Com o advento da Lei do Agro (13.986/20), em razão da alteração da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73 – art. 178, II e art. 167, I, 13) e da Lei da CPR (Lei 8.929/94), bem como da revogação dos arts. 30 ao 40 do Decreto-lei nº 167/67 (dispunham sobre a Inscrição e Averbação da Cédula de Crédito Rural no Cartório de Registro de Imóveis), não se registram mais as Cédulas de Crédito Rural, nem as Cédulas de Produto Rural em cartório. Por outro lado, continuam sendo registradas as suas respectivas garantias reais.

Sabe-se que a legislação em questão (Lei do Agro) foi concebida com o intuito de fomentar o mercado do crédito rural. Para que isto ocorresse, seria necessário aumentar a segurança dessas operações com a criação de garantias mais robustas e menos burocráticas. Nessa esteira foi criado o Patrimônio Rural de Afetação.

O instituto assemelha-se à alienação fiduciária, porém, com a possibilidade de o produtor dispor de apenas parte de seu imóvel rural como garantia e não mais da sua totalidade como ocorre na alienação.

Através da segregação do bem, constitui-se patrimônio distinto em cartório que será atrelado à uma operação de crédito por meio de emissão de uma Cédula de Produto Rural – CPR ou de uma Cédula Imobiliária Rural – CIR.

Tratando-se, pois, de CPR ou CIR com prévia constituição de patrimônio rural em afetação, as garantias reais serão realizadas através de entidades registradoras autorizadas pelo Bacen ou CVM, a exercer a atividade de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários.[1]

Em paralelo, o patrimônio rural em afetação deverá ser constituído em cartório.

Mas como será esse procedimento? É o que veremos a seguir.

Bons estudos!

Quais são os bens que podem ou não ser afetados?

Sobre os bens que podem ser afetados, o art. 7ª da lei 13.986 de 2020 dispõe:

O proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou jurídica, poderá submeter seu imóvel rural ou fração dele ao regime de afetação.

Parágrafo único. No regime de afetação de que trata o caput deste artigo, o terreno, as acessões e as benfeitorias nele fixadas, exceto as lavouras, os bens móveis e os semoventes, constituirão patrimônio rural em afetação, destinado a prestar garantias por meio da emissão de Cédula de Produto Rural (CPR), de que trata a Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994, ou em operações financeiras contratadas pelo proprietário por meio de Cédula Imobiliária Rural (CIR). (grifo nosso)

Quanto àqueles que não podem, tem-se a previsão do art. 8º:

O imóvel já gravado por hipoteca, por alienação fiduciária de coisa imóvel ou por outro ônus real;
A pequena propriedade rural;
A área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, o que for menor;
O bem de família;

Como ocorre a constituição do patrimônio de afetação?

A legitimidade para requerer a afetação é do proprietário do bem por meio de solicitação de registro no cartório de imóveis onde se encontra o imóvel (art. 9º da Lei 13.986).

Para realizar o protocolo, o proprietário deverá anexar alguns documentos ao requerimento. São eles (art. 12 da Lei 13.986):

I – os documentos comprobatórios:

a) da inscrição do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), do domínio do requerente e da inexistência de ônus de qualquer espécie sobre o patrimônio do requerente e o imóvel rural.

b) da inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR).

c) da regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária do requerente: certidões negativas de débitos fiscais perante as Fazendas Públicas, bem como de distribuição forense e de protestos do proprietário do imóvel, tanto no local de seu domicílio quanto no local do imóvel.

d) da certificação, perante o Sistema de Gestão Fundiária (Sigef) do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), do georreferenciamento do imóvel do qual a totalidade ou a fração está sendo constituída como patrimônio rural em afetação.

II – a prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade do imóvel;

III – o memorial de que constem os nomes dos ocupantes e confrontantes com a indicação das respectivas residências;

IV – a planta do imóvel, obtida a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica, que deverá conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional adotada pelo Incra para a certificação do imóvel perante o Sigef/Incra; e

V – as coordenadas dos vértices definidores dos limites do patrimônio afetado, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional adotada pelo Incra para certificação do imóvel perante o Sigef/Incra.

Após protocolar o pedido de afetação da área específica no cartório, havendo pendências para sua efetivação, em consonância com o art. 13º da Lei 13.986 de 2020, o oficial de registro de imóveis concederá o prazo de 30 dias, contado da data da decisão, para que o proprietário faça as correções necessárias, sob pena de indeferimento da solicitação.

O cancelamento da afetação, por sua vez, concretiza-se mediante sua averbação no cartório de registro de imóveis (art. 15 da Lei 13.986).

Para tal fim, o título a ser apresentado será o requerimento firmado pelo proprietário, o qual deverá comprovar a inexistência de financiamento vinculado ao patrimônio a ser desafetado. Essa comprovação, a partir de janeiro de 2021, se dará para ambos os títulos (Cédula Imobiliária Rural e Cédula de Produto Rural) através de certidão expedida por entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários (ainda não regulamentado). Tal certidão, portanto, deverá indicar que não constam obrigações atreladas ao patrimônio de afetação em questão.

Como levantar os documentos comprobatórios?

Inscrição do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR)

O CNIR compreende uma base de dados estruturais sobre os imóveis rurais a serem compartilhados com instituições públicas e entidades da sociedade civil produtoras e consumidoras de informações cadastrais, que as utilizam para subsidiar seus processos de trabalho sob os mais diversos aspectos temáticos, tais como os de natureza fundiária, fiscal, ambiental, trabalhista, registral, de controle do tráfego negocial, de produção e outros que venham a ser agregados.[2]

Trata-se o CNIR da junção entre os dois maiores cadastros territoriais de imóveis rurais do país: o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), de gestão do Incra, e o Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir), de gestão da Receita Federal do Brasil.

Portanto, a inscrição do CNIR é feita apenas depois que o proprietário efetuar o cadastro de seu imóvel nos sistemas acima.

Para realização do cadastro no CNIR, foi disponibilizado pelo órgão competente um manual, o qual está disponível no seguinte endereço: http://www.cadastrorural.gov.br/cartilha-de-orientacoes/cnir-cadastro-nacional-de-imoveis-rurais

Conforme o manual, o acesso ao sistema do CNIR é feito através do link https://cnir.serpro.gov.br/login e pode ser feito com ou sem certificação digital, essa última possibilidade é feita com senha de acesso.

Ao acessar o sistema, todos os imóveis rurais de titularidade do usuário serão listados, uma vez que eles já tenham cadastro em algum dos sistemas relacionados (SNCR ou Cafir).

Para obter o cadastro no CNIR, será preciso vincular os dois códigos Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) + Nirf (Número de Imóvel na Receita Federal), dentro do sistema conforme instruções do manual.

Inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR)

Criado pela Lei nº 12.651/2012, o Cadastro Ambiental Rural – CAR é um registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais referentes às Áreas de Preservação Permanente – APP, de uso restrito, de Reserva Legal, de remanescentes de florestas e demais formas de vegetação nativa, e das áreas consolidadas, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento. A inscrição no CAR é o primeiro passo para obtenção da regularidade ambiental do imóvel.

Os entes federativos que não disponham de sistema para o cadastramento de imóveis rurais poderão utilizar o Módulo de Cadastro do SICAR, disponível aqui.

Mais detalhes das funcionalidades do Módulo de Cadastro estão disponíveis no Manual, acessível neste link.

Comprovação da regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária do requerente

Certidões negativas de débitos fiscais perante as Fazendas Públicas, bem como de distribuição forense e de protestos do proprietário do imóvel, tanto no local de seu domicílio quanto no local do imóvel:

As certidões negativas fiscais das fazendas públicas são retiradas no sites dos respectivos entes: prefeituras, estados e, no caso da federal, no site da receita através deste link.

Para o estado de Minas Gerais, por exemplo, a certidão de regularidade fiscal é retirada online através deste link.

A certidão negativa de débitos trabalhistas pode ser levantada aqui.

Certidão negativa de distribuição forense justiça federal (cível e criminal) do proprietário, lembrando que deve ser tirada tanto do local de domicílio quanto do local do imóvel, link aqui.

Certidão negativa de distribuição forense da justiça estadual (cível e criminal) do proprietário a ser extraída tanto no local de domicílio quanto no local do imóvel – deve ser retirada nos sites dos respectivos tribunais de justiça. A exemplo do tribunal de Minas Gerais, o link para retirada da certidão é este.

Certidões negativas de protestos devem ser retiradas nos respectivos cartórios das cidades em questão (de domicílio do proprietário e do local do imóvel).

Certificação perante o Sistema de Gestão Fundiária (Sigef) do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), do georreferenciamento do imóvel do qual a totalidade ou a fração está sendo constituída como patrimônio rural em afetação

O Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) é uma ferramenta eletrônica desenvolvida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário (MDA) para subsidiar a governança fundiária do território nacional.

Por ele são realizadas a certificação de dados referentes a limites de imóveis rurais.[3]

Para acesso ao manual de requerimento da certificação, o link é este aqui.

A prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade do imóvel

Esta prova se dará pela instrução do requerimento com certidão de inteiro teor da matrícula e certidão acerca da existência ou não, de ônus reais ou de ações reais ou pessoais reipersecutórias.[4]

Memorial em que constem os nomes dos ocupantes e confrontantes com a indicação das respectivas residências

Trata-se de documento escrito criado por profissional habilitado (geralmente um topógrafo) constando a transcrição da área afetada, suas respectivas medidas, marcos e coordenadas.

Deve ser assinado pelo profissional que o elaborou, pelo proprietário e pelos confrontantes da área.

A planta do imóvel, obtida a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica, que deverá conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional adotada pelo Incra para a certificação do imóvel perante o Sigef/Incra

A planta do imóvel é o documento que deverá ser apresentado e assinado por profissional habilitado a assumir a sua responsabilidade técnica e deverá ser apresentada com o mapa que retrata exatamente as coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel rural afetado.

As coordenadas descritas no memorial descritivo deverão estar georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro com precisão posicional adotada pelo Incra para certificação do imóvel perante o Sigef/Incra.

Com a efetivação do registro do patrimônio afetado, o cartório de imóveis providenciará o respectivo documento comprobatório da afetação, o qual poderá ser utilizado pelo proprietário e vinculado a operações de crédito de seu interesse (realizadas através da CPR ou CIR).

Quais são os emolumentos a serem pagos?

Em contato com vários cartórios de diferentes regiões do país, verificou-se que ainda não há uma posição consolidada, bem como instruções de como agir e cobrar pelo serviço de registro do patrimônio de afetação.

Todavia, em consulta ao site do Colégio Registral do estado do Rio Grande do Sul, foram encontradas algumas informações quanto à cobrança dos emolumentos[5]:

Os registros passarão a ser somente das garantias – § 1º do art. 523 da CNNR/CGJ/RS -, sendo que a cobrança/base de cálculo será feita conforme o valor do documento apresentado, com enquadramento na faixa respectiva do item 1 da Tabela de Emolumentos do Registro de Imóveis, pois revogados e/ou alterados os dispositivos legais que tratavam do registro das cédulas rurais e/ou de produto rural, ficando prejudicada a aplicação do item 11 da Tabela de Emolumentos;
Por igual motivo, as averbações passarão a ser cobradas nos termos do item 2 da Tabela de Emolumentos do Registro de Imóveis (exceto quanto ao cancelamento das hipotecas, que possuem regramento diverso previsto no item 4 das observações da tabela);
Quando o documento apresentado para registro contenha mais de uma garantia, independentemente da sua espécie, aplicar-se-á o item 2 das observações da Tabela de Emolumentos; e
Orienta-se que, face a alteração legislativa de que trata a presente, no registro das garantias decorrentes do crédito rural, seja exigido prévio preparo previsto no art. 3º da Lei Estadual nº 12.692/2006 c/c art. 14 da Lei nº 6.015/1973.

Art. 3° – Os emolumentos serão devidos por quem solicitar o serviço e pagos antecipadamente.

Art. 14. Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título.

Link para acesso à tabela de emolumentos notariais do estado do Rio Grande do Sul aqui.

Link para acesso à tabela de emolumentos notariais de todos os estados aqui.

Considerações finais

Os regramentos sobre o patrimônio rural em afetação ainda estão incipientes, mas espera-se que o instituto seja utilizado no curto prazo, uma vez tratar-se de garantia muito interessante tanto aos financiadores quanto aos tomadores de crédito.

Os documentos necessários para sua efetivação são muitos, porém não se diferenciam daqueles que o imóvel rural já deve possuir para realizar qualquer tipo de operação registral.

Logo, se o bem estiver devidamente regularizado e livre de ônus, não encontrarão os proprietários muita dificuldade em efetuar tais registros.

Em nossas pesquisas, concluímos, porém que os cartórios ainda precisam melhor se preparar e entender os novos procedimentos, criando cada estado o seu regramento específico. Do contrário, o novo instituto não poderá ser operacionalizado.