IPTU. Importância da certidão negativa no ato da aquisição imobiliária

AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA

CERTIDÃO NEGATIVA

IPTU

Kiyoshi Harada

11/01/2017

Em outro texto sobre o IPTU dissemos que o lançamento desse imposto não pode ficar à discrição do agente fiscal no caso de imóvel compromissado à venda. Deve ser feito sempre contra aqueles que detém a disponibilidade econômica do imóvel que á o fato gerador desse imposto.

Neste artigo iremos examinar a importância da certidão negativa no ato de transação imobiliária. É que no exame da sujeição passiva do imposto deve ser observado o disposto no art. 130 do CTN, in verbais:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”

Esse artigo regula a responsabilidade dos adquirentes de imóveis quanto aos impostos que têm como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, bem como em relação às taxas de serviço e à contribuição de melhoria, relacionadas com esses bens imóveis. É a ampliação da hipótese contemplada no parágrafo único do art. 677 do estatuto civil antecedente que não foi repetida no Código Civil vigente. Contudo, o dispositivo sob comento ressalva essa responsabilidade do adquirente sempre que constar do título de transferência a prova de quitação fiscal.^[1] Questão duvidosa é a de saber se o “termo de responsabilidade solidária” firmado pelo vendedor e comprador, e transcrito na escritura de compra e venda, como sucedâneo da certidão negativa, para efeito de registro do título de transferência no Registro de Imóveis competente, surte o mesmo efeito previsto na parte final do art. 130 do CTN. Se a obrigação tributária só pode resultar de lei, entendemos que a convenção das partes não pode implicar modificação dos efeitos do dispositivo legal. É o que prescreve com solar clareza o art. 123 do CTN: “Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributadas correspondentes.”

Em tal hipótese, em face da inocorrência da sub-rogação a eventual execução fiscal deve ser proposta contra o alienante.

A norma sob exame regula a situação em que o imposto se apresenta como um verdadeiro ônus real sobre o imóvel sempre que o respectivo fato gerador estiver fundado em propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis (direitos reais por excelência). É a conhecida obrigação propter rem ou ob rem em que o sucessor assume automaticamente as dívidas do sucedido independentemente do prévio conhecimento acerca delas. Isso acontece, também, e com frequência em relação aos débitos condominiais em que o novo proprietário da unidade autônoma fica obrigado a quitar os débitos preexistentes, conforme prática reconhecida pela doutrina e jurisprudência. Daí a cautela do adquirente que exige a certidão negativa de tributos e de taxas condominiais, aliás, uma exigência do registro de imóveis como condição para registrar o instrumento de transmissão da propriedade imobiliária. A jurisprudência do STJ é tranquila quando à aplicação do preceito legal sob comento, conforme ementa abaixo:

“IPTU. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE POR SUCESSÃO. ARTIGOS 130 E 131 DO CTN.

I – A Primeira Seção desta Corte Superior, em 25.11.2009, no julgamento do REsp nº 1.073.846/SP, de relatoria do Ministro Luiz Fux, submetido ao regime previsto no art. 543-C do CPC, pacificou entendimento no sentido de que a obrigação tributária, quanto ao IPTU, acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN” (AgRg no Ag nº 1418664/RJ, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO; DJe 09-10-2012).

^[1]?Se a aquisição for precedida da certidão negativa expedida pela repartição pública competente, mas contendo falsidade ideológica, entendemos que não pode ser imputada qualquer responsabilidade ao comprador pelos débitos anteriores à aquisição, quer porque ao documento público não se pode negar fé (art. 19, II, da CF), quer porque o Estado deve responder por atos de seus agentes (§ 6^o do art. 37 da CF), assegurado o direito de regresso.

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