Due Diligence de Imóvel Rural

A ideia desta nota é auxiliar interessados em uma melhor analise dos aspectos que refletem na segurança jurídica e regularidade de uma propriedade rural, não somente no momento de eventual alienação mas também no momento de concessão do imóvel em garantia, negociações de arrendamento, parceria e sobretudo, pelo simples fato de que uma propriedade regular gera valor por si só, algumas vezes chegando a valer 30% a mais no mercado.

Primeiramente é necessário ter em mãos a matrícula atualizada do imóvel, lembrando que a validade da certidão é de 30 dias. São 30 dias por conta da validade do protocolo, o que na prática significa que qualquer título deve ser registrado em 30 dias (art. 205 da Lei de Registros Públicos).

Recomendo que toda e qualquer análise da matricula deva levar em conta alguns princípios registrais imobiliários. É necessário compreender e aplicar eles na prática, inclusive em eventual defesa de direitos. Trata se de um diferencial considerável quando a verificação leva em conta estes princípios e se busca identificar cada um deles no exame da matrícula e consequente prova da regularidade da terra.

1-   Presunção – o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em contrário (presunção relativa – juris tantum).

2-   Unitariedade da Matrícula – cada imóvel terá sua matrícula própria.

3-   Inscrição – só com o registro pode se obter a segurança e proteção perante terceiros.

4-   Territorialidade – os atos de registro serão praticados no Cartório da situação do imóvel.

5-   Continuidade – só poderá ser objeto de registro ou averbação o documento que tiver suas informações relacionadas com o anterior.

6-   Legalidade – o registro deve estar de acordo com as leis vigentes.

7-   Especialidade – o objeto e demais características contratuais ou legais inerentes ao registro têm que ser precisos e individualizados.

8-   Publicidade – as informações sobre os registros são prestadas por certidões ao público.

9-   Concentração dos atos na Matricula – todos os direitos reais ligados ao imóvel devem estar inscritos na matricula.

10-Prioridade – o direito é assegurado ao registro que se faz primeiro.

11-Instância ou rogação – o ato de registro só pode ser provocado pelo interessado.

12-Disponibilidade – ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

Também devo lembrar que todo registrador (oficial ou preposto) tem o dever funcional de qualificar os atos, ou seja, examinar sua legalidade antes de efetivar o registro sob pena de responsabilidade civil e criminal, ainda que exista uma espécie de filtro preliminar que é a escritura pública (vide Lei de Registros Públicos 6.015/76 e Lei dos Notários e Registradores 8.935/94, que regula o artigo 236 da CF).

Identificada alguma contradição, imprecisão, irregularidade ou omissão é necessário ativar o Registro de Imóveis, quer seja através da suscitação de dúvida, quer seja através da retificação que pode ser judicial ou extrajudicial.

Com a certidão da matricula em mãos é necessário: conferir a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e analisar observando a cadeia dominial, sequencia de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.

É muito comum problemas neste sentido, quando se existe transferência mas não é efetivado o registro. Pode existir escritura com data passada ou compromisso de compra e venda de gaveta mas que por algum motivo não foram levados a registro como se deveria, lembrando que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.

Dica: peça uma certidão de matricula, ônus e ações. Explico. Para alguns Oficiais de Registro de Imóveis existem 3 tipos de certidão: matrícula, ônus reais e ações judiciais e reipersecutórias, outros já emitem 3 em 1. Na dúvida solicite as três certidões para completa publicidade das informações sobre o imóvel.

A primeira (certidão de matricula), como disse acima, vai dar publicidade aos proprietários atuais e características do imóvel (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura (Decreto 93.240/86).

Lembrando que em alguns Estados, o Registro de Imóveis possui o Livro de Registro de Indisponibilidades, cujo recepciona ordem judicias que informam sobre proibições judiciais e administrativas, a serem averbadas. Veja nas Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.

Superada essa analise foco nas proibições e obrigações legais que devem ser observados com relação a propriedade imóvel rural e afetam toda e qualquer negociação.

As mais importantes e comuns que devem ser investigadas são:

1-   Vênia conjugal (Art. 1647, I , Código Civil);

2-   Respeito a fração mínima de modulo rural (Lei 4.504/64);

3-   Pessoa estrangeira (Lei 5.709/1971);

4-   Demarcação indígena (Decreto 1.775/96);

5-   Terras Devolutas e Ação Discriminatória (Decreto Lei 9.760/46 e Lei 6.383/76);

6-   Imposto Territorial Rural – ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/66);

7-   Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR atualizado (Lei 4.947/66);

8-   Reserva legal ou CAR (Lei 12.651/2012) ;

9-   Regularidade Ambiental – Certidão Negativa de Débitos Ambientais (Lei 12.651/2012);

10- Desapropriação ( Lei 8.629/93);

11- Georreferenciamento; (Lei 10.267/2001);

São tantas questões e normas que os advogados e administradores precisam de formação e atualização constante. Não me parece tarefa fácil mas de alguma forma os registros públicos são a entidade habilitada a conferir a segurança jurídica e dar publicidade das informações  sobre um imóvel rural habilitado ou não para ser objeto de novos negócios.

Oxalá que toda analise de legalidade fosse padronizada e mais simples.

Veja também:

• Demarcação de Terras Indígenas, Agronegócio e Registro de Imóveis
• Terras devolutas, ação discriminatória e registro de imóveis
• MP 759/2016 – Avanço na Regularização Fundiária Urbana e Rural

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