O Código Tributário Nacional, editado em 25-10-1966, quando vigia a Constituição de 1946 que previa o imposto sobre transmissão de bens imóveis inserido na competência do Estado, dispõe em seu art. 38 que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Atualmente aquele imposto estadual ficou desmembrado, ou seja, a transmissão inter vivos e a título oneroso ficou inserida na competência municipal, e a transmissão gratuita e a transmissão causa mortis ficou inserida na competência impositiva dos Estados.
Mas, o citado art. 38 foi seguramente recepcionado pela Constituição de 1988.
Valor venal do imóvel
Doutrinariamente o valor venal do imóvel é aquele que o bem alcançaria em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário, admitindo-se 10% para mais ou para menos conforme sustentamos em nossa obra Contudo, a Lei do Município de São Paulo, Lei nº 11.154, de 30-9-1991, recebeu os acréscimos dos arts. 7º-A e 7º-B pela Lei nº 14.256/2006, in verbis:
“Art. 7º A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo”.
“Art. 7º B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgado pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos da regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista na Portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico”
Difícil de compreender tamanha confusão e arbitrariedade do legislador. Resulta com lapidar clareza que o astuto legislador confundiu o plano abstrato da definição da base de cálculo do ITBI com o plano concreto da base de cálculo de cada imóvel.
Problemas de legislação na base de cálculo do ITBI
Ora, a lei deve ser necessariamente genérica e abstrata, descabendo ofertar o valor venal de cada imóvel cadastrado na Prefeitura. Isso é tarefa cabente à autoridade administrativa, mediante aplicação de parâmetros objetivos previstos na lei de regência da matéria.
Não satisfeito com a tamanha distorção, o legislador consignou, ainda, no art. 7º-B que o contribuinte não conformado com o arbitrário valor venal disponibilizado pela Prefeitura, poderá requerer avaliação especial do imóvel, invertendo o ônus da prova.
A avaliação, normalmente, feita pelos peritos com base nas Normas de Avaliação para efeito de fixação do justo preço da indenização do imóvel desapropriado, nem sempre encontra respaldo na realidade.
Difícil alguém conseguir vender o imóvel pelo exato valor da avaliação. Vários fatores interferem na venda de imóvel pelo preço aquém do mercado.
Por isso, nada mais justo e lógico do que adotar como base de cálculo o valor da transmissão consignado no instrumento de transmissão levado a registro.
De fato, o imposto é sobre a transmissão de bens imóveis. E toda transmissão contém um valor espelhado na escritura pública, um documento dotado de fé pública.
Foi exatamente nesse sentido que decidiu o STJ em sede de recurso repetitivo afirmando que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte que goza da presunção de veracidade. Não concordando com o valor declarado cabe ao fisco proceder ao arbitramento mediante instauração do procedimento administrativo respectivo, ficando vedado o arbitramento prévio (REsp nº 1.837.821).]
Esperamos que a Prefeitura de São Paulo passe, doravante, a respeitar a decisão do colendo STJ.
SP, 14-3-2022.
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