Condomínios e Incorporações: Chalhub e Abelha atualizam o clássico livro de Caio Mário

ANDRÉ ABELHA

CAIO MÁRIO

CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES

Caio Mário da Silva Pereira

25/10/2023

Se você é um estudioso ou profissional da área de condomínio e incorporações, certamente já ouviu falar da Lei Caio Mário. A importância do professor para o Direito é enorme, já que o anteprojeto da Lei de Condomínio é de sua exclusiva autoria, aprovado pelo Congresso Nacional sem nenhuma emenda parlamentar. Além disso, Caio Mário foi o sistematizador da estrutura jurídica do condomínio em planos horizontais, que o Código Civil atual denomina “condomínio edilício”. Assim, a melhor fonte sobre Condomínio e Incorporações é o livro escrito pelo autor e que agora chega em sua 16ª edição, com atualizações de Melhim Namen Chalhub e André Abelha. Inicialmente editado após a adoção da Lei nº 4.591/1964, a obra e traz adaptações à nova legislação e à jurisprudência, assim como projeto gráfico que destaca os textos do Caio Mário dos textos dos atualizadores. Condomínio e Incorporações é um dos clássicos do professor. Sem deixar de lado os aspectos mais atuais do tema, os atualizadores mantiveram os conceitos jurídicos e filosóficos do autor em destaque, a fim de interferir apenas quando necessário para adaptá-la à legislação e à jurisprudência mais recentes. Leia, a seguir, a nota dos atualizadores.

Nota dos atualizadores do livro Condomínio e Incorporações

Atualizar uma obra, seja ela qual for, do Professor Caio Mário da Silva Pereira representa, para quem recebeu o honroso convite para fazê-lo, não só motivo de orgulho profissional, como, também, de enorme preocupação, diante da responsabilidade que recai sobre o atualizador. Mestre de várias gerações de advogados e magistrados, inclusive da nossa, os livros do Professor Caio Mário continuam sendo a fonte preferida de consulta e citação para todos nós, e os conceitos e princípios por ele emitidos permanecem íntegros, por maior que seja o tempo passado.

Sentindo com enorme antecedência para onde sopram os ventos das mudanças sociais, o que lhe confere, com justiça, o título de jurista, como poucos merecem ostentá-lo, o Professor Caio Mário nos legou obras premonitórias, como, para citar apenas um exemplo, a Lesão nos contratos, que parece ter sido escrita nos dias de hoje, após o advento dos novos paradigmas da boa-fé objetiva e da função social do direito.

Suas Instituições por várias décadas conduziram os estudantes pelo complexo e desafiador mundo do Direito Civil, e continuam a servir como alicerce doutrinário para todos os profissionais de direito.

Mais um de seus livros clássicos é Condomínio e Incorporações, editado logo após o advento da Lei n. 4.591/1964, cujo anteprojeto é de sua exclusiva autoria. Tanto assim que até hoje ela é, com toda a justiça, referida como “Lei Caio Mário”, pois foi ele o sistematizador da estrutura jurídica do condomínio em planos horizontais, que o novo Código Civil denomina “condomínio edilício”.

O Código Civil de 1916, que só tratava dos condomínios legal e voluntário, já não conseguia disciplinar o processo de verticalização das cidades, decorrente de seu descontrolado crescimento e da especulação imobiliária.

Empresas inescrupulosas ou despreparadas lançavam empreendimentos imobiliários, sem nenhuma estrutura jurídica e econômica, que muitas vezes não se concluíam, drenando as economias de milhares de adquirentes e frustrando seus sonhos, além de enfearem, com seus “esqueletos”, as cidades brasileiras. Foi neste cenário de perigosa turbulência política, econômica e social que o governo recorreu à genialidade do Professor Caio Mário, encomendando-lhe um projeto de lei que pudesse disciplinar as incorporações imobiliárias com maior segurança jurídica, e que se converteu na Lei n. 4.591/1964. No entanto, é evidente que a Lei não podia deixar de sofrer os impactos da profunda modificação econômica e social dos últimos quarenta anos, inclusive com o advento do Código Civil de 2002 e do Código de Defesa do Consumidor.

Sua atualização era imperativo da cultura jurídica brasileira, porque é fundamental que se preserve na memória social uma obra de tamanha relevância histórica, cujos princípios fundamentais permanecem intactos.

Como seus atualizadores, tivemos o cuidado de manter mais íntegro possível o texto, limitando-nos a interferir no estritamente necessário para adaptá-lo à legislação nova e à jurisprudência mais recente. Essas intervenções receberam projeto gráfico diferenciado, que destaca os textos originais do Professor Caio Mário (na cor preta) em relação aos textos dos atualizadores (cor cinza).

Nem de longe tivemos a pretensão de modificar os conceitos jurídicos e filosóficos do autor ou a ousadia de tentar escrever um novo livro. Mantivemos, inclusive, as referências feitas à Lei n. 4.591/1964 e ao Código Civil de 1916, para não distorcer o espírito da obra, para depois comparar as citações com o novo Código Civil. Também foram feitas as alterações necessárias no texto original, em razão do advento do novo Código de Processo Civil.

Ficamos orgulhosos da tarefa que nos foi cometida, ainda mais porque o livro é lançado às vésperas do centenário de nascimento do Professor Caio Mário.

A atualização da Primeira Parte, que trata do “Condomínio”, até a 14ª edição, foi confiada ao Professor Sylvio Capanema de Souza, sendo sucedido pelo Professor André Abelha a partir da 15ª edição, enquanto a da Segunda Parte, “Incorporações”, ficou a cargo do Professor Melhim Chalhub. A este coube tarefa árdua, uma vez que profundas alterações surgiram com o advento de novos mecanismos de segurança jurídica, como a alienação fiduciária em garantia e o patrimônio de afetação, elaborando integralmente os Capítulos XIV-A, XVI-A, XVII-A e XX. Todos os subitens dos capítulos indicados com letras também são de autoria dos atualizadores.

A este coube tarefa árdua, uma vez que profundas alterações surgiram com o advento de novos mecanismos de segurança jurídica, como a alienação fiduciária em garantia e o patrimônio de afetação.

Por fim, esclarecemos que, para as primeiras edições desta obra, o Professor Caio Mário formulou minutas de negócios jurídicos relacionados às incorporações liárias e ao condomínio por unidades autônomas, e as divulgou como Anexo à obra, denominado “Formulários”, contendo minutas dos seguintes atos: compra e venda de frações ideais de terreno, promessa de venda, empréstimo para construção com garantia hipotecária, promessa de venda de apartamento, convenção de condomínio, construção por empreitada, construção por administração, incorporação, procuração do proprietário do terreno ao incorporador, editais e cartas de convocação para assembleia geral, imposição de multa, recurso contra imposição de multa, ata de assembleia geral e comunicação aos condôminos.

Na ocasião, justificava-se a divulgação dessas minutas, tendo em vista o caráter inteiramente inovador da legislação que acabava de ser editada, pois até então não havia qualquer regulamentação sobre as incorporações imobiliárias e era muito precária a regulamentação sobre os condomínios. Efetivamente, as minutas cumpriram o importante papel visado pelo Professor Caio Mário, isto é, orientar os profissionais do Direito que necessitassem formular negócios jurídicos relacionados à atividade da incorporação e à organização e administração de condomínios. Agora, já consolidadas na prática da advocacia as fórmulas desses negócios, é dispensável a manutenção dessa Quarta Parte – Formulários.

A 15ª edição da obra marcou a estreia do trabalho conjunto dos Professores Melhim Chalhub e André Abelha e trouxe novidades relevantes de estrutura e conteúdo: (i) os subitens de cada capítulo receberam títulos de acordo com o respectivo assunto, e passam a constar do sumário, com o objetivo de permitir ao leitor navegar com maior proveito pelo livro, encontrando mais rapidamente o tema a consultar; (ii) a obra passou a contar com um capítulo final em que foram listados os enunciados aprovados nas Jornadas do Conselho da Justiça Federal relacionados ao condomínio edilício e à incorporação imobiliária, assim como as súmulas, temas repetitivos e teses de repercussão geral do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal que guardam relação com os temas do livro; (iii) temas inéditos passaram a ser abordados, incluindo a Lei 14.382/2022, e outros foram aprofundados, atualizados e sistematizados, com o cuidado de manter a essência da obra do Professor Caio Mario.

Nesta 16ª edição, com o permanente cuidado de não descaracterizar a obra do Professor Caio Mário e ao mesmo tempo mantendo-a moderna, atualizamos a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça aplicáveis aos temas do livro, com destaque para o Tema 1095, analisado nos Capítulos XIV (item 140-B), XV (item 148-D) e XVII-A (item 172-D). Além disso, o Programa Minha Casa Minha Vida, em nova fase por força da recente Lei 14.620/2023, ganhou luzes no Capítulo XIX, com o inédito item 195. O texto foi, ainda, objeto de revisão e contou com ajustes pontuais, para aumentar ainda mais sua coesão.

Agradecemos, emocionados, a confiança que nos foi depositada pela família do Professor Caio Mário, em especial sua filha Tânia, e pela Editora Forense, do Grupo Editorial Nacional, fazendo os mais ardentes votos de que tenhamos correspondido e colaborado para perpetuar uma obra de tanta relevância jurídica e social.

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Caio Mário da Silva Pereira

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