Luiz Antonio Scavone Junior
Fraude na compra de imóvel na planta: A Limitação da Periodicidade da Atualização Monetária nos Contratos Imobiliários
1. Introdução
O tema da atualização monetária em contratos imobiliários, especialmente aqueles de longa duração, é de grande relevância prática.
A correção periódica dos valores ajustados visa preservar o equilíbrio econômico do contrato e assegurar a justa recomposição do poder de compra da moeda, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Entretanto, a periodicidade dessa atualização — se mensal, anual ou outra — não é livremente estabelecida pela autonomia da vontade.
A lei impôs restrições temporais com o objetivo de coibir práticas abusivas e preservar a estabilidade do sistema econômico.
2. O Marco Legal da Correção Monetária
Os artigos 316 e 487 do Código Civil conferem à correção monetária o caráter de mera recomposição do valor real da prestação, mas leis especiais disciplinaram a periodicidade dessa atualização.
Os principais dispositivos são o art. 28 da Lei 9.069/1995, que vedou a correção com periodicidade inferior a um ano, a Lei 10.192/2001, que reiterou a proibição, em seu § 1º do art. 2º, determinando que “é nula a contratação de correção monetária com prazo inferior a um ano” e a Medida Provisória 2.223/2001, convertida na Lei 10.931/2004, que, no art. 46, introduziu exceção para os contratos imobiliários com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Em resumo, a regra geral é a vedação da correção monetária em intervalos menores que um ano, exceto nos contratos imobiliários de prazo igual ou superior a 36 meses, nos quais admite-se a correção mensal por índices de preços.
3. A Exceção Imobiliária e sua Finalidade Econômica
A legislação buscou proteger a viabilidade do setor da construção civil, que depende de contratos de longa duração e é diretamente impactado pelas variações inflacionárias.
Permitir a atualização mensal nesses casos evita a deterioração financeira dos empreendimentos e assegura o fluxo de caixa necessário à execução das obras.
Assim, o art. 46 da Lei 10.931/2004 expressamente prevê que:
“Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida cláusula de reajuste com periodicidade mensal.”
Contudo, o art. 47 da mesma lei estabelece uma salvaguarda fundamental:
“São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, direta ou indiretamente, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46.”
Essa regra impede a burla à norma protetiva mediante artifícios contratuais, como o acréscimo de parcelas simbólicas destinadas apenas a aparentar um prazo superior a 36 meses.
4. A Jurisprudência: A Parcela Irreal como Fraude Legal
Em diversas oportunidades os tribunais Têm afastado expedientes astuciosos para burlar a regra legal da periodicidade permissiva da atualização mensal.
]Com efeito, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão relatado pela Desembargadora Celina Dietrich Trigueiros, julgou recentemente a Apelação Cível nº 1046611-48.2024.8.26.0100, reafirmando com clareza essa diretriz.
No caso, o contrato de promessa de compra e venda previa correção monetária mensal, embora o prazo real de pagamento fosse inferior a 36 meses.
Para aparentar o cumprimento da exigência legal, a vendedora inseriu uma última parcela de valor irrisório (R$ 1.000,00), com vencimento após três anos da entrada.
O Tribunal reconheceu a abusividade e a má-fé dessa conduta, afirmando que:
“A inserção da última parcela com valor irrisório com o intuito de ultrapassar o prazo mínimo de 36 meses configura prática abusiva e de má-fé da vendedora e autoriza a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente a título de atualização monetária mensal”
Além disso, a decisão aplicou o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, determinando a restituição em dobro da diferença entre a correção mensal e a anual.
Essa posição foi amparada por precedentes anteriores da 34ª Câmara de Direito Privado e da 27ª Câmara, que vêm firmando entendimento no mesmo sentido, caracterizando fraude à lei quando a parcela simbólica tem a finalidade exclusiva de ultrapassar o prazo mínimo legal.
5. O Alcance Prático do Julgado
O precedente reafirma a função limitadora do art. 47 da Lei 10.931/2004, que busca preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva nas relações imobiliárias.
A decisão também evidencia a aplicação do CDC a tais contratos, reconhecendo o comprador como consumidor e a incorporadora como fornecedora de serviços, o que legitima o controle de abusividade.
Para o mercado, o impacto é direto: qualquer tentativa de artificialmente estender o prazo contratual — mediante parcelas simbólicas — pode resultar na nulidade da cláusula de correção mensal e na restituição em dobro das quantias pagas indevidamente.
6. Conclusão
A limitação legal à periodicidade da correção monetária reflete a preocupação da lei em equilibrar a liberdade contratual com a proteção econômica do consumidor e a estabilidade macroeconômica.
O art. 46 da Lei 10.931/2004 deve ser interpretado de forma restritiva, sob pena de se transformar em instrumento de abuso e distorção.
O acórdão que representa a jurisprudência, do qual tratei, da 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP (Apelação Cível nº 1046611-48.2024.8.26.0100) reafirma que a correção mensal somente é válida quando o contrato efetivamente tiver duração igual ou superior a 36 meses, sendo nula de pleno direito qualquer manobra contratual destinada a mascarar essa exigência.
Gostou do tema? Conheça a obra do autor, AQUI!
