada contribuinte de IBS e CBS no próprio ano-calendário em relação às operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel ocorridas em valor que exceda em 20% o limite previsto para na regra anterior.
Nesse particular, algumas observações são pertinentes.
O valor limite de receita usado como referência é o de R$ 240.000,00. Este valor, acrescido de 20%, resulta em R$ 288.000,00. Mas é importante lembrar que o valor deve ser atualizado mensalmente desde a publicação da Lei Complementar, ou seja, assim como os R$ 240.000,00 são atualizados, o excesso em 20% não é estático. Portanto, o limite de R$ 288.000,00 desconsidera a atualização, que deve ser avaliada em cada caso concreto.
Outra questão pertinente refere-se ao fato de que, em uma avaliação literal e exclusiva da LC 214/2025, a análise da incidência do IBS e da CBS ao longo do ano não impõe que as operações tenham por objeto mais de três imóveis distintos.
A norma exige a análise do ano-calendário anterior, sendo necessário atentar-se à receita superior a R$ 240.000,00 oriunda de mais de três imóveis distintos. Já na análise ao longo do próprio ano, não importaria a quantidade de imóveis, mas apenas o fato de a receita exceder o valor-limite.
Essa discrepância tão acentuada entre as duas regras foi esclarecida com o advento dos Regulamentos da CBS e do IBS, por meio do Decreto 12.955/2026 e da Resolução CGIBS 6/2026, respectivamente. No inciso III do § 1º do art. 382 dos Regulamentos, promoveu-se uma “interpretação conforme”, prevendo que a regra aplicável ao próprio ano-calendário também deve observar a quantidade de imóveis distintos.
Trata-se de mudança positiva, pois a única diferença entre os dois conjuntos de regras passa a ser o valor: em um, R$ 240.000,00; no outro, o excedente de 20% sobre o primeiro limite. Não se pode deixar de observar que traria muito mais segurança jurídica se o texto da LC 214 fosse claro nesse sentido, mesmo porque não se pode garantir que o regulamento permanecerá estático, prevalecendo essa interpretação.
Mesmo com os regulamentos equalizando a questão da quantidade de imóveis, permanecem dois conjuntos de regras, que se diferenciam pelo volume de receita. Assim, é possível haver situação em que a pessoa física não chegue a se tornar contribuinte no próprio ano, mas tenha de iniciar o ano seguinte já como contribuinte.
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Se receber aluguel já pode transformar a pessoa física em contribuinte de IBS e CBS, organizar o patrimônio imobiliário deixou de ser luxo e virou necessidade. É exatamente esse o terreno de Fabio Pereira da Silva e Caio Melo em Holding Familiar, 6ª ed. 2026 (Atlas): como estruturar, proteger e planejar a sucessão do patrimônio — agora também à luz da Reforma Tributária e dos novos tributos sobre o consumo.
A Reforma Tributária ainda vai gerar muitas dúvidas práticas — e, no caso dos imóveis, cada detalhe da LC 214/2025 e dos regulamentos pode mudar quem paga, quanto e quando. Vale acompanhar o tema de perto e revisitar o planejamento patrimonial à luz das novas regras. Para se aprofundar, continue a leitura:
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