Das avaliações dos imóveis rurais expropriandos, de Sebastião Lintz

SUMARIO: 1. Conceito de desapropriação. 2. Bens sujeitos a desapropriação. 3. Sistemas avaliatórios expropriandos. 4. Processo judicial da desapropriação. 5. Urgência da desapropriação. 6. Nomeação do perito. 7. Competência do perito. 8. Métodos avaliatórios comuns. 9. Critérios do art. 27 do dec.-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941. 10. Método atual para se calcular o justo preço dos bens expropriados.

Conceito de desapropriação

1. No conceito geral considera-se a ação de desapropriação como um instituto de direito público constitucional e administrativo, ocupando-se dêle a lei civil como um dos modos pelos quais se perde o domínio. Não se identifica, em todos os sentidos da legislação civil, com a aquisição derivada ou originária, porquanto a desapropriação como perda da propriedade só será possível quando haja necessidade ou conveniência na incorporação de determinado bem de propriedade privada ao patrimônio público e se torne impossível a aquisição amigável.

Para SEABRA FAGUNDES, se bem que a desapropriação é uma aquisição derivada segundo os princípios do direito constitucional e administrativo e como um dos modos de perda da propriedade imóvel, não podemos classificá-la de modo ordinário e civil de aquisição da propriedade.

Em parecer, PAULO DE LACERDA “nega-lhe o caráter de contrato de direito público ou de direito privado, e sim como um ato unilateral inerente à função do poder público; não é uma compra e venda coata ou forçada, porém, o exercício de uma faculdade constitucional, cuja essência está precisamente na cessação do próprio direito de propriedade, em face da aplicação superveniente exercida pelo poder público. Os direitos fundamentais de nossa organização social emanam da Constituição; dela emana, pois, o direito de propriedade, mas abinitio, com a cláusula de cessar ou perder-se em sobrevindo a desapropriação por necessidade ou utilidade pública. O Estado é, pois, dono de um direito superior e seu, que êle pode fazer efetivo em face do direito de proprietário”.

Entendeu, outrossim, o legislador que a desapropriação, como meio aquisitivo, deveria ficar a cargo das leis de direito público, razão por que o Cód. Civil apenas a relacionou como modo de perda da propriedade individual.

Bens sujeitos a desapropriação

2. Quanto aos bens que devam ser desapropriados ainda não se formou uma opinião sôbre a admissibilidade dos chamados públicos. Certo é que constituindo uma propriedade privada da União, do Estado ou do Município, não estão impossibilitados de servir ao benefício coletivo, por qualquer dessas pessoas de direito público. Não obstante opiniões diversas sôbre o assunto, inseriu-se no § 2° do art. 2° do dec.-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, que os bens do domínio dos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios poderão ser desapropriados pela União, e os dos Municípios pelos Estados, mas, em qualquer caso, ao ato deverá preceder autorização legislativa.

Aliás o mencionado artigo estabelece que mediante declaração de utilidade pública todos os bens poderão ser desapropriados, pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios, no que observa CLÓVIS BEVILÁQUA que o fundamento da desapropriação é a preponderância do interêsse público sôbre o privado, quando os dois se acham em colisão. Salienta ROBIM, para o fim de desapropriação indenizável, que a coisa esteja no domínio privado e que seja de natureza móvel.

Mas para o nosso direito o comum é incidir a desapropriação sôbre coisas imóveis; casos há, porém, em que recai sôbre móveis e, às vêzes, sôbre bens incorpóreos como nos de desapropriação de direitos autorais, caso previsto no artigo 660 do Cód. Civil, e de inventos ou descobertas industriais.

Resulta então que todos os bens, gravados ou não, poderão ser objeto de desapropriação, pois, segundo PROUDHON, a desapropriação tem seu fundamento em uma servidão legal, e deve ser decretada desde que ocorrer qualquer dos casos específicos em lei.

Sistemas avaliatórios expropriandos

3. A finalidade precípua da desapropriação é o estabelecimento de um justo preço para o bem expropriando. Para tal fim JOSÉ CANASI nos apresenta quatro modalidades de sistemas: a) sistema Administrativo, b) sistema do Júri, c) sistema Central, e d) sistema Judicial.

Pelo sistema Administrativo o justo preço é estabelecido por um tribunal administrativo, controlado pelo Estado. A sua verificação não é das mais comuns, pois afronta o regime democrático; ocorreu na Rússia dos Czares, mas suprimido pelo socialismo e, especialmente, pela Constituição de 25 de novembro de 1936.

O sistema do Júri, de larga aplicação na França, é formado por cidadãos designados anualmente pelo Conselho Geral de cada Departamento.

Pelo sistema Central, assim denominado por LEGON, compreende-se todo sistema que fixa a indenização por comissões arbitrais especiais.

Seguimos o sistema Judicial, cujo justo preço para o bem expropriado é fixado pelo poder jurisdicional local, valendo-se o juiz de um perito, independente dos assistentes técnicos das partes. É o sistema de melhor alcance, e mesmo que haja acôrdo entre os interessados no preço indenizável, é de se ver a necessidade da sentença homologatória, dêsse acôrdo.

Processo judicial da desapropriação

4. O processo Judicial da desapropriação é suigeneris. Nêle tão-só se discute o valor indenizativo, pôsto que qualquer outra questão de alta indagação deverá ser discutida em ação direta. A contestação há de versar, ùnicamente, sôbre nulidades processuais da ação e impugnação do preço.

Não obstante, admite SEABRA FAGUNDES ainda a defesa por meio de exceções dilatórias ou peremptórias, como matéria distinta da matéria da contrariedade, uma vez que o processo ordinário comporta o oferecimento de exceções, cujo rito se verifica após a feitura da citação.

Em se verificando então a desapropriação, cumpre ao juiz, de acôrdo com o seu convencimento, fixar na litisdecisoria o quantum indenizável pelo bem expropriado. Ensina-nos SODRÉ, que o expropriante, regra geral, por ser o poder público ou um seu delegado, não pretenderá espoliar terceiros, nem extorquir propriedades; contemplará, pois, os casos especialíssimos que surjam com espírito de eqüidade. Por outro lado, a decisão deve se insurgir contra a insaciabilidade de certos proprietários que querem se locupletar sôbre a necessidade ou utilidade pública de uma obra, transformando a desapropriação em um rendoso negócio.

Ao poder jurisdicional cabe, portanto, estabelecer em seu decreto judicial as bases do momento pròpriamente dito da desapropriação, que é a fixação do valor para a propriedade expropriada, da maneira mais justa e legal. E para a fixação o juiz terá pela frente o laudo de avaliação do bem expropriando, por isso que se deve providenciar perito competente, ainda que residente em outra comarca, pois sabemos das dificuldades de um técnico capaz no interior.

Conseqüente do ordinatoriejudicorum é a prova pericial, de capital importância, principalmente nas desapropriações, motivo pelo qual a personalidade do perito e a competência devem ser indiscutíveis. O laudo pericial é de extrema valia ao juiz, donde as exigências da técnica e honestidade do perito.

Nas ações comuns, cujas perícias dependem mais da verificação ou conhecimento de fato de determinada situação, será admissível perito de conhecimento restrito ao caso, muitas vêzes semi-analfabeto, mas que de qualquer forma poderá prestar valiosos esclarecimentos ao juiz, e mesmo sem maiores dispêndios para as partes. Para estas ações a fase probatória é o ponto básico para a decisão, pois com exceção dos casos de manifesto procedimento irregular das partes, ou da propositura da ação sem a necessária legitimidade adcausam e interêsse de agir, a decisão só poderá ser dentro do alegado e provado na prestação jurisdicional. Já o mesmo não acontece com as ações expropriatórias, pois que a fase probatória pròpriamente dita será de somenos à apreciação do mérito ou relação de fato da causa, que nada mais é do que a fixação do preço, fato êsse dependente apenas da perícia, muito embora em restritos casos a prova testemunhal possa auxiliar o juiz a divergir do laudo.

Urgência da desapropriação

5. Se o promovente da desapropriação alegar na inicial urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Cód. de Proc. Civil, o juiz mandará imiti-lo provisòriamente na posse dos bens. O dec.-lei n. 9.811, de 9 de setembro de 1946, restabeleceu o parágrafo único do art. 15 do dec.-lei número 3.365, de 21 de junho de 1941, que, introduzido pelo dec.-lei n. 4.152, de 6 de março de 1942, fôra suprimido pelo dec.-lei n. 8.090, de 15 de outubro de 1945.

De maneira mais prática do que o processado no art. 685 do Cód. de Processo Civil para a imissão provisória, estabelece o referido parágrafo único que, mediante depósito de quantia igual ao máximo de indenização prevista nó parág. único do art. 27, se a propriedade estiver sujeita ao impôsto predial, ou de quantia correspondente ao valor lançado para a cobrança do impôsto territorial urbano ou rural, proporcional à área exproprianda, a imissão de posse poderá dar-se independente da citação do réu.

No entendimento de SEABRA FAGUNDES, para que isto se verifique bastará a simples alegação de urgência por parte do expropriante. A urgência no ato administrativo é um elemento de mérito (e não de legalidade) dependente, por sua natureza, do critério livre da Administração Pública. Só esta, com os meios de informação técnica de que dispõe, como o conhecimento de determinadas necessidades (muitas vêzes prementes), que lhe incumbe satisfazer, com a visão de conjunto dos problemas administrativos, de todos se havendo de desincumbir oportunamente, e sentindo a prevalência de uns sôbre outros, pode aferir da pressa que haja em dispor de certo bem privado para, a execução de alguma obra pública, para utilização com determinado objetivo. Nenhum elemento pode ter o juiz para contraditar a urgência, acaso alegada. Haveria de louvar-se nos próprios dados fornecidos por êste, nenhuma base tendo para rejeitá-los.

Observa ainda RANELLETTI, analisando de modo geral o alcance do exame dos atos administrativos pelo Judiciário, que a urgência é um dos elementos de tais atos que escapam a êsse exame, por implicar numa apreciação de exigências de interêsse público. Como exceção admite que se aprecie a urgência sòmente nos casos em que o decreto ou a deliberação contenha em si mesmo elementos objetivos que demonstrem a inexistência da necessidade ou urgência, independente de tôda apreciação das exigências de interêsse público.

E uma vez que a ação de desapropriação tem por fim a transformação de determinado bem de propriedade privada em patrimônio público, compreende-se a grande necessidade e rapidez que a maioria das vêzes as obras motivam a urgência. Sabido é que o expropriante, quando não é a União, o Estado ou o Município, será um delegado de qualquer dêles, em quem se reconheceu uma bastante idoneidade, motivo por que não se deve temer que a imissão prévia ou mesmo a desapropriação seja resultante de um capricho político ou de perseguição.

Nomeação do perito

6. Ao despachar a petição inicial ação de desapropriação, o juiz designa um perito de sua livre escolha, sempre que possível técnico, para proceder; avaliação dos bens, certo de que tanto o autor como o réu poderão indicar assistente técnico do perito. Não ocorrerá, no entanto, nulidade se a designação do perito fôr feita no despacho saneador, e isto para uma maior facilidade na escolha do técnico. Sabemos que nas comarcas do interior se torna difícil a escolha de um perito, com a necessária competência para proceder à avaliação dos bens expropriandos, por isso que haverá prazo entre o despacho saneador e o da petição inicial (conseqüente da formação da instância), tempo êsse bastante para que o juiz providencie um perito capaz para a diligência.

Ó dispositivo então contido no § 2ª do art. 23 do dec.-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, será substituído pelo artigo 257 do Cód. de Proc. Civil, que faculta a entrega do laudo pericial até cinco dias antes da audiência de instrução e julgamento.

Competência do perito

7. Nomeado, pois, o perito para a avaliação do bem expropriando, certas regras, sistemas, condições e critérios devem ser observados na elaboração do laudo avaliatório. É esta a razão da necessidade de um perito competente, um técnico no assunto e que conheça os chamados critérios legais, exigíveis à perícia.

Não será bastante a simples declaração de utilidade ou necessidade pública, inerente ao Estado contra o expropriado, em sacrifício do bem coletivo, para fixarmos uma indenização irrisória. De qualquer forma é um ato independente da vontade do expropriado, e mesmo porque numerosos são os bens que por preço algum os venderemos. Será admissível, no caso de dúvida, ao estabelecimento do justo preço que o valor indenizativo exceda ao atual da propriedade; dúvida essa já existente com o procedimento ao invés do acôrdo. Mas o fato é que isto só será possível quando não se conseguir de modo absoluto uma conclusão indenizativa, o que raramente acontecerá num laudo de um perito competente.

Um avaliador qualquer jamais conseguirá uma perícia exime de dúvida, pois para certas propriedades torna-se mister a assistência externa. Muitas avaliações exigem os serviços especializados de arquitetos, engenheiros de estrutura de aço, contadores oficiais e outros, enquanto que poucos avaliadores, se existirem, são capacita dos para eficientemente desempenhar todos êsses ofícios. Dessarte, nada impede que o perito procure o auxílio de outras pessoas na elaborarão de seu laudo. Aliás, o art. 256 do Cód. de Processo Civil estabelece que os peritos procederão livremente, podendo ouvir testemunhas e recorrer a outras fontes de informação, pois quase que é humanamente impossível encontrar um perito de conhecimentos gerais, e mesmo porque existem determinadas situações de fato cujas informações às vêzes imprescindíveis só serão possíveis com o testemunho de terceiros, mormente em se sabendo que tanto os proprietários como os possuidores diretos ou indiretos fazem jus a uma indenização, conseqüente da expropriação.

Métodos avaliatórios comuns

8. Segundo SMUCHTZ, há numerosos fins para os quais se fazem as avaliações, o que explica o fato de que alguns dados possam ser relevantes sob uma série de condições, e ser relativamente sem importância sob.outra série, Para o fim de indicar a necessidade de empregar dados de diferentes qualidades em avaliações, segue-se uma análise de várias espécies de imóveis e um enunciado dos vários objetivos para os quais se fazem as avaliações. Assim também devemos conhecer a natureza do bem a ser avaliado, pois vamos encontrar: residências; empates de capital (edifícios, lojas, etc.); indústrias (propriedades manufatureiras); propriedades de serviços (escolas públicas); propriedades de utilidade pública (eletricidade, água, luz, etc.); propriedades agrícolas; propriedades de recurvos naturais (depósito de areia, pedregulho, madeiras, minérios, etc.).

Na avaliação de qualquer dos tipos precedentes de propriedades, continua SMUCHTZ, as considerações e o tratamento do avaliador são influenciados pelo fato de poder haver duas qualidades de propriedade em cada uma delas: a tangível e a intangível. A propriedade tangível é o imóvel físico, isto é, o terreno e as benfeitorias; a propriedade intangível, se houver, é a firma estabelecida, por vêzes chamada “a freguesia”, ou o “valor de empreendimento”.

Para as avaliações imobiliárias ou mobiliárias (gerais) existem três métodos para a estimativa de valor: o método dos dados do mercado; o método do custo e o método da renda.

O método dos dados do mercado é, indubitàvelmente, o mais largamente empregado, e o melhor compreendido pelas pessoas que se ocupam com a estimação do valor. Sua aplicação e utilidade são vastas e interligadas com todos os outros métodos, de uma forma ou de outra. O método envolve comparação de uma parte de uma propriedade, com uma parte semelhante de outra propriedade. A primeira é a comparação mais correntemente feita na avaliação das propriedades de família-singular; a última, nas propriedades que produzem renda. este método tem algumas vêzes o nome de método comparativo. É baseado na hipótese de que a propriedade vale o preço que alcançar, na ausência de esforço indevido, e concedendo-se um tempo razoável para se encontrar um comprador. Assim, o trabalho fundamental é a aquisição de dados pertencentes às vendas realizadas, preços de oferta, cotações e opiniões de pessoas bem informadas.

Já ao método do custo, chama-se indiferentemente de método do custo de reposição, e método do custo de reprodução. Sua característica principal é o custo. Neste método, a avaliação do imóvel é dividida em duas partes: a estimativa do valor do terreno deve ser em separado e à parte do achado para a estrutura. Pelo custo de reposição, desprezam-se nas avaliações das benfeitorias as porções consideradas supérfluas ou desnecessárias. Nas comparações pouco importa que o custo de reprodução de um prédio (de condições mais sólidas) seja diferente do custo de reposição da estrutura (menos sólida de um outro), quando o objetivo é o mesmo, com valor de renda e de mercado.

O método da renda determina-se pela renda líquida esperada, para o proprietário. Parte-se do montante de uma renda líquida futura, e dêsse valor achado descontam-se os juros. É o valor capitalizado da propriedade. É para ser aplicado nos casos em que a estrutura é adequada ao local, onde não há possibilidade de lucro pela reforma.

Critérios do art. 27 do dec.-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941

9. Quanto às avaliações expropriandas, levando-se em conta o preceituado no art. 27 do der.-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, outra não foi senão a preocupação em condicionar o livre convencimento do juiz, na fixação do quantum indenizativo, a determinados critérios. Assim é que, de conformidade com o referido preceituado, ò juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu convencimento e deverá atender, especialmente, à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interêsse que dêles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal; e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu.

Por ser condição precípua dêste processo suigeneris a fixação, na sentença, do valor para os bens expropriandos, foi que o legislador haveria de traçar diretrizes para que, na própria lei excepcional, fôssem encontrados os elementos essenciais a tal fim.

É certo que se tornou uma tradição no direito brasileiro a existência de preceitos que limitam as avaliações dos imóveis, levando-se em consideração os impostos que pagam, ou os frutos que rendem. Mas o conceito geral do processo avaliatório para, determinados expedientes é de completa independência, para a coisa, devendo prevalecer apenas a capacidade de fruição.

Os critérios comuns para as avaliações imobiliárias ou mobiliárias de um modo geral dizem da capacidade de renda da coisa; e os chamados critérios legais do art. 27 do dec.-lei n. 3.365 restringem as avaliações expropriandas, donde não compreendermos por que divisar formas diferentes, conforme a finalidade da perícia. Com muito mais razão devemos amparar o expropriado, cuja expropriação de seu bem não deixa de ser uma alienação compulsória, que embora existindo a entrega da coisa e pagamento do preço, inexiste o acôrdo de vontades. Será mesmo uma incoerência admitir-se para as avaliações comuns critérios amplos, os quais se relacionam com a capacidade ele renda da coisa, e desprezá-los, por outro lado, para as avaliações expropriandas, só pelo fato de que nestas avaliações os critérios a serem empregados estão especificados em lei.

Método atual para se calcular o justo preço dos bens expropriados

10. No nosso entendimento, face ao preceito constitucional previsto no § 16 do art. 141 e na lei n. 2.786, de 21 de maio de 1956, não mais podem ser levados em conta de maneira positiva e integral os chamados critérios legais.

A justa indenização e atual sòmente será possível tendo-se em vista a estrutura ou embelezamento do bem e sua capacidade de renda ou produção.

A Constituição federal, ao permitir a desapropriação, exige que esta se faça mediante justa indenização, o que é óbvio que tal indenização jamais poderia ser justa se se quisesse subtrair um imóvel à ação normalmente valorizadora do tempo, máxime quando a sua capacidade de renda ou produção sofre as conseqüências do desenvolvimento econômico. Inúmeros são os fenômenos sócio-econômicos que pesam para uma estimação de valor.

Com o encarecimento da vida que dia a dia mais se avoluma, conseqüência do regime inflacionário que vivemos; com a desvalorização da moeda e a mudança na estrutura econômica do país, face ao abandono do campo para a cidade; com o encarecimento dos materiais de construção e da mão-de-obra; com o progresso de nosso parque industrial, já quase na fase da grande indústria; com a exportação e industrialização dos nosso; minérios e outros fatôres, os imóveis, como reflexo de um patrimônio angular assumem características impressionante; em matéria de valorização. Representam uma espécie de capital em estado potencial, e em relação continua a tôda atividade humana, pois que é o único patrimônio que realmente se aceita como ficha cadastral.

O preceito constitucional da justa indenização é um cânon inviolável, secundado pela lei n. 2.786, de 21 de maio de 1956. Para se chegar a uma conclusão de valor justo e atual para o imóvel expropriando, em absoluto poderemos restringir a sua avaliação indenizativa.

Sabemos de antemão que a estimação dos bens para efeitos fiscais não traduz a realidade. Em virtude da taxa excessiva a que estão sujeitas as transmissões, independente da inter vivos, que o Estado vem aumentando sem o menor escrúpulo, a maioria jamais relacionará a sua propriedade na repartição fiscal com o seu valor real. E disto resulta, que o valor fiscal para efeito de pagamento do impôsto territorial é puramente fictício.

Não obstante, alega SEABRA FAGUNDES “que a estimação da coisa para efeitos fiscais é um dado de primeira ordem, porque fornecido pela própria Administração Pública. Há de representar o valor real do bem a juízo da repartição tributária, pois que os bens são taxados pelo seu valor intrínseco e o intuito da autoridade fiscal nunca será subestimá-los com prejuízo da arrecadação. Existem algumas circunstâncias especiais que o juiz deve considerar. Nem sempre a estimação fiscal é justa. podendo influir para que não o seja tanto a inatualidade dos elementos em que assente, como também qualquer alteração feita adrede pela repartição arrecadadora. Portanto, o juiz deve ponderar sôbre tais circunstâncias para atribuir à estimação o aprêço que ela merece. E para tanto deixou margem o legislador, que não lhe atribui (como

aliás a nenhum dos elementos indicados) relêvo preferencial”.

No tocante às aquisições, para se evitar a cobrança exagerada em todos os sentidos, inclusive custas do tabelionato e às vêzes judiciais, as aquisições de propriedades quanto ao preço estabelecido nas escrituras estão muito aquém daquilo que verdadeiramente se pactuou. De qualquer forma se evidencia um procedimento irregular do interessado nas aquisições ou no registro de sua propriedade na repartição fiscal; mas muito mais irregular será prevalecer-se dessa situação, como base para uma situação inesperada, ainda mais que a sentença tem autonomia completa, sem qualquer restrição fiscal.

De qualquer forma, entretanto, desde que os critérios legais não restrinjam o alcance para a estimação do justo preço, podem servir como elementos ao perito na elaboração do laudo pericial. A lei quando indica ao julgador certos elementos a considerar na formação do seu juízo não deixa de ter em mira, como princípio básico, que a indenização corresponda ao valor real do desfalque impôsto ao proprietário. O seu Intuito é orientar a elaboração da sentença no sentido de um arbitramento justo, e nada mais.

A vista do exposto, entendemos que o método principal para a estimativa de valor dos bens expropriandos, a empregar-se na avaliação, é aquêle que diz da capacidade de renda ou produção do bem, sôbre os demais critérios. Será a maneira mais prática e lógica para estimarmos a indenização de modo justo e atual, porque a capacidade de renda do imóvel estará sempre em relação contínua com a sua qualidade, e nunca com o seu atual estado de aproveitamento, dependente da situação econômica de cada proprietário ou possuidor.

Aliás, foi sempre êste o ponto de vista dominante para as avaliações. LOBÃO, no seu tratado prático das avaliações e dos danos, já ensinava: sendo a comum, geral e verdadeira estimação dos homens a primeira, original e legal norma para regular e fixar o preço justo de qualquer prédio, passou a ser recebida nos foros das Nações civilizadas a norma inventada na glosa da Authent, segundo a qual o justo valor do prédio frutífero se regula pela sua produção, os frutos naturais, industriais ou civis, computados e calculados no cúmulo de 20 anos, depois de excontadas as suas despesas; de forma que êste cúmulo do valor dos frutos líquidos é o que perfaz o justo preço da coisa.

Também o professor ALBERTO REIS, em seus comentários ao art. 607 do Código de Proc. Civil português, faz observações generalizadas não só sôbre as avaliações dos imóveis, como para diversas outras, cuja finalidade seja o alcance de renda ou valor do bem.

Temos para nós, inicialmente, que as pequenas propriedades em casos especialíssimos merecem apreciação à parte, principalmente quando forem objeto de desapropriação em sua totalidade. Seria equiparar à compra e venda se o valor da indenização correspondesse exclusivamente, neste caso, ao estimado para o pequeno bem expropriado. Para as grandes propriedades há o acréscimo da desvalorização do remanescente que se considera ainda sôbre as avaliações estimadas, donde seria manifesta a desigualdade avaliatória no confronto comparativo de tamanho por tamanho e dentro do valor estabelecido, em definitivo. Além do mais, são pertences de pessoas humildes e uma resolução equânime da mais alta significação, e mesmo porque a pequena propriedade tem uma função muito mais social do que o latifúndio, pois o aproveitamento é, em todos os sentidos e condições, resultante do próprio trabalho pessoal.

O pensamento do constituinte de 46, outro não foi o de um maior amparo ao pequeno lavrador, conditio sine qua non da valorização do homem pelo trabalho, que nada mais é do que o capítulo da Ordem Econômica e Social de nossa Constituição. Nesta encontramos, entre outros princípios, duas asserções de amparo ao homem do campo: a isenção fiscal da propriedade até 20 ha e o usucapião decenário. A protelada reforma agrária que espera o povo brasileiro do Parlamento será justamente para fracionar quanto possível o latifúndio, pêso morto na economia nacional, sendo o único meio de resolver o angustioso problema do custo de vida. O Código italiano de 1876, art. 111 (sôbre desapropriação de imóveis de pequeno valor), procurou diminuir as despesas excessivas que oneravam, naquele tempo„ a venda judicial de imóveis pequenos. Na Exposição de motivos se reclamou um remédio imediato, pois, em se tratando de um país onde a propriedade é altamente fracionada, o interêsse público e a Justiça estavam a exigir que os pequenos proprietários fôssem protegidos contra um excesso de despesas judiciais que equivaleria para êstes pequenos patrimônios a uma verdadeira ruína.

Nas fixações de valores das pequenas propriedades expropriadas para a construção da usina hidrelétrica de “Peixoto”, a cargo da Cia. Paulista de Fôrça e Luz, no Município de Passos, Sudoeste de Minas, outro não foi o nosso convencimento. Procuramos estabelecer para as mesmas o máximo possível de valor. E naquelas propriedades até 20 ha, com 90% de sua área desapropriada, fixamos uma indenização quase que integral para todo o imóvel. Seria uma incoerência empregar critérios de comparações para uma pequena área expropriada, em confronto com uma maior, mesmo que a qualidade e condições dos imóveis sejam as mesmas, pois haverá para a grande área um quantum relativo à desvalorização do remanescente. E dizer que a contrario sensu a grande propriedade estará também sujeita a uma diminuição de valor pela valorização, conseqüente da obra construída, não merece crida. De um modo geral o benefício que advém é futuro.

Inegàvelmente, além do valor Intrínseco outros valores reduzidos a dinheiro, resultantes de determinados critérios, devem ser acrescentados ou diminuídos ao valor achado na avaliação nua. Mas o fato é que isto na prática raramente acontece, a menos que o vulto da obra seja de imediato benefício, como no caso de saneamento de áreas sujeitas a endemias rurais.

Conhecida a espécie de propriedade rural exproprianda a ser avaliada, quer em sua condição ou tamanho, vamos às demais circunstâncias de valores condicionados àqueles critérios e circunscritos ainda ao valor venal: a produtividade, qual, em se tratando de terras, sua qualidade agronômica; a topografia do terreno; a qualidade do solo e da água; o regime de chuvas; os prejuízos diretos e indiretos da expropriação; a estrutura e embelezamento; os resultados possíveis da obra exproprianda como fator de progresso e valorização da zona; os meios de comunicação e distância dos grandes centros, etc. Enfim, tudo aquilo avaliável e que se possa reduzir a dinheiro, pôsto que é defeso ao juiz determinar a apuração do quantum indenizativo em execução ou liquidação da sentença, pois que a relação jurídica expropriatória não tem a amplitude da maioria das ações, na formação da instância exeqüenda.

O importante é que a indenização seja objetiva e represente o valor real do imóvel, visto que sòmente será possível o estabelecimento, com a decisão de um justo preço e atual, se a sentença estiver alicerçada numa perícia analisante, não só do dano positivo, o emergente, como também o negativo, que nada mais é do que o lucro cessante.

Outrossim, quando as avaliações expropriandas tiverem por fim a análise exclusiva de terras, cumpre ao perito antes de tudo esquematizar as diferenciações de qualidades: campo, cultura, meia cultura, cerrado, mata virgem, carrascal, etc., pois que o valor, segundo o nosso ponto de vista, está em relação com a capacidade de produção ou renda de tais terras. Feito isto, passa-se às demais condições e mesmo critérios avaliatórios, a que uma perícia exproprianda está sujeita; conforme esposamos não só no presente item, como nos anteriores.

Desta forma, vamos às diferentes qualidades de terras e seus valores. De um modo geral, a região onde predomina o campo caracteriza-se pela pobreza do solo, de elevada acidez, a que podemos classificar como solos arenosos, revestidos de capim de inferior qualidade. Ordinàriamente não se prestam a cultivas, sem o auxilio de dispendiosos fertilizantes, e quando explorados para pastos suportam reduzido número de reses por alqueire, mas mesmo assim contribuem para o incremento da industrialização do leite e, seus derivados, uma vez que seria antieconômico em tais regiões a criação ou engorda do gado de corte e a agricultura. Em conseqüência de tal qualidade de terra, torna-se necessário o uso de rações de farelo na época da sêca, quando então o leite alcança um melhor preço.

O número de reses que comporta o alqueire de campo varia não só de região, como também com o gado apastado: zebu, holandês, jersey, mestiço, etc.; mas a média oscila entre cinco a seis reses em cada alqueire de 4,84 ha. O que importa dizer que o valor do alqueire será de acôrdo com o preço do leite e o número de reses comportantes.

A avaliação, neste caso, deverá ser de conformidade com a capacidade de renda do terreno e mais o seu valor histórico. Num alqueire de campo, onde se consegue 3° litros de leite, na base de seis litros por rês, e a Cr$ 5,00 o litro de leite (leite para industrialização), a renda será de Cr$ 30,00 por dia, ou Cr$ 900,00 mensais, ou Cr$ 10.800,00 por ano. O cálculo deverá ser na base de um ano, porquanto para os terrenos de cultivo vamos estabelecer o preço de acôrdo com a capacidade de produção, e a colheita se faz uma única vez em cada ano.

Portanto, se o preço de aquisição do alqueire e os impostos que pagam não estiverem aquém da realidade, conforme e da região, somar-se-á ainda o quantum de sua renda, para um justo preço indenizativo. E no caso do preço não estar atualizado, dever-se-á proceder a um exame de preço de acôrdo com a região. Feito isto, analisa-se a distância do imóvel até o local onde será industrializado ou vendido o leite, a desvalorização do remanescente da fazenda ou valorização (em determinados cases), em face da obra construída ou a construir, e os demais critérios ou condições.

Na região do chamado capim-gordura, condição de terra de boa qualidade, encontramos sempre árvores de pequeno valor, característica da vegetação do cerrado, entre as quais: lobeira, pau-terra, araticum, pequi, faveiro, barbatimão, sucupira-do-campo, ipê-do-campo, carne-de-vaca, jacarandá-do-campo, amarelinho, e ocasionalmente óleo de copaíba, gabiroba, mama-cadela, gravatá, indaiá, etc. Nestas regiões consegue-se uma melhor produção de leite, quando exploradas para pastagens. O valor estará condicionado à renda e à madeira encontradas no terreno. Costuma-se plantar o capim-gordura em certos terrenos, mas o nativo por si só representa uma presunção de terra de boa qualidade. E neste último caso é de se ver que o terreno prestará ao cultivo, cujo valor então deverá ser superior ao do campo.

Sobreleva notar-se que nas partes marginais dos curses d’água ocorrem freqüentemente matas ciliares de espécies, certa fertilidade, originadas geralmente de depósitos aluvionais ou turfosos, em cujas terras é possível fazer-se cultivos. E nas proximidades dos rios tendem para um tipo mais claro, arenoso, argiloso ou terras de aluvião. Tais terrenos merecem classificação à parte, porque embora de boa qualidade estão sujeitos a enchentes, quando em baixadas, ou partes de brejos. Mas em caro contrário merecem valor superior ao dó capim-gordura, pois prestam-se não só para pastagens, como para cultives; sendo que no primeiro caso a grande facilidade é a aguada para o gado, e, no segundo, é a frescura do terreno e umidade, fatôres importantíssimos quando o tempo não cerre bem para a agricultura, pela falta de chuvas. As chamadas matas sêcas, comumente encontrando-se mamoeira, casca-de-anta, óleo de copaíba, angelim, apresentam o solo do tipo arenoso, acidez moderada (ph 5,5). Com a derrubada destas árvores o terreno transforma-se num cerradão, com árvores de menor porte e infestação de samambaia e sapé, em mistura com capim-gordura. É um terreno que se presta mais para pastagens, embora se possa fazer o cultivo num reduzido número de anos, com rendimento baixo, salvo com o auxílio da adubação. Quando transformados em pastagens costuma-se classificá-los como campos de boa qualidade, de revestimento florístico, ervas rasteiras, arbustos, etc. A avaliação terá de examinar o valor da madeira e a capacidade de renda, de conformidade com o aproveitamento.

Os solos de cultura onde há predominância aero-limoso, coloração cinza-esverdeado, de extraordinária riqueza em ácido fosfórico e cal, são os melhores terrenos para o cultivo. Quanto à gênese dêsses solos, pode-se dar o caso de que, através de uma série de comoções de origem vulcânica, tenha havido abundante deposição de cinza. E com o desmonte natural do turfito sôbre o arenito situado abaixo, por meio de erosão, verifica-se o enriquecimento do solo. São terras poentas, de tipo limoso, pequena acidez (ph 6,5). Para êstes terrenos o valor de cada alqueire está na dependência da capacidade de produção. Consegue-se nos mesmos, plantando-se arroz, milho, algodão, cana-de-açúcar, a seguinte colheita em cada alqueire de 4,84 ha plantado: de 180 a 200 sacas de arroz; de 350 a 400 arrôbas de algodão; de 15 a 17 carros de milho, e de 350 a 370 toneladas de cana.

De conformidade com o preço do arroz em casca (amarelão, pratão, arroz de 2ª, etc.); com o preço da arrôba de algodão; com o carro de milho e a tonelada de cana, multiplica-se a colheita média da zona, de cada alqueire cultivado. E no caso do terreno, com as mesmas características, não estar sendo cultivado, a operação deve ser a mesma, no confronto dos terrenos contíguos e cultivados. Em seguida, abatem-se as despesas de preparo da terra, mão-de-obra, distância, meios de transportes, etc. Neste caso o valor será tão-só de acôrdo com a capacidade de produção, sem qualquer acréscimo de valor histórico da propriedade, preço de aquisição, etc.

Nos terrenos de meia cultura a operação será a mesma, levando-se em conta, no entanto, que em tais terrenos a colheita baixará para 120 a 150 sacas de arroz em casca; 280 a 300 arrôbas de algodão; 10 a 12 carros de milho, e 200 a 220 toneladas de cana.

Todavia, em qualquer das culturas, não se levará em conta a condição do tempo, que por ser futura e incerta não pode pesar na balança, em virtude de que a dúvida se resolve em favor do expropriado.

Os terrenos revestidos de capim-angola ou jaraguá são solos de cultura, e o aproveitamento dos mesmos se dá na engorda ou criação de gado de corte. Cabem de 8 a 10 reses em cada alqueire de 4,84 ha. Alugados, tanto para a engorda como criação, alcança-se em média de Cr$100,00 a Cr$ 120,00 por rês. E quando isto acontece, baseia-se no aluguel e capacidade de reses para a renda anual.

Os terrenos de mata virgem são de extraordinária importância, não só pelas madeiras encontradas, como para o cultivo do café. Sabemos das dificuldades em se encontrar hoje em dia as chamadas madeiras de lei, tais como: peroba, cedro, aroeira, jacarandá, etc. E tais terrenos, uma vez roçados, a venda dessas madeiras, hoje em dia vendidas à razão de Cr$ 2.000,00 o metro cúbico, dão uma. boa margem de lucro, independentemente da plantação de café. De forma que, primeiramente, torna-se necessária a estimação de valores para as madeiras, para ao depois classificar á cultura. E no caso de já se ter verificado o cultivo de café nestas culturas, estima-se o valor de acôrdo com a capacidade de produção de sacas de café, em cada alqueire plantado, na conformidade do preço da saca atual.

E assim se deve proceder com todos os bens considerados rurais e que estão capacitados a produzir. E quanto a outros fatôres de rendas que por vêzes vamos encontrar, principalmente elementos naturais, como pedras, pedregulhos„ areia, calcário, ferro, rutilo, mica, etc., a estimação de valor para o alqueire deve ser feita de acôrdo com a capacidade de renda, pois de um modo geral tais terrenos são péssimos para outros expedientes.

Face ao exposto, chegamos à conclusão de que a estimação de valor para a propriedade rural deve estar condicionada à sua renda ou produção. E uma vez estabelecido o valor bruto, desconta-se as despesas ordinárias, conforme vimos atrás. Dentro dêste princípio arbitramos os bens que foram expropriados para a construção da hidrelétrica de “Peixoto”, no Município de Passos, Sudoeste de Minas.

Quanto às benfeitorias rurais, o cálculo para a indenização deve ser de acôrdo com o preço atual das coisas, levar-se em consideração a dificuldade para transporte do material. Portanto, a avaliação deve analisar caso por caso, pois que o preço de uma benfeitoria de determinada fazenda, não será o mesmo de uma outra, embora de idênticas condições. Também a mão-de-obra é fator preponderante nestas avaliações. Dessarte, a indenização das benfeitorias deve ser idêntica ao custo de reprodução, donde se conclui que a avaliação será mais analítica para a reposição do bem expropriado, do que mesmo avaliatória, porque a presunção é de que o proprietário continuará com a sua profissão em outro local.

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