Considerações sobre a Lei nº 14.382/2022

A Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, confirmando, com alguns vetos, a Medida Provisória 1.085, de 2021, e ampliando a iniciativa contida no art. 37 da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e se propõe a modernizar e simplificar os procedimentos registrais estabelecidos pelas Leis 6.015/73 e 4.591/64.

Embora elogiável a intenção dos legisladores de modernizar e simplificar as leis citadas, verifica-se que alguns de seus dispositivos merecem a nossa atenção, como veremos no decorrer da exposição.

Antes, porém, vale a pena recordar que um dos primeiros, talvez o primeiro encaminhamento eletrônico de um documento ao registro imobiliário, ocorreu com a Lei Complementar 118, de 9 de fevereiro de 2005, que acrescentou o art.185-A ao Código Tributário, disciplinado pela Lei 5.172, de 25 de outubro de 1966.

Essa lei facultava, ao juiz que presidisse ação fiscal, determinar a indisponibilidade de bens ou direitos de devedor tributário, preferencialmente por meio eletrônico. Desnecessário dizer que os registros mobiliários foram pegos de surpresa e despreparados para o enfrentamento de tal situação.

Somente mais tarde, a Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, alterada pelas Leis 12.249, de 2010, 12.424, de 2011, e 12.693, de 2012, regulamentada parcialmente pelos Decretos 7.499, de 2011, 7.795 e 7.825, de 2012, autorizou os serviços de registros públicos a instituir o sistema de registro eletrônico e passou a permitir a recepção de títulos e o fornecimento de certidões e informações via internet.

Tardiamente, o Código de Processo Civil autorizou, no art. 837, o ingresso eletrônico da penhora no registro imobiliário, obedecidas as normas de segurança instituídas, sob critérios uniformes, pelo Conselho Nacional de Justiça, como dispõe o art. 196.

Dissemos tardiamente porque antes os serviços registrais do Estado de São Paulo já contavam com autorização, não só para o recebimento da penhora, como, também, do arresto, do sequestro e da conversão do arresto em penhora, como consta do item 330 das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça.

Estendendo a utilização do sistema eletrônico na área do Judiciário, os legisladores do CPC, tornaram possível a utilização do sistema eletrônico como meio de comunicação em sua área, como se vê do art. 236, § 3º.

Em consequência, o CPC passou a admitir a prática de atos processuais por meio de videoconferência ou outro recurso tecnológico de transmissão de sons ou imagens em tempo real e, nos arts. 439 e 441, a permissão da utilização de documentos eletrônicos.

Entrando, agora, depois dessa breve introdução, na apreciação das alterações introduzidas no sistema registral, cumpre salientar que, depois de abordar, no artigo 3º, os objetivos, responsabilidades dos registradores, observância dos padrões e requisitos dos documentos, além da conexão e do funcionamento estabelecido pela Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, a Lei 14.382, de 2022, sob análise, pretende garantir a segurança da informação e a continuidade da prestação
do serviço dos registros públicos.

Assim é que, para os objetivos previstos, ela, a lei analisada, dispõe, no § 4º do mesmo art. 3º, que o Serp será operado por pessoa jurídica de direito privado, sem fins lucrativos, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

Esclarece o art. 4º, a propósito dessa medida, que compete aos oficiais dos registros públicos promover a implantação e o funcionamento adequado do Serp, também nos termos que forem determinados pela mesma Corregedoria, acrescentando, o § 1º que é obrigatória a adesão ao Serp dos registradores.

Cabendo, como se vê, aos registradores, a incumbência de promover, não só a implantação, mas, também, o funcionamento adequado do Serp, a solução encontrada para tal fim, foi a criação, nos termos do art. 5º, do Fundo para a Implantação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Fics), subvencionado pelos próprios registradores, respeitado o disposto no § 9º do art. 76 da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017.

Acrescenta a lei analisada, no § 1º, que caberá à Corregedoria Nacional de justiça do Conselho Nacional de Justiça, disciplinar a instituição da receita do Fics, estabelecer as cotas de participação dos registradores, fiscalizar o recolhimento delas e supervisionar a aplicação dos recursos e despesas incorridas.

A propósito do contido nos dispositivos mencionados, o § 2º aduz que os oficiais de registros públicos ficam dispensados de participar da subvenção do Fics na hipótese de desenvolverem e utilizarem sistemas e plataformas interoperáveis necessários para a integração plena dos serviços de suas delegações ao Serp, sempre nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

Chegando a este ponto, é oportuno levantar a questão da segurança e eficiência dos registros públicos, antes de prosseguirmos. Se considerarmos que, em um país como o Brasil, de dimensões imensas e regiões díspares, algumas com difícil acesso de comunicação, inclusive eletrônica, veremos que não será fácil manter um serviço eficiente e seguro, em face das dificuldades enfrentadas por registradores das regiões mais afastadas e menos desenvolvidas, que não devem dispor de equipamento que mereça confiança.

Meditando sobre esse ponto, parece-nos que a Corregedoria Nacional de Justiça e as corregedorias estaduais, deverão estudar o problema e buscar solução condizente com a proposta da lei sob exame, o que acreditamos irão fazer, sob pena de não termos um Serp tão integrado como desejado.

Prosseguindo, a lei analisada dispõe, na Seção III do Capítulo II, sobre extratos eletrônicos para registro e averbação. Ela determina, em consequência, que os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, nos termos do art. 6º, os citados extratos, acrescentando o § 1º que, na hipótese prevista, o registrador qualificará o título pelos elementos, cláusulas e condições constantes do extrato eletrônico.

A MP 1.162, de 2023 (MCMV), recentemente publicada, introduziu pequena reforma sobre o extrato eletrônico ao prever a faculdade, pelas instituições financeiras que atuam com crédito imobiliário, da utilização do sistema de meros extratos para consumação do registro do título, ou seja, o título será qualificado pelos elementos, cláusulas e condições constantes do extrato eletrônico, não mais pela integralidade do título, em profunda mudança de padrão na qualificação a ser feita pelo registrador imobiliário.

Acrescenta a lei analisada, como informa o inciso VIII do artigo 7º, competir, à Corregedoria Nacional de Justiça, a atribuição da definição do extrato eletrônico, cabendo lembrar, a propósito, que o encaminhamento, ao Registro Imobiliário, de títulos acompanhados de extratos, foi abolido há muito tempo, com a entrada em vigor do Decreto 4.857/39, tendo em vista que é ao registrador, após a qualificação do título apresentado, que cabe a elaboração do extrato, assim designado como o resumo útil do contido no título a constar do registro ou da averbação.

Relativamente ao fato de que o extrato eletrônico, referido no citado art. 6º, será encaminhado ao registrador quando cabível, o que equivale a dizer que será enviado apenas em determinadas situações, pensamos que a Corregedoria Nacional de Justiça deverá esclarecer as razões de tal medida e que situações são essas. Seja como for o caso deixa pendentes algumas dúvidas.

Em um artigo intitulado Extratos, títulos e outras notícias. Pequenas digressões acerca da reforma da LRP (Lei 14.382/22), publicado na rede social, coluna Migalhas Notariais e Registrais, Sérgio Jacomino comenta o tema longamente, com seu costumeiro brilhantismo. Recomendamos a leitura de sua exposição e não temos dúvida, de que ela poderá servir de parâmetro para a tomada, por nossa classe, de iniciativa, junto à Corregedoria Nacional da Justiça, com o objetivo de evitar que ela dê ao termo extrato definição inadequada, levando em conta que extrato também pode ser sinônimo de cópia ou reprodução.

Além de explicitar como, quando e por que razão deverá ser apresentado o extrato eletrônico, a Corregedoria Nacional de Justiça deve considerar que o Serp tem por objetivo viabilizar a recepção e o envio de documentos e títulos às serventias de registros públicos, como consta do art. 3º, inciso V da lei sob análise, confirmando o que já previa a Lei 6.015/73.

É de se ponderar, ainda, que a Corregedoria Nacional de Justiça, caso decida pelo envio de extrato, aqui entendido como resumo, não poderá deixar de enviar junto o respectivo título, tendo em vista que é função do registrador imobiliário assegurar a validade e a garantia dos atos praticados, para cujo fim a ele cabe o direito e a obrigação de examinar o conteúdo do título por inteiro, a menos, naturalmente, que os autores da lei analisada pretendam aproveitar a criação do Serp e do Fics para transformar o oficial de registros públicos em mero escriturário.

Com o objetivo de simplificar o serviço registral, como informa a lei analisada, o § 3º do mesmo art. 6º dispõe que será dispensada, no âmbito do registro de imóveis, a apresentação da escritura de pacto antenupcial, desde que os dados de seu registro e o regime de bens sejam indicados no extrato eletrônico de que trata o caput, com a informação sobre a existência ou não de cláusulas especiais.

Parece-nos um tanto confusa a redação desse dispositivo, quando diz que a dispensa da apresentação da escritura de pacto antenupcial será concedida se no extrato eletrônico já constarem os dados de seu registro. A que registro o legislador se refere? Do registro de imóveis ou do registro civil? Se for do registro imobiliário, não faz sentido, mesmo que tenha sido realizado em outra serventia. Se for do registro civil, além de se alinhar com a ideia central do extrato eletrônico, a alteração suprime a prática de um ato integrante do rol dos atos registráveis do art. 167 da Lei 6.015.

A Seção IV do Capítulo II dispõe sobre a competência da Corregedoria Nacional de Justiça, esclarecendo que lhe cabe disciplinar o disposto nos artigos 37 e 41 da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, assim como o disposto na lei ora sob análise, providência que esperamos seja tomada com brevidade, em face da importância do assunto.

Entre os dispositivos integrantes dessa seção, que serão disciplinados pela Corregedoria Nacional de Justiça, merece atenção o inciso IV do art. 7º, que se refere à forma de certificação eletrônica da data e da hora do protocolo dos títulos para assegurar a integridade da informação e a ordem de prioridade das garantias sobre bens móveis e imóveis constituídas nos registros públicos.

A novidade nesse dispositivo é a inclusão da hora na certificação aludida, o que implica a necessidade de sua menção prévia na protocolização de todos os títulos apresentados, sendo de se reconhecer que a medida aperfeiçoa o disposto no art. 186 da Lei 6.015, assim como o prescrito nos arts. 190, 191 e 192, no caso de apresentação de títulos contraditórios, apesar de que a prioridade já é determinada pelo número de ordem protocolar.

Também merece atenção o disposto no art. 9º da Seção V, relativa ao acesso às bases de dados de identificação. Ele dispõe sobre as regras para a verificação de identidade dos usuários que poderão ser acessadas, a critério dos responsáveis pelas referidas bases de dados, desde que previamente pactuado por tabeliães e oficiais dos registros públicos, observado o disposto nas Leis 13.709, de 14 de agosto de 2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais) e 13.444, de 11 de maio de 2017.

O Capítulo III da lei analisada, relativo às alterações da legislação correlata, dispõe, no art. 10, que a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com as alterações ali relacionadas.

Inclui-se, entre os dispositivos alterados, o art. 31-E, cujos termos foram mantidos com acréscimo dos parágrafos 1º, 2º, 3º e 4º. O § 1º dispõe que, na hipótese do inciso I do caput, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade da averbação específica.

Por sua vez, estabelece o § 2º que, por ocasião da extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento e após averbação da construção, a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades eventualmente abertas.

Prescreve o § 3º que a extinção do patrimônio de afetação nas hipóteses do inciso I do caput e do § 1º desse artigo não implica a extinção do regime de tributação instituído pelo art. 1º da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004.

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