Do entendimento do STJ e da necessidade de haver clareza sobre a distinção entre as benfeitorias e as acessões

Considerações iniciais

Em 2025, no julgamento do REsp nº 2.185.751/MG, a Terceira Turma do STJ deixou bem claro, mais uma vez: “benfeitorias e acessões são institutos distintos”.¹ E, por essa razão, deu provimento ao recurso, considerando que a cláusula do contrato de locação que previa renúncia à indenização por benfeitorias não alcançava obras cujo enquadramento jurídico fosse como acessões. Concluiu-se, no acórdão, sobre a decisão do TJMG: “não merece prosperar a fundamentação do acórdão recorrido, pois as benfeitorias não se confundem com as acessões”. 

“Mais uma vez”, porque, em 2023, o STJ havia decidido o mesmo assunto, ao julgar o REsp nº 1.931.087/SP.²

Pois bem. Já faz muito tempo que me interesso pelo assunto da distinção entre as benfeitorias e as acessões.  

E são muitas as aplicações da distinção: 

1. Benfeitorias são indenizadas ou não a depender da boa ou má-fé do possuidor que as fez, conforme as regras dos arts. 1.219 e 1.220 do CC/02; 

2. Benfeitorias, em alguns casos previstos nos dispositivos mencionados, geram direito de retenção; 

3. Benfeitorias são indenizadas pelo critério fixado pelo art. 1.222; 

4. Benfeitorias feitas em bens particulares do cônjuge entram na comunhão de bens, no regime da comunhão parcial, conforme a regra do art. 1.660, IV; 

5. Não há regra que preveja aquisição da propriedade do imóvel por terceiro que realizou benfeitorias, independentemente do valor; 

6. Acessões são indenizadas ou não a depender de ter o construtor ou plantador procedido ou não de boa-fé, segundo o art. 1.255;³

7. Não há previsão de direito de retenção por acessões; 

8. Não há critério sobre qual deve ser o valor a ser indenizado pelas acessões; 

9. Acessões cujo valor exceda consideravelmente o valor do terreno podem levar o construtor ou plantador que construiu ou plantou em terreno alheio à aquisição da propriedade do imóvel por acessão inversa (art. 1.255, parágrafo único); 

10. Não há previsão de comunicabilidade de acessões feitas em imóvel particular no regime da comunhão parcial. 

A meu ver, considerando-se que, no Direito contemporâneo, a ratio decidendi (fundamento determinante) de uma decisão dos Tribunais Superiores deve ser considerada uma fonte formal do Direito, na forma de precedente, os recentes julgados no STJ, por serem fundamentados no entendimento de que “benfeitorias e acessões são institutos distintos/as benfeitorias não se confundem com as acessões”, exigem que estudiosos se dediquem ao assunto e, penso eu, ainda recomendam que a matéria fosse discutida na reforma do Código Civil em andamento.⁴

Da origem do problema

No Direito Romano, de onde provêm o assunto das benfeitorias, curiosamente, não existia a dúvida que temos no Direito brasileiro. Isso porque, lá, não era usada a palavra benfeitorias, mas, sim, a palavra despesas.⁵ Aliás, no Direito estrangeiro, a palavra despesas, ou sinônimos – como gastos – continua sendo empregada até hoje.⁶

Porém, no Direito português, a palavra benfeitorias foi a que se adotou ao longo do tempo e, de lá, chegou ao Direito brasileiro.⁷

Ocorre que, enquanto despesas ou gastos são palavras que tratam do dispêndio de quem realizou a obra, a palavra benfeitorias comporta tanto a ideia de despesas ou gastos, quanto a ideia do que, com essas despesas ou gastos, acedeu à coisa principal – o que, por isso, remete às acessões. Afinal, o resultado de obras feitas na coisa principal se considera acessão da coisa. 

A maior dificuldade, de fato, parece estar no emprego de tantos sentidos da palavra acessão no Direito patrimonial: 

1. Acessão ora significa o fato da incorporação de algo à coisa principal, como na expressão “imóvel por acessão”; 

2. Acessão ora significa a própria coisa incorporada, como na frase “esta árvore é uma acessão natural do terreno”; 

3. Acessão ora significa um modo de aquisição da propriedade, como na expressão “aquisição por acessão inversa”; 

4. Acessão, por fim, às vezes significa uma obra feita na coisa, distinta das benfeitorias, como na regra do art. 878 do CC/02: “aos frutos, acessões, benfeitorias e deteriorações sobrevindas à coisa dada em pagamento indevido, aplica-se o disposto neste Código sobre o possuidor de boa-fé ou de má-fé, conforme o caso”. 

Como distinguir as benfeitorias das acessões?

Depois de tudo o que estudei e pesquisei sobre o assunto, estou seguro: devemos distinguir as benfeitorias das acessões a partir do conceito de acessões, que é restritivo; as benfeitorias se configuram residualmente.  

É que tanto as benfeitorias quanto as acessões são acréscimos feitos na coisa principal, mas somente se consideram acessões as obras novas, que deem ou que alterem a destinação da coisa. Quaisquer outros acréscimos ou melhoramentos feitos no bem principal são benfeitorias. 

Veja-se como já era esse o critério no Direito português do século XIX, quando se consolidou o uso da palavra benfeitorias para se referir às despesas necessárias, úteis ou voluptuárias do Direito Romano: 

Borges Carneiro ainda concluiu explicando que, àquele tempo, já se recomendava que se solucionassem casos com a aquisição da propriedade pelo construtor, ao fazer acessões, pelo que hoje se denomina acessão inversa, quando houvesse uma significativa diferença nos valores: 

O critério distintivo proposto é o que se constata nos fatos dos casos julgados pelo STJ em 2025 e em 2023: (1) no caso julgado em 2025, o locatário fez obras novas no imóvel alugado, para transformá-lo em depósito de materiais de construção; (2) no caso julgado em 2023, o locatário construiu no terreno uma edificação para ali funcionar uma academia. Ambas as obras configuram acessões, e não benfeitorias. Exemplo de benfeitorias, em ambos os casos, seria acrescer aos imóveis uma área de estacionamento para clientes – hipótese em que faltaria o elemento “dar ou alterar a destinação da coisa principal”, caracterizador das acessões. 

Considerações finais

O precedente do STJ, firmado no julgamento do REsp nº 1.931.087/SP, em 2023, e mantido no julgamento do REsp nº 2.185.751/MG, em 2025, deixa claro que o Tribunal entende que se devem distinguir as benfeitorias das acessões, e que, ao menos no caso de cláusulas restritivas – que foram objeto dos julgados – não se pode usar interpretação extensiva para alcançar acessões em que casos em que somente benfeitorias foram mencionadas. 

Considerando-se as hipóteses em que poderia haver dúvida, no Direito contemporâneo, sobre a possível aplicação extensiva de regras acerca de benfeitorias a acessões, e vice-versa, como nos exemplos da regra da comunicabilidade de benfeitorias feitas em bens particulares (art. 1.660, IV, do CC/02), e da regra sobre a aquisição da propriedade por acessão inversa (art. 1.255, parágrafo único), por se tratar de normas restritivas – vez que restringem o direito de propriedade –, é de se esperar que o STJ, quando levado a se pronunciar sobre os assuntos, siga a mesma linha dos outros casos julgados, vedando a interpretação extensiva, que não cabe em casos de restrição de direitos. 

Sendo assim, duas conclusões parecem inescapáveis: 

1. Será necessário, na doutrina, um maior cuidado com o assunto, para preparar o intérprete para o posicionamento do STJ sobre a questão técnica e, consequentemente, para os casos práticos; 

2. Seria muito interessante, na reforma do Código Civil, que o legislador se posicionasse. Seria altamente recomendável, no mínimo: 

1. Que dispositivo do Código estabelecesse que “não se aplicam às acessões as regras que tratem exclusivamente de benfeitorias, nem se aplicam às benfeitorias as regras que tratem exclusivamente de acessões”, ou o contrário, conforme decidir o legislador, mas, qualquer que fosse a decisão legislativa, estabelecendo regra clara;¹⁰

2. Que fosse estabelecido, por inspiração do art. 1.222, o critério para indenização das acessões (art. 1.255), que hoje falta.¹¹

[1] STJ. REsp nº 2.185.751/MG. Terceira Turma. Relatora: Min. Nancy Andrighi, julgado em 06/05/2025, DJEN de 13/05/2025.

[2] STJ. REsp nº 1.931.087/SP. Terceira Turma. Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 24/10/2023, DJe de 26/10/2023.

[3] Pode o possuidor de boa-fé proceder de má-fé, como no caso em que o locatário faz no imóvel alugado obra não autorizada pelo locador, assim como pode o possuidor de má-fé proceder de boa-fé, como na hipótese de, na pendência de uma demanda possessória, o esbulhador atender a pedido do legítimo possuidor para fazer reparo na coisa invadida. Ou seja, ter posse de boa ou de má-fé e proceder de boa ou de má-fé são critérios que não se confundem.

[4] A problemática não foi objeto de proposta de alterações no projeto de reforma.

[5] O assunto será bem explorado no artigo Benfeitorias na história da codificação, na coluna do Grêmio Befrenálico.

[6] Idem.

[7] Ibidem.

[8] CARNEIRO, Manuel Borges. Direito Civil de Portugal. Tomo III. Lisboa: Tipografia de Antonio José da Rocha, 1851, p. 228.

[9] Idem, ibidem, p. 229.

[10] Uma sugestão seria dar nova redação ao caput do art. 97, com a posição legislativa adotada, deslocando a regra atual para a parágrafo único. Seguindo-se a posição do STJ, o resultado poderia ser: “Art. 97. Não se aplicam às acessões as regras que tratem exclusivamente de benfeitorias, nem se aplicam às benfeitorias as regras que tratem exclusivamente de acessões. (NR) “Parágrafo único. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”

[11] Uma sugestão seria incluir novo parágrafo ao art. 1.255:“Art. 1.255. …………..“§ 1º Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização. [Redação proposta no Projeto nº 4, de 2025.] “§ 2º Na hipótese do caput, as acessões serão indenizadas pelo valor que se apurar que tinham quando a obra foi concluída integralmente, e, na hipótese do § 1º, o imóvel será indenizado pelo valor que se apurar que tinha ao tempo da declaração da perda da propriedade.”

REFERÊNCIAS 

CARNEIRO, Manuel Borges. Direito Civil de Portugal. Tomo III. Lisboa: Tipografia de Antonio José da Rocha, 1851. 

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Distinções técnicas como a de benfeitorias e acessões são o tipo de detalhe que decide casos — e que Felipe Quintella explica com clareza didática no Curso de Direito Civil, escrito ao lado de Elpídio Donizetti. Com jurisprudência temática e quadros esquemáticos ao fim de cada tema, é leitura de base para estudantes, concurseiros e advogados.

Compreender bem essa distinção é o que separa uma defesa que assegura o direito de retenção (ou a indenização correta) de uma tese que naufraga na confusão entre os institutos. À medida que o STJ firma o precedente e a reforma do Código Civil avança, vale acompanhar o tema de perto.

Leia também

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