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Contagem de Prazos na Lei do Inquilinato e a Influência do CPC de 2015
Luiz Antônio Scavone Júnior
22/07/2016
É sabido que o Código de Processo Civil de 2015 trouxe importante modificação na regra de contagem de prazos processuais em dias que, doravante, passam a ser considerados apenas nos dias úteis.
Nessa medida, prescreve o art. 219 da Lei 13.105/2015:
Art. 219. Na contagem de prazo em dias, estabelecido por lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis.
Parágrafo único. O disposto neste artigo aplica-se somente aos prazos processuais.
Portanto, a novel contagem de prazos do CPC de 2015 se subordina a dois requisitos fundamentais:
- Os prazos devem ser estabelecidos na lei em dias, excluindo da regra, portanto, os prazos em meses ou anos; e,
- Apenas os prazos processuais se subordinam à nova regra, que não atinge, assim, os prazos decorrentes do direito material.
Certo é que, mesmo depois do atual Código de Processo Civil, as regras processuais da Lei 8.245/1991 continuam em vigor e prevalecem sobre aquelas, inferência que se extrai do § 2º do art. 1.046 do CPC, segundo o qual “Permanecem em vigor as disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, aos quais se aplicará supletivamente este Código.”
Por sua vez, a Lei do Inquilinato não tratou da forma de contagem dos prazos processuais, atraindo, portanto, a aplicação do seu art. 79 segundo o qual: “No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”.
Posta desta maneira a questão pelo CPC de 2015, é preciso observar que a Lei do Inquilinato é fértil na determinação dos mais diversos prazos, tendo eu contado a existência de 51 (cinquenta e um) prazos de todas as espécies.
Em suma, a Lei do Inquilinato, n. 8.245/1991, contempla prazos de direito processual, de direito material e até de direito penal.
E os prazos de natureza jurídica diversa estão lá dispostos em dias, meses e anos.
Em consonância com o constatado, resta, então, a definição daqueles que se enquadram na nova regra, o que deve ser feito com parcimônia em razão da existência de zona cinzenta na doutrina e na jurisprudência, apta a gerar insegurança jurídica.
Explico: os prazos para purgação da mora encontram acesa controvérsia doutrinária e jurisprudencial, de tal sorte que melhor será considerá-los, por cautela, prazos decorrentes de direito material, o que será suficiente para evitar as consequências do decurso in albis.
Neste sentido:
Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóveis – Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de alugueres e demais encargos – Pedido de purga da mora protocolizado no trigésimo dia após a juntada do mandado citatório – Ausência de contestação – Revelia decretada Nulidade da sentença afastada Purgação da mora constitui ato de natureza material, não processual, do que resulta descabido o prazo em dobro em favor da parte defendida pela Procuradoria do Estado – Assistência Judiciária – Decisão mantida – Procedência – Recurso não provido. (Apelação9105971-16.2003.8.26.0000 – Relator: Marcondes D’Angelo; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 25ª Câmara do Terceiro Grupo; Data do julgamento: 16/08/2005; Data de registro: 29/08/2005; Outros números: 824909800).
Tribunal de Justiça de São Paulo. O prazo para purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, apesar de resultar do próprio direito material da parte, mas sendo ela assistida por defensor público ou por quem exerça função equivalente, adquire, também, natureza processual, daí porque incide o benefício do prazo em dobro para o seu exercício. (Agravo 9006522-22.2002.8.26.0000 – Relator: Mendes Gomes; Comarca: Cabreúva; Órgão julgador: 11ª. Câmara do Sexto Grupo; Data do julgamento: 08/04/2002; Data de registro: 11/04/2002; Outros números: 730770000)
Em suma, levando em consideração o exposto e que apenas os prazos processuais (não os materiais) e ainda assim apenas aqueles estabelecidos em dias estão subordinados à nova regra de contagem nos dias úteis, preparei a seguinte tabela:
| ARTIGO DA LEI 8.245/1991 | ATO, PROVIDÊNCIA OU DESCRIÇÃO DO PRAZO | PRAZO | NATUREZA DO PRAZO |
| 3º | Prazo determinado no contrato para exigir vênia conjugal (não outorga) de pessoa casada, exceto no regime da separação total de bens (CC, art. 1.647) após a vigência do Código Civil de 2002 (Lei 10.406 de 10/01/2002, publicado no DOU de 11/01/2002 que entrou em vigor no dia 12/01/2003 nos termos da LC 95/98. | 10 anos | Material em anos |
| 4º, parágrafo único | Para o locatário avisar, com antecedência, o locador que desocupará o imóvel, tendo em vista a transferência, pelo empregador, do local de prestação de serviços, isto se quiser ficar isento da multa proporcional pela desocupação antes do fim do prazo contratual. | 30 dias | Material |
| 6º | Para denúncia, pelo locatário, do contrato prorrogado por prazo indeterminado, isentando-o do pagamento do aluguel correspondente a um mês de locação. | 30 dias | Material |
| 7º | Para desocupação voluntária pelo inquilino no caso de denúncia, pelo proprietário, em razão de extinção de usufruto ou fideicomisso, em contrato firmado pelo usufrutuário ou fiduciário. | 30 dias | Material |
| 7º, parágrafo único | Para o proprietário denunciar o contrato em razão de extinção de usufruto ou fideicomisso, em contrato firmado pelo usufrutuário ou fiduciário. | 90 dias | Material |
| 8º | Prazo para desocupação voluntária do locatário notificado pelo adquirente que não está obrigado a respeitar o contrato, desde que o contrato não contenha cláusula de vigência e esteja em vigor. | 90 dias | Material |
| 8º, § 2º | Para o adquirente denunciar o contrato, contado o prazo da data do registro da alienação ou do registro do compromisso, sob pena de concordância com a continuidade com a locação feita pelo alienante e sub-rogação da posição contratual do locador. | 90 dias | Material |
| 12, § 2º | Para o fiador se exonerar, notificando o locador, a partir da data em que receber a notificação da sub-rogação a ele dirigida acerca da sub-rogação legal, notificação esta encaminhada pelo cônjuge/companheiro (em caso de morte, separação ou divórcio do locatário), pelos herdeiros necessários (ascendentes ou descendentes, além do cônjuge) ou pelas pessoas que viviam sob a dependência do locatário morto (esta notificação da sub-rogação também é encaminhada ao locador). | 30 dias | Material |
| 12, § 2º e 40, X | Prazo de responsabilidade do fiador que notifica o locador, contado da data da notificação que a este, o locador, encaminhar, dando conta da sua exoneração, permitindo, inclusive, que o locador exija novo fiador idôneo sob pena de despejo do locatário, com liminar (arts. 40, IV, X, parágrafo único e 59, § 1º, VII). | 120 dias | Material |
| 13, § 2º | Para o locador manifestar sua oposição à cessão da locação comunicada pelo locatário, não havendo sua anuência prévia no contrato ou em documento apartado, configurando infração legal à vedação da cessão da locação sem a anuência do locador (art. 13). | 30 dias | Material |
| 19 | De vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado quanto ao aluguel, para viabilizar a ação revisional. | 3 anos | Material em anos |
| 26, parágrafo único | De duração dos consertos, para que o locatário, depois de esgotado este prazo, tenha direito ao abatimento proporcional no aluguel, no caso de o imóvel necessitar de reparos que incumbam ao locador. | 10 dias | Material |
| 26, parágrafo único | De duração dos consertos, para que o locatário, depois de esgotado este prazo, tenha direito a requerer a resilição do contrato, no caso de o imóvel necessitar de reparos que incumbam ao locador. | 30 dias | Material |
| 28 | Para o locatário comunicado da venda do imóvel e das condições do negócio, manifestar de forma inequívoca sua concordância com as condições, aceitando integralmente a proposta e exercendo, assim, a sua preferência. | 30 dias | Material |
| 33 | Para o locatário preterido no seu direito de preferência exigir perdas e danos ou requerer a adjudicação do imóvel vendido, depositando o valor da venda a terceiros mais as despesas de transferência. | 6 meses | Material e em meses |
| 33 | Prazo de antecedência de averbação do contrato de locação junto à matrícula para presumir o conhecimento do adquirente, sujeitando-o aos efeitos da adjudicação ou das perdas e danos. | 30 dias | Material |
| 38, § 3º | Para substituição da caução em títulos e ações, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. | 30 dias | Material |
| 40, parágrafo único | Para o locatário apresentar nova garantia no caso de extinção da original, nas hipóteses dos incisos do art. 40, sob pena de despejo liminar, ainda que o contrato esteja em vigor quanto ao prazo contratado (art, 59, § 1º, VII). | 30 dias | Material |
| 43 | Prisão simples no caso de contravenção por cobrança excessiva de aluguel e encargos, exigência de mais de uma modalidade de garantia ou cobrança antecipada de aluguel fora das hipóteses em que é permitida (ausência de garantias – art. 42 e locação para temporada). | 5 dias a 6 meses | Penal |
| 44 | Detenção no caso de crime de ação pública, nas hipóteses de: a) recusa, pelo locador ou sublocador, a fornecer recibos discriminados nas locações coletivas multifamiliares; b) deixar o locador de usar o imóvel para a finalidade declinada no despejo (art. 47, III – pedido para uso próprio); e, c) não iniciar a demolição ou a reparação do imóvel, nos casos dos arts. 9º, IV (despejo para reparações urgentes determinadas pelo poder público), 47, IV (despejo para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento), 52, I (despejo em razão de determinação do Poder Público, para realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade); e, 53, II (despejo para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil); e, por fim, se executar despejo no período de luto do art. 65, § 2º (até 30 dias do falecimento de cônjuge, descendente, ascendente ou irmão de pessoas que habitem o imóvel). | 3 meses a 1 ano | Penal |
| 44, II | Para que o locador utilize o imóvel retomado por no mínimo 1 ano para o fim declarado no despejo sob pena de crime. | 180 dias | Material |
| 44, III | Para o locador iniciar a demolição ou a reparação do imóvel pedido para essa finalidade. | 60 dias | Material |
| 46 e 47 | Do contrato de locação residencial para permitir, ao seu término, a denúncia vazia. Caso seja verbal, ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, a denúncia vazia só pode ser exercida depois de 5 anos (art. 47, V). | 30 meses | Material e em meses |
| 46, § 1º | Para se considerar a prorrogação automática, por força da lei, depois do fim do prazo contratual de locação residencial escrito firmado por no mínimo 30 meses. | 30 dias | Material |
| 46, § 2º | Para desocupação voluntária do imóvel residencial pelo locatário após a denúncia notificada do contrato de locação residencial escrito firmado por no mínimo 30 meses, prorrogado por prazo indeterminado. | 30 dias | Material |
| 47, V | De vigência do contrato verbal, ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, para permitir denúncia vazia. | 5 anos | Material em anos |
| 48 | Prazo máximo do contrato para considerar a locação “para temporada”, permitindo despejo em até 30 dias do término do prazo contratual. | 90 dias | Material |
| 50 | Para o locador exercer a pretensão de retomada (despejo), com possibilidade de liminar (art. 59, § 1º, III), sob pena de se considerar a locação para temporada prorrogada até o prazo de 30 meses da celebração do contrato (art. 50, parágrafo único). | 30 dias | Material |
| 50, parágrafo único | De inércia do locador, que não ingressa com a ação de despejo no caso de imóvel para temporada, prazo este contado do término do prazo contratado, para considerar o contrato prorrogado por 30 meses contados do seu início. | 30 dias | Material |
| 51, II | Prazo mínimo constante do contrato de locação de imóvel para fins empresariais com ponto, para ensejar a ação renovatória, valendo, para tanto, contrato escrito que contenha expressamente este prazo ou prazo maior e, ainda, a soma de prazos constantes do contrato que atinja no mínimo este prazo, admitidos pequenos espaços de tempo entre um contrato e outros (jurisprudencialmente não superiores a 6 meses). | 5 anos | Material em anos |
| 51, III | Prazo mínimo de exploração da atividade empresarial que demande ponto para ensejar a ação renovatória do contrato de locação. | 3 anos | Material em anos. |
| 51, § 5º | Para propositura da ação renovatória (decadencial), contados da data prevista para o fim do contrato que contemple os requisitos da ação renovatória: a) contrato de 5 anos ou soma de prazos ininterruptos de 5 anos; b) exploração trienal da atividade empresarial; c) prefeito cumprimento do contrato renovando; d) proposta de novo aluguel de mercado; e, e) proposta de nova garantia para o contrato, | 1 ano no máximo a 6 meses no mínimo | Material |
| 52, II | Prazo mínimo de existência efetiva do fundo de comércio que se pretenda instalar no imóvel, cuja maioria do capital pertença ao locador ou seu cônjuge, ascendente ou descendente para ensejar a contestação da ação renovatória fundada em instalação do fundo de comércio. Lembrando que a ação renovatória também pode ser contestada para uso do próprio locador e não para instalação de fundo de comércio. | 1 ano | Material em ano |
| 52, § 3º | Para o locador dar o destino alegado ou iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, quando for este o fundamento da contestação da ação renovatória (art. 52, I e II), sob pena de pagar danos emergentes (despesas com mudança, perda de valor do fundo de comércio etc) e lucros cessantes. | 3 meses | Material em meses |
| 54, § 2º | Periodicidade para exigir comprovação das despesas na locação em “shopping centers”, pelo locatário ou entidade de classe. | 60 dias | Material |
| 56, parágrafo único | Para se considerar a prorrogação automática, por força da lei, depois do fim do prazo contratual de locação não residencial. | 30 dias | Material |
| 57 | Para desocupação voluntária do imóvel residencial pelo locatário após a denúncia notificada do contrato prorrogado por prazo indeterminado. | 30 dias | Material |
| 59, § 1º | Para desocupação no caso de concessão de liminar nas ações de despejo que comportem a providência. | 15 dias | Processual |
| 59, § 1º, I | Prazo mínimo para desocupação a ser concedido no instrumento de resilição bilateral do contrato (distrato), no caso de o locador pretender contar com a liminar para desocupação em 15 dias na hipótese de descumprimento do acordo. | 6 meses | Material em meses |
| 59, § 3º | Para purgar a mora na ação de despejo com liminar concedida, evitando a retomada, desde que não tenha exercido este direito nos últimos 2 anos. | 15 dias | Controvertido e, nesse caso, por segurança, considerar material, sem contagem em dias úteis |
| 61 | Para desocupação do inquilino que concorda com a procedência do pedido nas hipóteses legais (§ 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47): a) despejo por denúncia vazia do contrato de locação residencial por escrito com prazo superior a 30 meses prorrogado por prazo indeterminado; e, b)despejo por denúncia motivada no contrato de locação residencial verbal ou escrito mas com prazo inferior a 30 meses (este com despejo proposto após o prazo, ainda que inferior a 30 meses), com pedido de retomada nas hipóteses de uso próprio ou demolição e edificação ou aumento de área de no mínimo 50%. | 6 meses | Processual em meses |
| 62, II | Para o locatário purgar a mora na ação de despejo por falta de pagamento, contado da citação (e não da audiência do art. 334 do CPC). | 15 dias | Controvertido e, nesse caso, por segurança, considerar material, sem contagem em dias úteis |
| 62, III | Para complementar o depósito inicial impugnado pelo locador, no caso despejo por falta de pagamento, contado da intimação. | 10 dias | Controvertido e, nesse caso, por segurança, considerar material, sem contagem em dias úteis |
| 63 | Prazo ordinário para desocupação constante do mandado de despejo. | 30 dias | Processual |
| 63, § 1º | Prazo para desocupação constante da sentença e do mandado de despejo se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de quatro meses; ou, b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º (mútuo acordo descumprido, infração legal ou contratual ou falta de pagamento) ou no § 2º do art. 46 (denúncia de contrato residencial prorrogado por prazo indeterminado). | 15 dias | Processual |
| 63, § 1º, “a” | De prazo de tramitação do processo, contado entre a citação e a sentença de primeira instância, para considerar redução do prazo constante do mandado de despejo de 30 dias para 15 dias, | 4 meses | Processual em meses |
| 63, § 2º | Para desocupação, constante do mandado no caso de despejo de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, devendo o juiz fazer coincidir com o período de férias escolares. | Mínimo de 6 meses e máximo de 1 ano | Processual em meses ou ano |
| 63, § 3º | Para desocupação, constante do mandado, no caso de despejo de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º (para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las) ou no inciso II do art. 53 (pedido para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil). | 1 ano ou 6 meses se entre a citação e a sentença transcorreu mais de 1 ano | Processual em meses ou ano |
| 67, VII | Para o locatário complementar o depósito inicial na ação de consignação de aluguéis e acessórios, contado da data da intimação da contestação que argui a insuficiência, o que fará para evitar o despejo, embora, neste caso, fique responsável pelas custas e honorários de 20%. | 5 dias | Controvertido e, nesse caso, por segurança, considerar material, sem contagem em dias úteis |
| 74 | Para desocupação voluntária, contido no mandado expedido após a sentença que julga improcedente a ação renovatória, desde que tal pedido seja feito na contestação. | 30 dias | Processual |
| 78 | Para desocupação voluntária, a ser concedido na notificação de denúncia de contrato de locação residencial firmado antes da Lei 8.245/1991 (publicada no DOU de 21/10/1991 com vacatio legis de 60 dias, ainda que tenham havido aditamentos. | 12 meses | Material |