O direito real de laje no ordenamento jurídico brasileiro

No final do ano de 2016, a Medida Provisória nº. 759, de 22 de dezembro, incorporou o inciso XIII ao artigo 1.225[1] do Código Civil e instituiu a “laje” como “novo” direito real. A referida MP surgiu em um contexto de promoção da regularização fundiária e segurança jurídica nas propriedades e moradias sobrepostas. Nesse cenário, o popular “puxadinho”, fenômeno social muito comum em todo país, especialmente nos locais de maior densidade demográfica, que gera a existência independente de unidades mobiliárias autônomas numa mesma área, independentemente da instituição de um condomínio edilício, finalmente foi regulamentado. Assim, o novo artigo 1.510-A do Código Civil passou a definir o conceito de direito real de laje:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

O tradicionalmente denominado direito das coisas (direitos reais) trata do plexo de normas reguladoras das relações jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo homem. Os direitos reais fazem parte do ramo no direito civil que regula o poder do sujeito sobre os bens, sejam móveis e imóveis, comumente chamado de domínio sobre a coisa.  Assim, o citado art. 1.225 do diploma civil estabelece um rol taxativo para os direitos reais, não podendo o particular criar novas modalidades. Dessa forma, são direitos reais a propriedade,a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel,o penhor, a hipoteca,a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e a de direito real de uso bem como, por fim, o recém instituído direito real de laje.

Importante evidenciar que, de todos os direitos reais, o mais amplo é, sem dúvidas, o instituto da propriedade, pois é um direito que contempla um plexo faculdades a serem exercidas sobre a coisa: de usar; gozar; dispor e reivindicar de quem injustamente possua, detenha ou retenha. Tratando-se de bens móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos (inter vivos), os direitos reais são adquiridos mediante a tradição[2]. Todavia, quando se tratar de direitos reais sobre bens imóveis, a propriedade se consolidará somente após o registro no cartório de registro de imóveis, salvo quando a lei dispuser de outro modo[3].

Nesse cenário, o direito das coisas, em princípio, é classificado em dois grandes trocos: direito real sobre a coisa alheia (jus in re aliena) e o direito real sobre a coisa própria (jus in re propria). O primeiro se divide em três espécies, enquanto que o seguinte possui apenas uma espécie e um instituto cabível. Nesta ordem de ideias, a classificação dos direitos reais ocorrem da seguinte forma:

Direito real sobre a coisa própria: como dito anteriormente, o único instituto que é cabível para essa espécie de classificação é a propriedade, pois o titular pleno do direito real é o proprietário do bem, possuindo, portanto, o direito de usar, gozar, reivindicar e dispor da coisa.

Direito real sobre a coisa alheia: nessa espécie de classificação, o direito de propriedade, por óbvio, é excluído, correspondendo a direitos limitados, que são formados pelo desdobramento parcial das faculdades da propriedade. Por sua vez, os direitos reais exercidos na coisa alheia são classificados na forma que segue.

Direito real de garantia: os institutos do direito real de garantia são o penhor, a hipoteca e a anticrese. Correspondem à garantia dada ao credor de que a obrigação, estabelecida entre ele e o devedor, seja cumprida. Portanto, os direitos reais de garantia servem para garantir o cumprimento de uma obrigação futura. De uma maneira geral, o patrimônio da pessoa devedora é que responderá por eventuais obrigações que vierem a contrair. Nesse caso, o devedor responderá pelos débitos assumidos voluntariamente ou decorrentes da força da lei, com seus bens, tomado o vocábulo “bens” em sentido genérico, abrangentes de todos os valores ativos de que seja titular.

Direito real de aquisição: corresponde ao direito de adquirir a coisa alheia em favor de quem se encontra com a coisa, ou seja, o direito do promitente comprador, como é o caso da promessa de compra e venda, em conformidade com art. 1.417[4] do CC/2002. Nesse sentido, o art. 1.418[5] dispõe que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar. Se houver recusa, pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Direito real de gozo ou fruição: nessa espécie de classificação, os institutos cabíveis, a princípio, são o usufruto, servidão, superfície, concessão de uso especial para fins de moradia, uso e habitação. Correspondem ao fato de que o titular da propriedade transfere a terceiro o direito de usar ou fruir da coisa, estendendo-se, nesse sentido, o direito de usufruir à acessoriedade da coisa, ou seja, aos acessórios dela. Em observância a classificação proposta, por oportuno, pode-se afirmar que direito de laje foi enquadrado pelo legislador como direito real na coisa alheia autônomo (em tese, direito autônomo de gozo ou fruição).

Contudo, tecnicamente, poder-se-ia afirmar, na verdade, que o direito de laje, o tradicional “puxadinho”, constitui uma espécie do já consagrado direito real de superfície (arts. 1.369 a 1.377do CC)[6]. De mais a mais, o direito real de superfície corresponde exatamente ao direito de gozo e fruição de coisa alheia, substituindo o antigo instituto da enfiteuse. De acordo com a regra do art. 1.369 do CC, o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de Imóveis. Inclusive, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01, art. 21, § 1º)[7] tratou expressamente, como é o caso do direito de laje, da possibilidade de constituição de direito de superfície para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. Nesse mesmo sentido desponta o enunciado 568[8], da VI jornada de Direito Civil.

Assim sendo, resta evidente que legislação passou a regularizar e impulsionar um fenômeno social muito comum que é a cessão do direito de construção na parte de cima de um imóvel, com a finalidade de se obter edificação autônoma. Da regulamentação em lide, dois pontos merecem destaque: i – a abertura de matrícula registral própria (artigo 1510-A, parágrafo 5º[9]do CC); ii- a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício (artigo 1510-A, parágrafo 6º[10] do CC). Observe-se que, neste caso, o titular do direito de laje possui faculdades amplas e não deve ser equiparado a um “proprietário da superfície do imóvel”, tampouco locatário ou comodatário. De uma maneira geral, inclusive, pode-se afirmar que a intenção do legislador foi a de proteger uma situação tipicamente brasileira, qual seja, a daquelas pessoas que cedem a laje de suas casas para seus filhos ou terceiros que investem na construção e terão reconhecidos seus direitos.

Contudo, o direito de laje só é aplicável quando se constate a impossibilidade de individualização de lotes, sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos (art. 1510-A, §1º[11]do CC). Frise-se, ainda, que a unidade imobiliária autônoma é aquela que possui isolamento funcional e acesso diferenciado, independentemente do seu uso, exigindo-se, para tanto, abertura de matrícula própria para cada uma das referidas unidades (art. 1510-A, § 3º[12] do CC), situação que autoriza a alienação ou instituição de gravames pelos titulares – art. 1510-A, §5ºdo CC – o que gera aquecimento da economia e dignidade para as pessoas que vivem em situação irregular. Por outro lado, é importante pontuar que o titular do direito real de laje, obviamente, responde pelos tributos e encargos incidentes na sua unidade (art. 1510-A, §4º[13] do CC), sendo certo que o adquirente do direito de laje possui uma clara limitação: não pode realizar a construção de novas lajes sucessivas (art. 1510-A, §5º do CC). Assim, reforça-se que a instituição do direito real de laje não resulta na atribuição de fração ideal do terreno ou participação proporcional em áreas edificadas, mas na anunciada instituição simultânea de unidades imobiliárias com titularidades distintas. Nessa ordem de idéias, o direito real de laje cumpre importante papel social, pois, harmonizado com o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII[14]), instrumentaliza o direito social de moradia (C.F, art. 6º[15]).

[1] Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;  (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XIII – a laje. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[2] Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

[3] Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

[4] Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

[5] Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

[6] Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

[7] Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

[8] En. 568, VI CJF. O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.

[9] Art. 1.510-A.  O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[…]

5º  As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[10] § 6º  A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[11] Art. 1.510-A.  […]

1º  O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[12] § 3º  Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[13] § 4º  O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

5º  As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

[14]  Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[…]

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;

[15] Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.   (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 90, de 2015)

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