Como funciona o time sharing (condomínio em multipropriedade) em imóveis?

A Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, incluiu no Código Civil os arts. 1.358-B a 1.358-U, instituindo regime jurídico próprio para a propriedade condominial em multipropriedade, a ela aplicando-se subsidiariamente as normas gerais sobre condomínio e as Leis nº 4.591/1964 e nº 8.078/1990 (art. 1.358-B).

A comercialização do empreendimento durante a fase da construção submete-se aos requisitos de estruturação, registro e oferta pública de imóveis pelo regime da incorporação imobiliária de que tratam os arts. 28 e seguintes da Lei nº 4.591/1964 e dispõem sobre as obrigações e responsabilidades do empreendedor e a proteção dos adquirentes. 

A multipropriedade é definida como o regime jurídico pelo qual “cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada” (Código Civil, art. 1.358-C).

Mesmo que todas as frações de tempo venham a ser atribuídas a um mesmo titular, não se extinguirá a multipropriedade (parágrafo único do art. 1.358-C).

Institui-se o condomínio em multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, devendo constar do instrumento de instituição a caracterização e a destinação do conjunto imobiliário, a discriminação das frações ideais do terreno e partes comuns e descrição das partes comuns e das partes privativas e sua destinação (art. 1.358-F).

A multipropriedade poderá ser instituída em instrumento próprio pelo empreendedor ou por deliberação da maioria absoluta dos coproprietários de um condomínio edilício, podendo abranger a totalidade das unidades do conjunto imobiliário ou parte delas (art. 1.358-O).

Estão abrangidas pela multipropriedade as instalações, os equipamentos e o mobiliário que guarnecem o imóvel (art. 1.358-D).

A fração de tempo de fruição de cada multiproprietário corresponderá a um período de sete dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser (i) fixa e determinada, no mesmo período em cada ano, (ii) flutuante, pelo qual o período será determinado com base em critério previamente divulgado, ou (iii) mista, mediante combinação das modalidades fixa e flutuante (art. 1.358-E).

A duração dos períodos de fruição, correspondentes a cada fração de tempo, constará do ato de registro do instrumento de instituição de condomínio em multipropriedade (art. 1.358-F). 

As regras de administração e utilização do empreendimento devem ser estabelecidas na convenção de condomínio em multipropriedade, que, dentre outras cláusulas, conterá: 

1. os poderes e deveres dos multiproprietários, 
2.  o número máximo de pessoas admitidas à ocupação simultânea em cada imóvel, 
3. as regras de acesso do administrador ao imóvel, 
4. a manutenção de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, 
5. o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel e 
6. as multas por inadimplemento das obrigações do multiproprietário (art. 1.358-G).

Além do direito de fruição direta no período que lhe é atribuído, os multiproprietários poderão locar ou dar em comodato sua fração de tempo, aliená-la a título oneroso ou gratuito, independente de anuência ou cientificação dos demais multiproprietários, não havendo, também, direito de preferência dos multiproprietários para aquisição diante de terceiros, salvo se estipulado na instituição ou na convenção. O administrador deve ser informado da alienação e do nome e qualificação do adquirente (arts. 1.358-I e 1.358-L).

O voto do multiproprietário adimplente, nas assembleias do condomínio em multipropriedade, equivalerá à sua fração de tempo no imóvel, e, nas assembleias do condomínio edilício, “à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção do condomínio edilício” (art. 1.358-I, inciso IV, alíneas “a” e “b”).

Constituem obrigações legais do multiproprietário pagar a contribuição condominial e, quando for o caso, do condomínio edilício, reparar os danos causados ao imóvel e suas instalações, abster-se de alterar, modificar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel, manter o imóvel em estado de conservação e limpeza, usá-lo conforme sua destinação e exclusivamente no período correspondente à fração de que é titular, desocupá-lo até o dia e hora fixados na instituição e na convenção e permitir a realização de obras ou reparos urgentes. Em razão do descumprimento de qualquer de suas obrigações, o multiproprietário está sujeito a multa, que, em caso de reiteração, torna-se progressiva e cumulada com a perda temporária do exercício do seu direito de fruição. As despesas relativas aos reparos no imóvel e instalações caberão ao conjunto dos multiproprietários, se decorrentes de desgaste natural, e, quando de uso anormal do imóvel, exclusivamente ao multiproprietário que tenha dado causa aos danos (art. 1.358-J).

O condomínio em multipropriedade será administrado por pessoa nomeada no instrumento de instituição ou de convenção ou, na sua falta, eleita em assembleia geral. Dentre outros encargos, incumbe ao administrador 

1. coordenar a utilização do imóvel pelo multiproprietário, 
2. determinar o período de uso de cada multiproprietário, quando se tratar dos sistemas flutuante ou misto, 
3. manter, conservar e limpar o imóvel, 
4. trocar ou substituir equipamentos ou mobiliário, 
5. elaborar o orçamento anual do condomínio, 
6. cobrar as quotas de custeio de responsabilidade de cada multiproprietário e 
7. pagar as despesas comuns (art. 1.358-M). O administrador será necessariamente profissional (art. 1.358-R).

O art. 1.358-S prevê a possibilidade de adjudicação, pelo condomínio, da fração de tempo do multiproprietário inadimplente em relação à obrigação de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Caso o imóvel integre empreendimento submetido ao sistema de locação das frações de tempo por uma administradora única, a convenção poderá proibir o inadimplente de utilizar o imóvel pelo tempo necessário à satisfação do crédito e conferir à administradora do pool a prerrogativa de locar o imóvel e aplicar o produto da locação no pagamento da dívida. Trata-se, segundo Francisco Eduardo Loureiro, de uma “modalidade de exceptio non adimpleti contractus de direitos reais, impedindo o multiproprietário de usar o imóvel enquanto tiver dívidas pendentes com o condomínio.”82

De acordo com o art. 1.358-T, “o multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício”, visando assegurar a preservação do interesse comum da coletividade dos multiproprietários, mediante continuidade da utilização do imóvel.

O art. 1.358-U dispõe que as convenções de condomínio, assim como “memoriais de loteamento e os instrumentos de venda de lotes (…) poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis”, admitido o afastamento dessa vedação pela “maioria absoluta dos condôminos”. Embora coerente com a natureza do condomínio, a norma é incompatível com a caracterização dos loteamentos, pois, ao referir-se sua parte final à alteração “pela maioria absoluta dos condôminos”, sua aplicação restringe-se aos condomínios, admitindo-se sua aplicação até aos condomínios de lotes, mas não aos loteamentos.

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