Quando é possível a execução extrajudicial da hipoteca?

A Lei 14.711, de 30 de outubro de 2023, que dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia e ficou conhecida como “marco legal das garantias”, permitiu e disciplinou a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca (art. 9º e parágrafos). Não acrescentou disposições ao Código de Processo Civil, na parte que cuida das execuções. O legislador aproveitou o êxito anterior da desjudicialização de alguns processos. Não se trata propriamente de novidade, porque o Decreto-lei 70, de 1966, admitia a execução extrajudicial de algumas hipotecas, mas sem intervenção de serventias extrajudiciais. Essas disposições do Decreto-lei 70 foram revogadas e a direção dos procedimentos foi atribuída aos oficiais do Registro de Imóveis; aos tabeliães de notas coube a formalização do título de transmissão do imóvel ao arrematante. É um esforço para reerguer o instituto tradicional da hipoteca, embora se tenha man- tido em juízo a imissão do arrematante na posse do imóvel alienado compulsoriamente. Mencionem-se também, contra o esforço do legislador, a jurisprudência que relativizou a força da hipoteca, representada principalmente pela Súmula 308 do STJ¹, as preferências dos créditos trabalhistas e fiscais e o êxito da alienação fiduciária de bens imóveis. Sem embargo, a execução extrajudicial é um bom passo em favor da hipoteca.

O Art. 9.º da Lei 14.711/2023

Os processos extrajudiciais de execução têm disciplina em leis específicas. O da alienação fiduciária de bem imóvel, na Lei 9.514/1997; o do crédito garantido por hipoteca, na Lei 14.711/2023. Vamos às disposições da lei que interessam: o art. 9º e seus quinze parágrafos.

Art. 9.º Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo. § 1.º Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constituídos serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou do seu cessionário, pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, observado o disposto no art. 26 da Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, no que couber.

§ 2.º A não purgação da mora no prazo estabelecido no § 1.º deste artigo autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público, e o fato será previamente averbado na matrícula do imóvel, a partir do pedido formulado pelo credor, nos 15 (quinze) dias seguintes ao término do prazo estabelecido para a purgação da mora.

§ 3.º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da averbação de que trata o § 2.º deste artigo, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico.

§ 4.º Para fins do disposto no § 3.º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro hipotecante por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato ou posteriormente fornecidos, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 5.º Na hipótese de o lance oferecido no primeiro leilão público não ser igual ou superior ao valor do imóvel estabelecido no contrato para fins de excussão ou ao valor de avaliação realizada pelo órgão público competente para cálculo do imposto sobre transmissão inter vivos, o que for maior, o segundo leilão será realizado nos 15 (quinze) dias seguintes.

§ 6.º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela hipoteca, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor hipotecário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

§ 7.º Antes de o bem ser alienado em leilão, é assegurado ao devedor ou, se for o caso, ao prestador da garantia hipotecária o direito de remir a execução, mediante o pagamento da totalidade da dívida, cujo valor será acrescido das despesas relativas ao procedimento de cobrança e leilões, autorizado o oficial de registro de imóveis a receber e a transferir as quantias correspondentes ao credor no prazo de 3 (três) dias.

§ 8.º Se o lance para arrematação do imóvel superar o valor da totalidade da dívida, acrescida das despesas previstas no § 7.º deste artigo, a quantia excedente será entregue ao hipotecante no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da efetivação do pagamento do preço da arrematação.

§ 9.º Na hipótese de o lance oferecido no segundo leilão não ser igual ou superior ao referencial mínimo estabelecido no § 6.º deste artigo para arrematação, o credor terá a faculdade de:

I – apropriar-se do imóvel em pagamento da dívida, a qualquer tempo, pelo valor correspondente ao referencial mínimo devidamente atualizado, mediante requerimento ao oficial do registro de imóveis competente, que registrará os autos dos leilões negativos com a anotação da transmissão dominial em ato registral único, dispensadas, nessa hipótese, a ata notarial de especialização de que trata este artigo e a obrigação a que se refere o § 8.º deste artigo; ou

II – realizar, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, contado do último leilão, a venda direta do imóvel a terceiro, por valor não inferior ao referencial mínimo, dispensado novo leilão, hipótese em que o credor hipotecário ficará investido, por força desta Lei, de mandato irrevogável para representar o garantidor hipotecário, com poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir o adquirente na posse.

§ 10. Nas operações de financiamento para a aquisição ou a construção de imóvel residencial do devedor, excetuadas aquelas compreendidas no sistema de consórcio, caso não seja suficiente o produto da excussão da garantia hipotecária para o pagamento da totalidade da dívida e das demais despesas previstas no § 7.º deste artigo, o devedor ficará exonerado da responsabilidade pelo saldo remanescente, hipótese em que não se aplica o disposto no art. 1.430 da Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

§ 11. Concluído o procedimento e havendo lance vencedor, os autos do leilão e o processo de execução extrajudicial da hipoteca serão distribuídos a tabelião de notas com circunscrição delegada que abranja o local do imóvel para lavratura de ata notarial de arrematação, que conterá os dados da intimação do devedor e do garantidor e dos autos do leilão e constituirá título hábil de transmissão da propriedade ao arrematante a ser registrado na matrícula do imóvel.

§ 12. Aplicam-se à execução hipotecária realizada na forma prevista neste artigo as disposições previstas para o caso de execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia sobre imóveis relativamente à desocupação do ocupante do imóvel excutido, mesmo se houver locação, e à obrigação do fiduciante em arcar com taxa de ocupação e com as despesas vinculadas ao imóvel até a desocupação, conforme os §§ 7.º e 8.º do art. 27 e os arts. 30 e 37-A da Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, equiparada a data de consolidação da propriedade na execução da alienação fiduciária à data da expedição da ata notarial de arrematação ou, se for o caso, do registro da apropriação definitiva do bem pelo credor hipotecário no registro de imóveis.

§ 13. A execução extrajudicial prevista no caput deste artigo não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária.

§ 14. Em quaisquer das hipóteses de arrematação, venda privada ou adjudicação, deverá ser previamente apresentado ao registro imobiliário o comprovante de pagamento do imposto sobre transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 15. O título constitutivo da hipoteca deverá conter, sem prejuízo dos requisitos de forma do art. 108 da Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), ou da lei especial, conforme o caso, como requisito de validade, expressa previsão do procedimento previsto neste artigo, com menção ao teor dos §§ 1.º a 10 deste artigo.

Vacatio Legis

Com o veto do inciso II do art. 19, a Lei 14.711/2023 entrou em vigor na data da publicação (art. 19, II).

O art. 9.º e seus parágrafos, entretanto, não poderão ser aplicados imediatamente às hipotecas já constituídas e registradas. É que, para permitir a execução extrajudicial do crédito, o contrato de hipoteca precisa ter, como requisito de validade, “expressa previsão do procedimento previsto neste artigo, com menção ao teor dos §§ 1.º a 10 deste artigo” (§ 15 do art. 9.º).

Salvo aditamento posterior, as hipotecas constituídas antes da nova lei não poderão ser executadas na via extrajudicial.

Hipotecas legais, judiciárias e de crédito rural

As hipotecas legais e judiciárias, em princípio, também não devem se submeter à execução extrajudicial, exatamente porque faltará na constituição a advertência que a lei considera essencial (§ 5.º do art. 9.º).

Nas judiciais, o juiz pode determinar que, do registro, conste a “expressa previsão do procedimento previsto no art. 9.º da Lei 14.711/2023, com menção integral dos §§ 1.º a 10”; igualmente na hipoteca legal prevista no art. 1.489, V, do Código Civil². Quando constituídas extrajudicialmente³, os títulos das outras hipotecas legais também podem prever a execução extrajudicial.

As hipotecas constituídas em cédulas de crédito rural ou cédulas de produto rural, ou que, por qualquer outro título, garantam operações de financiamento da atividade agropecuária continuarão sendo executadas judicialmente (§ 13 do art. 9.º da Lei 14.711/2023).

NOTAS

1 “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

2 “Art. 1.489. A lei confere hipoteca: […] V – ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.”

3 FIORANELLI, Ademar. Direito registral imobiliário. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2001. p. 280.