Possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel por herdeiro

Por Rubem Valente

1. Introdução

O uso exclusivo de bens indivisíveis por um herdeiro é um tema que frequentemente gera litígios no âmbito das sucessões. Nesse sentido, a ocupação de imóvel inventariado por um dos herdeiros em detrimento dos demais é um tema pouco abordado pela doutrina, mas muito frequente nos tribunais e em concursos de alta performance. Para uma análise mais detida da questão, devemos abordar, entre outros, os seguintes tópicos: equivale à herança a um condomínio? Trata-se de aluguel ou taxa de ocupação? Apesar de os julgados que versam sobre a matéria mencionarem as duas expressões, ora aluguel, ora taxa de ocupação, entendemos que não se trata de relação locatícia, haja vista que não é regida pela lei específica, tampouco possui as características próprias do regime da locação. Taxa, por outro lado, traz a ideia de tributo e, tecnicamente, não é o termo mais apropriado. Entendemos a denominação “compensação pela ocupação” como a mais adequada.

Dessa forma, em situações em que um dos herdeiros ocupa um imóvel pertencente ao espólio sem a anuência ou com oposição dos demais exercendo posse exclusiva de forma ilegal e abusiva, é possível exigir uma compensação financeira proporcional. Não é admissível que somente um herdeiro se beneficie em prejuízo dos demais, ensejando, portanto, enriquecimento sem causa; não admitido pelo ordenamento jurídico brasileiro.

Em inventários judiciais e litigiosos, especialmente, este tema cresce em relevância devido a enorme casuística. Este artigo aborda, portanto, os fundamentos legais e jurisprudenciais, os critérios de cálculo e os requisitos indispensáveis, como a notificação do herdeiro ocupante, para a aplicação dessa compensação financeira.

2. Fundamentos Jurídicos

2.1. Indivisibilidade da Herança

Como é sabido, com a abertura da sucessão (morte), os herdeiros já são imediatamente considerados condôminos e copossuidores dos bens deixados, em virtude da incidência do princípio denominado Saisine[1], o que não significa, por óbvio, que exercem direito exclusivo sobre bem individualmente considerado. O princípio da Saisine não dá ao sucessor, herdeiro ou legatário, direito imediato a bem exclusivo da herança. Nesse aspecto, para evitar a aplicação deturpada do princípio da Saisine, o Superior Tribunal de Justiça entende que o herdeiro que exerça posse exclusiva de bem da herança terá de pagar aluguel aos demais (STOLZE; PAMPLONA, 2024). [2]

Com a abertura da sucessão, os herdeiros, como dito acima, passarão a ter um direito em fração do patrimônio transferível, e, mesmo que seja herdeiro único, o exercerá em face da universalidade de bens deixados, não sendo permitido, a nenhum dos sucessores, portanto, sem a devida autorização judicial, enquanto não concluído o procedimento de arrolamento ou inventário, alienar bem exclusivo da herança.

Conforme o artigo 1.791 do Código Civil, a herança é indivisível até a partilha, sendo considerada um patrimônio comum a todos os herdeiros. Durante esse período, os bens do espólio devem ser administrados e utilizados de forma igualitária, observando as regras de condomínio.[3]

O objetivo dessa norma é garantir a equidade entre os sucessores, durante a comunhão hereditária, impedindo que um herdeiro exerça domínio exclusivo sobre um bem comum em detrimento dos outros. A indivisibilidade cessa apenas com a partilha, momento em que cada herdeiro recebe sua fração ideal ou cota do patrimônio.

Nessa ordem de ideias, é evidente que o uso exclusivo do imóvel deve ser compensado pelo coproprietário que usufrui o bem em sua totalidade, para não acarretar em prejuízo à quota dos demais, sob pena de enriquecimento sem causa. É o que nos esclarece os artigos 1.314, 1319 e 884 do Código Civil Brasileiro. [4] Assim, cada condômino/herdeiro, eventualmente, tem o direito de usar da coisa conforme a sua destinação, podendo se exigir aluguel (compensação financeira proporcional) pelo uso exclusivo que exceder a sua quota-parte (VALENTE, 2022).

Nessa linha de intelecção, conclui-se que é justo e necessário que o herdeiro lesado seja compensado em seu direito. Sobre o tema, doutrina autorizada esclarece que a transmissão automática de saisine (CC, art. 1.784) estabelece um condomínio e uma composse entre todos os coerdeiros e legatários, sendo CERTO E INCONTROVERSO que, se um deles estabelecer um CONTATO EXCLUSIVO com a coisa, colhendo frutos e exercendo ATOS DE POSSE, há de indenizar os demais, sob pena de violação do fundamento central do condomínio, conforme precisa assertiva do art. 1.314 do Código Civil. Dessa maneira, quem exercer posse de um bem integrante do espólio precisa compensar os demais, a partir da data da abertura da sucessão, quando se forma, automaticamente, o condomínio, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo sistema jurídico (CC, arts. 884-886). Trata-se de uma ESPÉCIE DE ALUGUEL PROPORCIONAL, compensando os demais coerdeiros pelo uso da coisa, porém abatendo os valores correspondentes às despesas intrínsecas ao bem, como o imposto predial e os custos de manutenção (FARIAS; ROSENVALD, 2023).

Nesse sentido, para que haja o aludido “pagamento de alugueres”, é necessário que o(s) herdeiro(s) prejudicado(s) demonstre(m) o cerceamento ou resistência ao seu direito de fruição concomitante do imóvel. O desinteresse dos condôminos não-ocupantes do imóvel em usufruir a coisa em comum inviabiliza a posterior cobrança de alugueres (STJ, EREsp 622.472-RJ, Rel. Min. Luiz Fux, julgados em 5/10/2005).

Portanto, para ser cobrada a mencionada compensação financeira do ocupante é imprescindível que os demais herdeiros demonstrem sua pretensão de ocupar o imóvel concomitantemente com o ocupante.

2.2. Compensação Proporcional pelo Uso Exclusivo

Conforme demonstrado anteriormente, o coproprietário que utiliza um bem de forma exclusiva deve compensar os demais pelos frutos percebidos ou pelo uso que excede sua quota-parte. Nesse sentido, é importante lembrar, ainda, que a obrigação de indenizar em casos de ocupação exclusiva por um dos herdeiros (que viola o direito dos demais), fundamenta-se, também, na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

A compensação pecuniária pelo uso exclusivo de imóvel do espólio fundamenta-se nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil, que determinam que o condômino que utiliza bem comum de forma exclusiva deve compensar os demais. O art. 187 do CCB, por sua vez, configura como ato ilícito o abuso do direito, caracterizado pelo uso que excede os limites da boa-fé e da equidade. Ainda, o art. 927, parágrafo único, prevê a obrigação de reparação quando o exercício de um direito, causar prejuízo a outrem, reforçando a necessidade de indenização para preservar os interesses dos coproprietários e assegurar a justiça na gestão do patrimônio comum.

Nesse sentido, o valor devido deve ser proporcional ao prejuízo causado aos demais herdeiros, observando-se, por exemplo, a privação do uso e o valor de mercado do bem.

3. Jurisprudência e Aplicação Prática

A jurisprudência nacional, inclusive, consolidou o entendimento sobre o tema em lide, reconhecendo a possibilidade de cobrança dos aludidos “aluguéis”, como ilustram os pertinentes acórdãos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. USO EXCLUSIVO. EX-CÔNJUGE. PARTILHA NÃO EFETIVADA. ALUGUEL. ARBITRAMENTO. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na hipótese, a decisão proferida pelo tribunal de origem está em harmonia com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, firmado no sentido de que, enquanto não dividido o imóvel, existe um condomínio entre as partes, sendo que, se apenas um dos condôminos usufruir do imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da utilização do bem, desde que identificável o quinhão de cada uma das partes. Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 1786608 SP 2020/0295110-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 30/08/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/09/2021: grifamos)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000147-03.2018.8.05.0208 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JOSAFA FREIRE DE SANTANA e outros Advogado (s): APANAMARAN MOREIRA DE LEMOS FILHO APELADO: CARMEM LUCIA RODRIGUES SANTANA Advogado (s):MARCOS CARVALHO PALMEIRA, JHONATTON DIAS DE BRITO ACORDÃO RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO PELO RITO COMUM. INVENTÁRIO. PARTILHA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. IMÓVEIS UTILIZADOS EXCLUSIVAMENTE POR DOIS DOS HERDEIROS. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM FAVOR DO ESPÓLIO. DEVER DE INDENIZAR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I – Ação de Arbitramento c/c Cobrança de Aluguel, em razão de uso exclusivo de imóveis por herdeiros. II – Preliminar de ilegitimidade passiva do segundo recorrente. Rejeitada. Herdeiro do de cujus. III – O uso exclusivo do imóvel comum por uns dos herdeiros gera a obrigação de indenizar as demais pela privação do bem, sob pena de enriquecimento sem causa, em valor correspondente ao aluguel mensal do imóvel objeto do litígio, cuja importância será levada para o inventário e nele partilhada. IV – Dispensável consentimento da companheira, meeira da herança, para fixação do valor do aluguel, em virtude de ser uma das beneficiárias dos valores dos alugueis a serem recebidos e posteriormente partilhados, ademais, o valor dos aluguéis de imóveis na região do imóvel objeto da lide giram em torno de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), sendo razoável o valor arbitrado pelo Juízo a quo. V – Pelo exposto, voto no sentindo de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8000147-03.2018.8.05.0208, em que figura como apelantes JOSAFÁ FREIRE DE SANTANA e CÂNDIDO PEREIRA DE SANTANA NETO e como apelado ESPÓLIO DE HEMITÉRIO PEREIRA DE SANTANA DE BRITO, representado pela inventariante, CARMEM LUCIA RODRIGUES SANTANA. ACORDAM os Desembargadores, componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto condutor, pelos fatos e razões abaixo delineadas (TJ-BA – APL: 80001470320188050208, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2021)

Dessa forma, resta evidenciado que a cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel indiviso encontra sólido respaldo na jurisprudência pátria, garantindo um equilíbrio patrimonial entre os coproprietários e evitando o enriquecimento sem causa. O reconhecimento judicial dessa obrigação reforça a necessidade de uma atuação criteriosa tanto na fase extrajudicial quanto no âmbito contencioso, assegurando a justa compensação aos herdeiros ou condôminos privados da posse do bem. Esse entendimento, alinhado aos princípios da equidade e da função social da propriedade, contribui para a pacificação de conflitos sucessórios e patrimoniais, conferindo maior previsibilidade e segurança às relações jurídicas.

3.1. Necessidade de Notificação ou Oposição

Um aspecto relevante e frequentemente discutido na jurisprudência é o momento em que a obrigação de compensar os demais herdeiros se inicia. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a compensação financeira só é devida a partir do momento em que os demais herdeiros manifestam sua oposição ao uso exclusivo do bem, seja por meio de notificação extrajudicial ou judicial.

Nesse sentido, a notificação é essencial para estabelecer o marco inicial da cobrança, deixando claro que os demais coproprietários não concordam com o uso exclusivo. Sem essa oposição formal, o herdeiro ocupante pode alegar que não tinha ciência da discordância, afastando sua obrigação de compensar financeiramente os demais. É o que se verifica nos arestos a seguir:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE ALUGUEL. HERDEIROS. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DO IMÓVEL. OPOSIÇÃO NECESSÁRIA. TERMO INICIAL. – Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva. – Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. Recurso especial parcialmente conhecido e provido. (STJ – REsp: 570723 RJ 2003/0153830-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/03/2007, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 20/08/2007 p. 268RSTJ vol. 212 p. 343).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DE IMÓVEL POR EX-CÔNJUGE. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. TERMO INICIAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA N. 568/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. “É possível o arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo de bem imóvel por um dos ex-cônjuges, a partir do momento em que este toma conhecimento inequívoco do inconformismo da outra parte em relação à fruição exclusiva do bem, o que, via de regra, ocorre com a citação, mas nada impede que seja em momento anterior, quando há notificação extrajudicial” (AgInt no REsp n. 1.782.828/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 5/11/2019). 2. No caso, o acórdão impugnado julgou em desconformidade com entendimento mais recente desta Corte sobre o tema, autorizando o relator a julgar monocraticamente o recurso, nos termos da Súmula n. 568/STJ e dos arts. 34, XVIII, c, e 255, § 4º, III, do RISTJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 1809585 SP 2020/0337187-2, Data de Julgamento: 03/10/2022, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/10/2022).

Diante desse entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, conclui-se que a oposição formal dos demais herdeiros é requisito essencial para a caracterização da obrigação de compensação financeira pelo uso exclusivo do imóvel. A exigência dessa manifestação inequívoca visa garantir a segurança jurídica e evitar cobranças retroativas indevidas, assegurando que o herdeiro ocupante tenha ciência do descontentamento dos demais coproprietários. Assim, a notificação judicial ou extrajudicial não apenas delimita o termo inicial da obrigação, mas também resguarda o equilíbrio patrimonial entre os sucessores, evitando abusos e litígios desnecessários.

3.3. Cálculo e Proporcionalidade

A definição do valor devido pelo herdeiro ocupante deve seguir critérios objetivos para garantir a proporcionalidade e a justiça na compensação financeira aos demais herdeiros. O cálculo deve considerar o valor de mercado do aluguel do imóvel, a proporção da quota-parte de cada herdeiro e a dedução de despesas ordinárias e tributos. O valor da locação deve ser estabelecido com base em laudos de avaliação imobiliária, cotações de imóveis similares na região e consultas a imobiliárias. A compensação deve ser calculada proporcionalmente à fração ideal do imóvel pertencente a cada herdeiro. Se o bem pertence igualmente a quatro herdeiros e apenas um o utiliza com exclusividade, ele deverá indenizar os outros três na proporção de suas respectivas quotas, considerando o valor total do aluguel. 

Além disso, o herdeiro ocupante pode deduzir da compensação valores correspondentes a despesas inerentes à conservação do bem, como IPTU, condomínio e taxas de manutenção, desde que devidamente comprovadas e limitadas às despesas necessárias à preservação do imóvel, sem incluir melhorias voluntárias ou gastos de uso pessoal. Outro fator essencial no cálculo é o período da ocupação e o termo inicial da cobrança. A indenização será devida a partir do momento em que os demais herdeiros manifestarem oposição ao uso exclusivo do imóvel, seja por meio de notificação extrajudicial ou judicial, sendo vedada a cobrança retroativa caso essa oposição não tenha sido formalizada. 

Dessa forma, a compensação financeira busca equilibrar os direitos dos herdeiros, evitando o enriquecimento sem causa e assegurando uma distribuição justa dos frutos da herança até a efetiva partilha.

4. Conclusão

A ocupação exclusiva de um imóvel por um dos herdeiros sem o consentimento dos demais configura uma violação ao princípio da comunhão hereditária e pode resultar na obrigação de compensação financeira. O ordenamento jurídico brasileiro, por meio do Código Civil e da jurisprudência consolidada, estabelece que a cobrança dessa compensação é legítima para evitar o enriquecimento sem causa e garantir a equidade entre os sucessores. 

Para que a cobrança seja válida, é imprescindível que os demais herdeiros manifestem formalmente sua oposição ao uso exclusivo do imóvel, seja por meio de notificação extrajudicial ou judicial, delimitando o termo inicial da obrigação. O valor da compensação deve ser calculado de forma proporcional, considerando o valor de mercado do aluguel, a quota-parte de cada herdeiro e a dedução de despesas necessárias à manutenção do imóvel. 

A jurisprudência dos tribunais brasileiros reforça essa necessidade de indenização, reconhecendo que, enquanto não houver a partilha dos bens, os herdeiros estão em uma relação de condomínio sobre o patrimônio deixado pelo falecido. Assim, o herdeiro que se beneficia sozinho de um bem comum deve compensar os demais pela privação de seus direitos de uso e fruição. 

Portanto, a imposição de uma compensação financeira pelo uso exclusivo do imóvel busca resguardar os direitos dos herdeiros, promovendo justiça na divisão do patrimônio e garantindo que a sucessão ocorra de maneira equilibrada e conforme os preceitos legais.

5. Referências.

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 20 de janeiro de 2025. 

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp 1786608 SP 2020/0295110-1. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgamento em 30/08/2021. Disponível em: <https://www.stj.jus.br>. Acesso em: 20 de janeiro de 2025. 

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 570723 RJ 2003/0153830-0. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento em 27/03/2007. Disponível em: <https://www.stj.jus.br>. Acesso em: 20 de janeiro de 2025. 

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direito das Sucessões. Vol.7. Salvador: Juspodivm, 2023.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Direito das Sucessões. Vol. 7. São Paulo: Saraiva Jur, 2024.

TJ-BA – Tribunal de Justiça da Bahia. Apelação Cível nº 8000147-03.2018.8.05.0208. Relator: José Soares Ferreira Aras Neto. Julgamento em 08/06/2021. Disponível em: <https://www.tjba.jus.br>. Acesso em: 20 de janeiro de 2025. 

VALENTE, Rubem. Direito Civil Facilitado. Volume único. São Paulo: Editora Método, 2022.

[1] Respalda-se no dispositivo que abre o Livro das Sucessões no vigente Código Civil brasileiro, a saber, o art. 1.784:

“Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”.

[2] Direito civil. Recurso especial. Cobrança de aluguel. Herdeiros. Utilização exclusiva do imóvel. Oposição necessária. Termo inicial. – Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva. – Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. Recurso especial parcialmente conhecido e provido. (STJ – REsp: 570723 RJ 2003/0153830-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/03/2007, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 20/08/2007 p. 268RSTJ vol. 212 p. 343)

[3] Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

[4] “Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.”

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o que indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”