Existem várias hipóteses em que há dúvida quanto à incidência ou não do imposto, tendo em vista que algumas legislações municipais contemplam como fatos geradores do ITBI as figuras jurídicas adiante mencionadas, que examinaremos em rápidas pinceladas.

Desapropriação

A desapropriação é um instituto de direito público pelo qual ocorre a retirada compulsória da propriedade mediante pagamento prévio da justa indenização.

Daí por que não cabe a cogitação de transmissão da propriedade, assim entendida o ato voluntário de seu proprietário. Por isso, a desapropriação é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, como acontece na usucapião, que é insuscetível de tributação pelo ITBI.

Retrocessão

A retrocessão, consoante dispõe o art. 519 do Código Civil, é uma reincorporação do bem expropriado ao patrimônio do ex-proprietário, mediante devolução da indenização recebida, por inexistir o vínculo entre o sacrifício suportado pelo particular e o interesse público invocado na desapropriação. A retrocessão ocorre sempre que o poder público deixar de conferir qualquer destinação pública ao bem desapropriado.

No caso, há efetivamente a transmissão da propriedade pelo Poder Público expropriante. Nesse sentido a Súmula 111 do STF:

“É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a restituição, ao antigo proprietário, de imóvel que deixou de servir à finalidade da sua desapropriação.”

Retrovenda

Às vezes é possível deparar escritura de compra e venda com o pacto de retrovenda, isto é, o vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu mediante restituição do preço, além do ressarcimento das despesas feitas pelo comprador, nos termos do art. 505 do Código Civil.

Com o advento da condição a desfazimento da relação jurídica de compra e venda, há reposição das partes ao estatu quo ante, ou seja, transportam-se as partes para o estado anterior como se não tivesse ocorrido a compra e venda.

Não há, pois, nova aquisição do adquirente ao alienante primitivo pelo que não há incidência do ITBI.

Anulação da escritura de compra e venda

Sabemos que descabe cogitação de rescisão da escritura de compra e venda que tem o caráter definitivo.

Todavia, cabe a ação declaratória judicial de sua nulidade, quer por vícios formais, quer por vícios materiais. Nessa hipótese, o imposto pago não pode ser repetido, pois a validade jurídica dos atos efetivamente praticados pelos contribuintes, responsáveis ou terceiros, não tem qualquer relevância jurídica na definição do fato gerador da obrigação tributária nos precisos termos do art. 118 do CTN.

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