Frequentemente somos consultados por proprietários de imóveis acerca da possibilidade ou não de vender determinado imóvel na pendência de crédito tributário inscrito na dívida ativa, cujo crédito, às vezes, relaciona-se com o próprio imóvel que se pretende alienar, como no caso do IPTU.

O tema está a sugerir a aplicação do art. 185 do CTN, que diz que é presumida a fraude na “alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”.

Desse modo, alienado o imóvel, após a inscrição na dívida pública, o único bem capaz de garantir o pagamento da dívida tributária poderá esse imóvel ser apenhado no processo de execução fiscal e a alienação registrada ser anulada por simples despacho do juiz da execução, prescindindo-se da ação ordinária de anulação.

Contudo, há exceção prevista no art. 130 do CTN que assim prescreve:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

Portanto, em relação ao débito do IPTU, não há vedação legal da alienação do imóvel sob pena de nulidade da compra e venda. Havendo a alienação de imóvel urbano pelo proprietário, cujo IPTU incidente foi inscrito na dívida ativa, a execução fiscal deverá ser dirigida contra o adquirente que ficou, ipso facto, sub-rogado nas obrigações tributárias do alienante, salvo se da escritura aquisitiva constar a prova de quitação dos tributos, conforme prescreve o dispositivo legal sob exame.

Consoante escrevemos, o art. 130 do CTN regula a “situação em que o imposto se apresenta como um verdadeiro ônus real sobre o imóvel sempre que o respectivo fato gerador estiver fundado em propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis (direitos reais por excelência)”[1].

Mais precisamente, é caso típico de obrigação propter rem ou ob rem, em que o sucessor assume automaticamente as dívidas do sucedido, independentemente do prévio conhecimento acerca delas. Isso tem acontecido com frequência em relação aos débitos condominiais, em que o novo proprietário da unidade autônoma fica obrigado a quitar os débitos preexistentes, conforme pacífica jurisprudência em vigor. Acontece também em relação às restrições de uso da propriedade constantes de loteamentos regularmente registrados em que os adquirentes ficam vinculados às normas convencionais.

O dispositivo sob exame ressalva a hipótese de apresentação de certidão negativa de tributos. Questão duvidosa é saber se o “termo de responsabilidade solidária” firmado pelo vendedor e pelo comprador, e transcrito na escritura de compra e venda, substitutiva da certidão negativa para efeito de registro do título de transferência no Registro de Imóveis competente, surte o mesmo efeito previsto na parte final do art. 130 do CTN.

Entendemos que sendo a obrigação tributária ex lege a convenção das partes não pode implicar modificação dos efeitos do dispositivo legal. É o que prescreve o art. 123 do CTN:

“Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.”

Concluindo, o termo de responsabilidade solidária pelo pagamento de tributos, existente anteriormente à data da alienação, não implica neutralização dos efeitos da sub-rogação de que trata o art. 130 do CTN. O efeito desse termo de responsabilidade solidária deve se circunscrever às partes pactuantes.

Outra questão refere-se à certidão negativa expedida com fraude ou dolo contendo erro contra a Fazenda. Surtem os efeitos de que trata o art. 130 do CTN? No nosso modo de entender, sim, tendo em vista a regra do art. 208 do CTN. Consoante escrevemos, no caso “a Fazenda deverá executar outros bens do ex-contribuinte daquele imóvel, sem prejuízo da cobrança contra o funcionário, que cometeu a falsidade ideológica na expedição da certidão negativa”.[2]

[1] Cf., HARADA, Kiyoshi; HARADA, Marcelo Kiyoshi. Código tributário nacional comentado. São Paulo: Rideel, 2012, p. 262.

[2]Direito financeiro e tributário, 27. ed. São Paulo: Atlas, 2018, p. 676.

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