Locação por temporada e por intermédio de plataformas digitais

A locação por temporada tem se tornado cada vez mais frequente, especialmente por conta da facilidade que as plataformas digitais proporcionaram. Neste trecho da nova edição do livro Direito Imobiliário – Teoria e Prática, Luiz Antonio Scavone Junior aborda o assunto.

O correto seria locação por temporada ou hospedagem? As vedações pelos condomínios são legais? Continue a leitura e entenda!

Locação por temporada e por intermédio de plataformas digitais

A locação temporária de imóveis em condomínios tem se tornando uma das questões mais tormentosas a serem enfrentadas pelo Direito Imobiliário.

As plataformas digitais fazem parte da nova cultura decorrente da sociedade da informação que permite às pessoas  oferecer, em todo ou em parte, seu imóvel para, mediante remuneração, acomodar outra pessoa.

A problematização da questão foi bem identificada na Apelação 1009601-48.2016.8.26.0100 do Tribunal de Justiça  de São Paulo.^[101].

Com efeito, pelo que se extrai do aresto do Tribunal Bandeirante, em razão de momentos de crise no mercado de  locações bem como em função dos custos que envolvem a manutenção, notadamente dos imóveis em condomínios,  tem sido comum a fruição desses imóveis por meio de locações por curto espaço de tempo, principalmente com a  utilização, para tal mister, de ferramentas tecnológicas como os conhecidos sites e aplicativos que permitem oferta  entre os interessados.

Entretanto, alguns condomínios resistem à prática, alegando que a elevada rotatividade altera a convivência normal  nas dependências comuns. Tal resistência, muitas vezes, é traduzida por vedações constantes das convenções condominiais.

Outras tantas vezes decorrem de simples alteração do regulamento, e, ainda, encontrei hipóteses em que a proibição  se deu apenas por decisão assemblear.

Resta saber se tais proibições, na forma e no conteúdo, são possíveis e, se forem, em que medida podem tolher a  fruição, uma das prerrogativas do exercício do direito de propriedade. Em resumo, temos as seguintes situações  fáticas nos condomínios com destinação residencial:

a) Condomínios nos quais não há vedação na Convenção ou em razão de decisão assemblear;

b) Condomínios nos quais a Convenção não proíbe, mas a proibição decorre de decisão assemblear, alterando ou não  o regulamento interno.

Antes de se chegar a qualquer conclusão sobre a tormentosa questão, é preciso lembrar que a locação para  temporada é locação residencial – e bem assim a define o art. 48 da Lei 8.245/1991 – qualificada pelo motivo que  enseja a locação.

E o motivo, sob a ótica do locatário, é temporário, sendo que as hipóteses do art. 48 incluem, exemplificativamente,  entre outras, a residência em razão de lazer, realização de cursos e tratamento de saúde do inquilino:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de  lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão  somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o  imóvel.

Em suma, qualquer motivo temporário para residência do locatário pode ensejar a espécie. O contrato deverá  mencionar o motivo temporário que enseja a locação para temporada.

Como característica da espécie, o locador poderá cobrar antecipadamente o aluguel  pelo tempo contratado e, ainda  assim, excepcionalmente, exigir qualquer das garantias do art. 37 da Lei do Inquilinato (art. 49 da Lei 8.245/1991), o  que não se admite nas demais modalidades de locação.

Expirado o prazo contratual, que não poderá exceder noventa dias e não admite prorrogação ou aditivo sob pena de  descaracterizar a hipótese, disporá o locador de mais trinta dias para aforar a ação de despejo, que dispensa a  notificação prévia.

Importante é que se a ação não for aforada tempestivamente, no prazo de trinta dias do término, a denúncia  imotivada só será possível após trinta meses do início da locação, com notificação prévia concedendo trinta dias para  a desocupação. Antes disso, será possível nas hipóteses do art. 47 (entretanto, será denúncia motivada).

Nesse sentido:

Locação para temporada. Ação de despejo. Tutela antecipada. Constatação de seguidas prorrogações superando o prazo máximo previsto em lei. Hipótese de conversão em locação por prazo  indeterminado, a desautorizar o deferimento da medida. Recurso provido. Nos termos do artigo 59, § 1º, inciso III,  da Lei 8.245/91, é facultado ao locador obter a concessão liminar de despejo nas hipóteses de término do prazo da locação para temporada, desde que seja proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato. No caso em exame, a ocorrência de seguidas prorrogações do prazo de vigência, fazendo superar em  muito o limite legal, leva necessariamente à conclusão de que se operou a conversão do contrato em locação por  prazo indeterminado, de onde decorre a impossibilidade de deferir a medida liminar (TJSP, Agravo de Instrumento  0029042-17.2011.8.26.0000, Rel. Antonio Rigolin, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 19.04.2011, data de registro  19.04.2011).

Não se aplica o art. 61 da Lei do Inquilinato e o despejo deve ser decretado liminarmente  (art. 59, § 1º, III, da Lei do  Inquilinato).

Em suma trata-se de locação para temporada regida pela Lei do Inquilinato e, assim sendo, pouco importa o meio  pelo qual o contrato foi celebrado, sendo comum a oferta de imóveis dessa natureza em aplicativos e na internet de  maneira geral em razão dos meios colocados à disposição dos locadores pela sociedade da informação. De qualquer  maneira, adiantando minha conclusão diante do tema, entendo que o contrato será de locação e não de hospedagem,  aplicando-se, obrigatoriamente, em razão da natureza cogente da Lei do Inquilinato (art. 45102), as  regras da espécie (arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato).

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Direito Imobiliário: Luiz Antonio Scavone Jr. apresenta a 17ª edição

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[101] Apelação – Ação de obrigação de fazer e não fazer – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade  por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a  fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré –  Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive  extrajudiciais de reprimenda – Recurso provido. (TJSP, Apelação Cível 1009601-48.2016.8.26.0100, Rel. Hugo  Crepaldi, 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Foro Central Cível – 16ª Vara Cível, j. 26.10.2017; Data de  Registro: 27.10.2017).