Previsto no “caput” do art. 1.242 do Código Civil, o usucapião ordinário tem como características: (I) prazo prescricional de 10 (dez) anos; (II) ser o possuidor portador de justo título e boa-fé.

Além do prazo prescricional menor, o que diferencia este tipo de usucapião é a exigência do “justo título” e “boa-fé”, lembrando que no “usucapião extraordinário” o CC é expresso justamente em dispensar estas exigências, ou seja, o possuidor não precisa ter justo título nem estar de boa-fé.

Segundo a doutrina, “justo título” é o documento apto a transferir a propriedade, por exemplo, escritura pública e formal de partilha, que, no entanto, não transfere, em razão da existência de algum vício ou irregularidade, não passível de saneamento.

A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem ainda considerado como justo título o “instrumento particular de compra e venda”, argumentando que se este documento é hábil para fundamentar a adjudicação compulsória, mesmo que não tenha sido averbado no registro de imóvel, nada mais lógico do que também considera-lo como “justo título” apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

Lembro que segundo o parágrafo único do art. 1.201 do CC, o possuidor com justo título goza da presunção relativa de boa-fé.

Embora a aquisição do direito de propriedade ocorra pelo simples decurso do tempo, a fim de ver o seu direito reconhecido, declarado, o interessado deve ajuizar ação de usucapião que, segundo o novo CPC, está sujeita ao rito comum (não há mais previsão de um procedimento especial).

Para obter sucesso em sua demanda, o interessado deve apresentar junto com a petição inicial os seguintes documentos:

1) “documentos pessoais”: o interessado deve entregar ao advogado cópia do seu RG, CPF e comprovante de residência; se for casado, separado ou divorciado, deve ainda apresentar a certidão de casamento atualizada (regularmente averbada, quando for o caso). Lembro ainda que por se tratar de ação real imobiliária, o interessado casado deve se fazer acompanhar de seu cônjuge ou apresentar autorização marital ou uxória. O interessado viúvo deve ainda apresentar a certidão de óbito. A correção destes documentos é importante, visto que irão compor o futuro registro do imóvel usucapiendo.

2) “certidão atualizada de propriedade do imóvel usucapiendo”: este documento visa não só identificar a propriedade objeto da ação, mas também identificar em nome de quem ele se encontra registrado; pessoa, ou pessoas, contra quem a ação será ajuizada.

3) “certidão do distribuidor quanto a existência de ações cíveis em nome do autor”: este documento busca provar que a posse do autor é mansa e pacifica e deve abranger o período prescricional.

4) “carnê do IPTU do ano”: além de justificar o valor da causa, normalmente se usa o valor venal do imóvel usucapiendo como base para o valor da causa, a apresentação deste documento pode ajudar a provar o ânimo de dono e o próprio prazo da posse (juntando-se carnês anteriores).

5) “planta e memorial descritivo do imóvel”: a apresentação destes documentos possibilita a correta identificação do imóvel usucapiendo, visto que a ocupação nem sempre está dentro dos limites previstos no registro formal. Lembro que no caso de que haja construções no imóvel, estas só devem constar na planta e no memorial descritivo se forem regulares.

6) “justo título”: como já disse, é aquele documento hábil a transferir a propriedade, como, por exemplo, escritura pública, formal de partilha e, segundo jurisprudência do STJ, o “instrumento particular de compra e venda” firmado pelos proprietários do imóvel usucapiendo.

7) “relação dos confinantes e das testemunhas”: confinantes ou confrontantes, são as pessoas que vivem ao redor do imóvel usucapiendo que devem ser citadas para se manifestar sobre a pretensão do autor; as testemunhas são as pessoas que irão confirmar o tempo e a natureza da posse do autor.

Por fim, observo que a “petição inicial” deve ser elaborada de acordo com as exigências do art. 319 do CPC, requerendo-se a citação dos proprietários, dos confinantes e das fazendas públicas. Distribuída, ou protocolada, conforme o caso, no foro onde está localizado o imóvel usucapiendo, conforme norma do art. 47 do CPC.

Para maiores informações e modelos da ação, consulte o meu livro “Prática no Processo Civil”, publicado pelo GRUPOGEN.

Veja também:

Conheça as obras do autor (Clique aqui!)