Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária: conheça a nova edição do livro de Arnaldo Rizzardo

O livro Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, de Arnaldo Rizzardo, chega à sua 9ª edição, consagrando-se como um excelente material para compreensão e solução de litígios.

A obra conta com modelos práticos de figuras de institutos jurídicos e apresenta desde a constituição do condomínio à caracterização e formação da incorporação.

O livro Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária está dividido em duas partes: na primeira, destaca-se o estudo sobre a constituição do condomínio, os elementos que o integram, a formalização, o síndico, a convenção condominial, as assembleias dos condôminos, as obrigações e os direitos, a responsabilidade, a cobrança de encargos e a extinção do condomínio.

Já a segunda, no tocante à incorporação, aborda, entre outros assuntos, a caracterização, a formação, o registro imobiliário, os direitos e as obrigações, a resolução, a afetação do patrimônio, a responsabilidade dos figurantes, os contratos de constituição, de construção e de venda das unidades.

A experiência do autor resulta em um trabalho diferenciado: os temas são apresentados de forma sistematizada e trazem a casuística das situações mais frequentemente verificadas na prática.

Leia a nota do autor sobre o livro Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária

Convencionou-se denominar com a expressão “condomínio edilício” a coproprie-dade que se cria e se estabelece em um terreno, mas, concentrando-se sobre ele as partes de uso e o proveito comum, bem como as partes de uso e proveito pessoal separados em favor de cada um dos condôminos. A locução representa a combina-ção da propriedade comum e da propriedade exclusiva, vindo a constituir uma única realidade, com raízes nos primórdios das civilizações (dentro das variantes próprias de cada época). Assim, o “condomínio edilício” adquire importância numa dimensão progressiva, levando-se em conta o engrandecimento das cidades e a diminuição de espaços urbanos em locais privilegiados e adequados à concentração das populações. Tal é o impulso que vem adquirindo essa modalidade de edificações, destinada espe-cialmente a moradias e a centros de prestação de serviços profissionais, a salas e a conjuntos de escritórios, que está suplantando as casas e os prédios comuns.

A disciplina vem contemplada precipuamente no Código Civil – artigos 1.331 a 1.358, com alterações das Leis n. 10.931/2004, n. 12.607/2012, n. 13.465/2017 e n. 13.777/2018, e da Lei n. 14.382/2022–, perdurando, nos assuntos que não ficaram abrangidos ou regulados, as disposições da Lei n. 4.591, de 16.12.1964.

Já a incorporação imobiliária representa a atividade dirigida a promover a cons-trução de edificações ou de conjunto de edificações compostas de unidades autôno-mas e de áreas comuns. Além de promover o levantamento destes, a incorporação imobiliária tem como finalidade precípua a transferência de propriedade das várias unidades autônomas em que se dividem os prédios ou mesmo os terrenos com uma típica finalidade econômica. Desse modo, o condomínio nasce a partir do momento das transferências, justamente em face da destinação das unidades a muitos adquirentes. Daí se chegar a ver a incorporação como um fator relevante, mas não único, diante de toda a evidência, de constituição de condomínios edilícios. Permanece o caráter típico de incorporação enquanto se operam as vendas e se desenvolve a construção. Em verdade, uma vez concluída a construção, não mais se fala em incorporação, posto que, daí em diante, havendo a averbação do prédio no registro imobiliário, resta abrir as matrículas das unidades e proceder à alienação pelos proprietários.

Consta a regulamentação na Lei n. 4.591/1964, nos artigos 28 a 70, com as modificações de várias leis.

Considerando que, em geral, a incorporação imobiliária conduz a formar um condomínio sobre o prédio, inteiramente pertinente a conjugação do estudo de ambos os institutos, como vários autores já o fizeram, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, o grande sistematizador e inspirador da legislação sobre as espécies, cujos princípios e estrutura se consolidaram e perduram.

Nesse intento, procurou-se desenvolver a sistematização das matérias e a casuística de situações aptas a trazerem controvérsias, de modo a apresentar um estudo que atenda às necessidades de compreensão e de solução dos litígios, dentro da inteligência da lei e do tratamento doutrinário e jurisprudencial que se formou ao longo do tempo, além do conhecimento do autor na prática da função judicante e da advocacia.

De ponderar, de acordo com o ordenamento jurídico vigente, e na ótica que se imprimiu no curso dos estudos, que o condomínio edilício pode decorrer, além da incorporação propriamente dita, da união de várias pessoas, as quais decidem construir um prédio sobre um terreno de propriedade comum e dividem entre elas as unidades. Igualmente comum uma pessoa ou uma empresa realizar a construção por sua conta e risco, e, depois de pronta, vender as unidades. Não existe, então, incorporação. Eis que, no rigor do parágrafo único do artigo 28 da Lei n. 4.591/1964, tem-se a incorpo-ração como “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Existe a incorporação enquanto se executa a construção, e são vendidas, nesse transcurso, frações ideais de um terreno às quais se atribuem e aderem unidades ou partes da construção. Uma vez pronta a obra, o incorporador procederá como um proprietário comum, efetuando as vendas de unidades prontas ou em construção.

De extrema importância, assim, destacar que o incorporador, afora quando cons-tituído nessa qualidade como construtor ou corretor de imóveis, deverá ser titular do terreno, ou promitente comprador, ou cessionário do promitente comprador, ou pro-mitente cessionário. Terá, nessas condições, responsabilidade direta na execução da atividade, enquanto, na hipótese de se nomear um construtor ou corretor de imóveis, o proprietário do terreno participa como responsável solidário, sendo ele quem efetua as alienações, embora o possa fazer por meio de procuração, nos estritos termos do § 1º do artigo 31 da Lei n. 4.591/1964.

Na construção por empreitada ou administração a preço de custo, nada impede que exista a incorporação propriamente dita. Tanto podem os adquirentes contratar a compra das frações ideais com as unidades por um preço determinado, como acertar que o preço corresponderá ao custo da obra. Além disso, a eles é usual se reservar a contratação do erguimento da obra, autorizando-se que se faça por empreitada ou por administração a preço de custo, que é aferido de conformidade com o valor dos materiais e da mão de obra.

Embora a vastidão abrangida pelos institutos em exame, despontando pontos de grande complexidade, vai se firmando e consolidando certa uniformidade no tratamen-to jurídico. Os tribunais revelam, em especial, linhas comuns ao apreciarem grande quantidade de assuntos, como nos que enfocam, entre outros também importantes, o registro da incorporação, os contratos de venda de frações ideais e unidades, os encar-gos da mora no cumprimento das obrigações, a resolução dos contratos, as condutas dos condôminos no interior do condomínio, os instrumentos de cobrança, a prestação de contas do síndico e do incorporador.

No entanto, a dinâmica dos fatos da vida impõe sempre novos raciocínios e adap-tações à realidade, mormente em questões relativas a condutas dos condôminos, às penalidades mais rigorosas na violação dos deveres condominiais e à segurança dos adquirentes enquanto se desenvolve a incorporação, apesar da instituição da afetação do patrimônio, que não se mostra suficiente para trazer total tranquilidade.

Considerando a exigência de elementos técnicos na confecção dos vários instru-mentos que materializam as relações entre os condôminos, entre eles e o condomínio, entre os adquirentes e o incorporador; do formalismo cartorário dos atos que exigem registro ou averbação; da especificação das normas inseridas nos regulamentos inter-nos que disciplinam a vida do condomínio; e mais dos requisitos que devem estar presentes na formação do vínculo contratual na aquisição de frações ideais e unida-des, entendeu-se oportuna a apresentação de alguns modelos mais importantes, o que facilitará os encaminhamentos e a formalização do condomínio e da incorporação.

A presente edição vem atualizada na legislação especialmente em vista da Lei n. 13.465/2017, da Lei n. 13.786/2018, do Código de Processo Civil introduzido pela Lei n. 13.105/2015, da Lei n. 14.010/2021, da Lei n. 14.309/2022, da Lei 14.382/2022, da Lei n. 14.405/2022, e na reflexão e estudo jurídico sobre a solução de novos pro-blemas decorrentes do condomínio edilício e da incorporação imobiliária.

Outrossim, os modelos de minutas estão disponíveis em ambiente virtual para download e formato editável.

Arnaldo Rizzardo

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