Desapropriação Parcial de uma Fazenda Deixando a Área Remanescente Maior Sem Acesso à Água

O consulente é proprietário de uma  fazenda  situada no Município de Fernandópolis que é objeto de desapropriação parcial para implantação de ferrovia, separando o imóvel em duas partes incomunicáveis.

A propriedade do consulente contém a área de 135,5200 ha. da qual 12,579 ha. é objeto de desapropriação pela Valec – Engenharia, Construções e Ferrovias S/A, concessionária de serviço público federal, mediante o valor proposto de R$ 185.396,83 para desapropriação amigável.

A faixa objeto de desapropriação para a construção da Ferrovia Norte Sul, trechos Estrela D’Oeste–SP a São Simão-GO, abrange um trecho com largura de 80m de largura por 1.000m de extensão mais ou menos de conformidade com a planta que nos foi exibida.

A fazenda é destinada à atividade pastoril razão pela qual é imprescindível a existência de águas.

De acordo com a planta exibida, a fazenda é inteiramente cortada longitudinalmente, separando-a em duas partes: uma parte menor onde há abundância de água, e outra parte maior completamente desprovida de águas.

Diante desse fato consulta-nos acerca da indenização oferecida pela expropriante.

A desapropriação noticiada está fundada na declaração de utilidade pública encontrando apoio no art. 5°, do Decreto-lei  n° 3.365/41, diploma legal básico da desapropriação.

Por conseguinte, impõe-se o pagamento prévio da justa indenização em dinheiro (art. 5°, XXIV da CF).

Entretanto, o poder público expropriante poderá se imitir provisoriamente na posse do móvel expropriado mediante o depósito do valor ofertado, conforme dispõe o § 1°, do art. 15 da lei de regência da matéria.

Apesar da constitucionalidade desse § 1° proclamada, no passado, pelo STF, o valor a ser ofertado e depositado não deve se restringir ao valor cadastral do imóvel urbano, ou ao valor fundiário do imóvel rural como era antigamente, quando outra era a conjuntura reinante. Na época, não havia morosidade da Justiça, nem inadimplência do Poder Público, muito menos moratórias constitucionais.

A distinção feita no passado (década de oitenta) pela Corte Suprema entre a imissão provisória e a imissão definitiva, hoje, não faz mais sentido. Sendo irreversível a desapropriação, para o expropriado é indiferente perder a posse a título provisório ou a título definitivo, pois em face da demora na finalização do processo judicial a imissão provisória passa a perpetuar-se no tempo, sem percepção do justo preço.

Hoje, com a morosidade do Poder Judiciário, mesmo após a introdução do princípio da razoável duração do processo, por meio da EC n° 45/04, leva-se vários anos para a ultimação do processo expropriatório a contar da imissão provisória. Providências burocráticas para liquidação do julgado, expedição de requisitório, inserção do precatório na ordem cronológica, advento das moratórias constitucionais etc. eternizam o pagamento da justa indenização. Assim, é imperativo a interpretação daquele § 1°, do art. 15 conforme a Constituição que consagra o pagamento prévio da justa indenização.

Por isso, não há mais que se falar em depósito da oferta que representa uma “contrapartida capaz de retirar a medida excepcional o caráter de gratuidade” como proclamado pelo STF no início da década de 80.[1]

“É forçoso reconhecer que, dentro desse quadro sombrio em que a expressão ‘imissão provisória’ perdeu por completo seu significado etimológico, aquele texto do § 1° do art. 15, do Decreto-lei n° 3.365/41, assim como os textos do Decreto-lei n° 1.075/70 perderam aplicabilidade por absoluta ausência de suporte fático. Não há nem possibilidade de se cogitar de uma interpretação atualizada dos textos. Estes perderam a eficácia em potencial, pois ficaram simplesmente no plano do imaginário.

Daí porque, suprindo a omissão do legislador, os juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital do Estado de São Paulo vêm exigindo o depósito prévio que mais se aproxima do valor de mercado como condição para deferimento da imissão na posse. Esse valor é apurado pelo perito judicial em laudo provisório, normalmente, valendo-se de valores unitários levantados pela Comissão de Peritos, constituída pelos juízes em relação a cada projeto de desapropriação em massa, por provocação do poder público expropriante.” [2]

No laudo prévio deverá constar obrigatoriamente informações sumárias relativas ao pedido inicial da ação expropriatória; a vistoria do imóvel desapropriando descrevendo as características do terreno e das benfeitorias existentes; a avaliação do terreno e das benfeitorias consignando o valor das depreciações e/ou valorizações nas desapropriações parciais, além de observações especiais que a critério do perito devam ser levadas ao conhecimento do juiz.

Outrossim, o valor da justa indenização, além de compreender o principal correspondente ao valor do bem desapropriado deve abranger os acessórios, como a verba honorária, as despesas processuais e as de perícia, os juros moratórios e compensatórios.

No caso sob exame, a propriedade sofrerá desvalorização da maior parte da área remanescente que ficará desprovida do abastecimento de água, indispensável para a continuidade da atividade pecuária desenvolvida pelo expropriado. Mas, não é só. Qualquer outra atividade que venha a ser desenvolvida na área futuramente será afetada por falta de manancial de água.

Isso faz com que se desvalorize sensivelmente o valor de mercado da área remanescente.

Esse fato deve ser levado em conta para fixação do justo preço. De fato, o § 1°, do art. 23 do Decreto-lei n° 3.365/41 prescreve que o perito deverá indicar no laudo, entre outras circunstâncias atendíveis para a fixação da indenização, as enumeradas no art. 27. E o art. 27 inclui entre outros fatos a “depreciação da área remanescente pertencente ao réu”.

De conformidade com a prática avaliatória de imóvel rural os pontos mais relevantes para o estudo do valor da terra são: a situação do imóvel em relação às estradas de escoamento, e a existência de recursos naturais.

A falta de nascente ou água no imóvel desvaloriza a propriedade rural em no mínimo 50% (cinquenta por cento). Dependendo do tipo de terreno e da atividade a que se destina o imóvel, a desvalorização pode atingir percentual maior ainda.

Todos os trabalhos avaliativos de glebas rurais são nesse sentido, dentre os quais podemos citar: Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. Sérgio Antonio Abunahman. 2ª ed. São Paulo: Editora Pini, 2000; Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra. São Paulo: Editora Escritório Técnico de Agricultura Brasil-Estados Unidos, 1971; Engenharia de Avaliações. IBAPE. São Paulo: Editora Pini, 2007.

Assim sendo, sobre o valor da área remanescente maior, a ser encontrado com base no valor ofertado pela Valec, deve ser aplicado o fator de desvalorização de no mínimo 50%.

O valor assim encontrado deverá ser indenizado pela expropriante a título de depreciação da área remanescente que ficará desprovida de água, sem prejuízo da indenização da faixa objeto de desapropriação.

É o nosso parecer, smj.

[1] RE nº 91.611-PE, Rel. Min. Cunha Peixoto, DJ de 11-4-1980.

[2] Cf, nosso Desapropriação doutrina e prática. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 114 e 115.

Veja também:

• Um País de Aparências
• Contribuições ao SEBRAE e ao INCRA. Consequências das Decisões do STF
• Complementação do ICMS/ST

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