Terras devolutas – Registro paroquial – Fé pública e presunção do registro imobiliário

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Terras devolutas – Registro paroquial – Fé pública e presunção do registro imobiliário

Revista Forense

16/11/2021

REVISTA FORENSE – VOLUME 145
JANEIRO-FEVEREIRO DE 1953
Semestral
ISSN 0102-8413

FUNDADA EM 1904
PUBLICAÇÃO NACIONAL DE DOUTRINA, JURISPRUDÊNCIA E LEGISLAÇÃO

FUNDADORES
Francisco Mendes Pimentel
Estevão L. de Magalhães Pinto

Abreviaturas e siglas usadas
Conheça outras obras da Editora Forense

SUMÁRIO REVISTA FORENSE – VOLUME 144

CRÔNICA

Representação e partidos políticos – Darcy Azambuja

DOUTRINA

PARECERES

Instituto do Açúcar e do Álcool – Fixação de sobrepreço – Inconstitucionalidade – Mílton Campos
Coisa julgada – Locação – Compra e venda de imóvel – Antão de Morais
Sociedade por ações – Subscrição de ações novas – Pedido, causa ou questão e lide – M. Seabra Fagundes
Terras devolutas – Registro paroquial – Fé pública e presunção do registro imobiliário – Pontes de Miranda
Banco do Brasil – Inquérito administrativo – Certidão – Ação popular – Carlos Medeiros Silva
Cheque sem fundos – Emissão para garantia de dívida – Efeitos gerais – Roberto Lira

NOTAS E COMENTÁRIOS

A nacionalidade e a condição dos apátridas – Francisco Campos; José Joaquin Caicedo Castilla; Georges H. Owen; Osvaldo Vial; Mariano Ibérico
Expulsão de sócio de sociedade civil e controle jurisdicional – Miguel Reale
Do dever de declarar-se falido no prazo legal e suas relações com o requerimento de concordata preventiva – Rui Carneiro Guimarães
O Executivo e as leis inconstitucionais – Antônio Carrillo Flores
Encargos do Ministério Público no ramo civil – H. da Silva Lima
Variações sôbre recursos – L. A. Costa Carvalho
Maioria nas eleições presidenciais norte-americanas – Matos Peixoto
Sociedades por ações – Substituição de diretores por membros do Conselho Fiscal – Aloísio Lopes Pontes
Em defesa do Prof. Rafael Bielsa – Editorial Revista Forense
Entidades de direito privado ou de direito público, que recebem ou aplicam contribuições para fiscais – Prestação de contas – Bilac Pinto
Sôbre um veto (matéria constitucional) – Alcino Pinto Falcão

BIBLIOGRAFIA

JURISPRUDÊNCIA

Jurisprudência Civil e Comercial
Jurisprudência Criminal
Jurisprudência do Trabalho

LEGISLAÇÃO

LEIA:

Sobre o autor

Pontes de Miranda, jurista, filósofo, matemático, advogado, sociólogo, magistrado e diplomata brasileiro.

Terras devolutas – Registro paroquial – Fé pública e presunção do registro imobiliário

– O direito brasileiro distingue a fé pública e a eficácia por presunção de autenticidade e verdade.

– A fé pública faz ter eficácia, como sendo exato, o registro inexato, enquanto ela não cessa; a presunção oriunda do registro nada tem com a fé pública.

– Para qualquer prova de direito real, as certidões passadas por funcionários públicos, relativas a atos administrativos, nomeadamente fiscais, nenhuma prestabilidade têm, ainda que os originais existam.

CONSULTA

O Estado do Paraná, que sempre teve terras devolutas situadas no município de Campo Mourão, autorizou, em 1940, em cumprimento a contratos firmados em 1924 e 1933, a Sociedade Técnica e Colonizadora “Engenheiro Beltrão” Ltda. a proceder à medição e demarcação de uma área de 17.000 alqueires, à margem esquerda do rio Ivaí, naquele Município, para ser alienada à mesma sociedade, na forma prevista naqueles contratos.

Realizados os serviços de medição e demarcação da área, que passou, então, a denominar-se gleba Rio Mourão, e ultimado o respectivo processo, foi êsse encaminhado, em 1942, ao presidente da República, para ser autorizada a alienação, de acôrdo com a legislação vigente naquela época. Proferida essa autorização, por despacho de 14 de dezembro de 1943, o govêrno do Estado do Paraná lavrou decisão administrativa, em 27 de setembro de 1945, da qual resultou a alienação daquela gleba à referida sociedade. Sôbre essa gleba de terras, que se compunha de matas seculares, a sociedade passou a ter, desde 1940, a posse mansa, pacífica, ostensiva e pública, nela realizando incontáveis benfeitorias, fundando cidades, e, após a citada decisão administrativa, promoveu a alienação de pequenas áreas.

No transcurso do processo de alienação da gleba, na forma da legislação estadual de terras, foram publicados editais no “Diário Oficial”, para conhecimento de terceiros, aos quais. se fixou prazo para apresentarem reclamações ou protestos foram realizadas audiências no local da medição e demarcação, com a prévia expedição de editais; a decisão administrativa final foi publicada no “Diário Oficial”. Está certificado no referido processo que não houve protestos, ou reclamações de quaisquer interessados, bem como do processo constam os nomes dos ocupantes que se encontravam na gleba.

Entretanto, em 19 de julho de 1948, foi levada a transcrição, no Registro de Imóveis da comarca de Pitanga, a que pertencia o Município de Campo Mourão, escritura pública lavrada a 12 do mesmo mês e ano, pela qual Sebastião Costa de Castro adquiria de Maria Cassiana da Conceição “Lama área de terras medindo “três léguas por duas e meia léguas, situada no lugar denominado Rio Mourão, “à margem esquerda do rio Ivaí…”, tendo a vendedora declarado que êsse imóvel fôra por ela adquirido “por fôrça da meação dos bens deixados pelo seu falecido marido, João Antônio de Castilho, conforme inventário processado no cartório do 1º Ofício da comarca de Bauru, partilhado e homologado no ano de 1913, anteriormente, portanto, à obrigatoriedade dos registros de imóveis…” (documento nº 1). O adquirente Sebastião Costa de Castro, com essa escritura, pretendeu e pretende ser o proprietário exatamente da gleba de terras denominada Rio Mourão, alienada pelo Estado do Paraná à Sociedade Técnica e Colonizadora “Engenheiro Beltrão” Ltda.

Promovido pelo Estado do Paraná o cancelamento da transcrição, Sebastião Costa de Castro, depois de ver repelido, na Justiça local, o seu pedido de mandado de segurança contra ó ato do juiz, que decretou o mesmo cancelamento, independente de ação ordinária,, obteve a medida, em recurso ao Supremo Tribunal Federal, que determinou o restabelecimento da transcrição, até que essa fôsse anulada pelos meios legais.

Em virtude da ação pronta do Estado do Paraná contra essa investida. ao seu patrimônio, Sebastião Costa de Castro passou a descobrir documentos que pretende sejam filiadores do seu domínio sôbre aquela gleba de terras. Êsses documentos são os seguintes:

a) registra paroquial lavrado em 1855 na cidade de Botucatu e relativo a um sítio situado no distrito do mesmo nome, do qual era possuidor José Antônio de Castilho (doc. número 2);

b) certidão referente a pagamento de meia sisa (doc. nº 3); c) certidões de documentos da Coletoria de Itapetininga (doc. n° 4).

As certidões referidas acima, nas letras b e c, concernem tôdas a documentos que, logo em seguida à extração das certidões, desapareceram do arquivo da Secretaria de Fazenda de São Paulo (documento nº 5), impossibilitando-se, com isso, a sua conferência com os originais.

O registro paroquial, a que se pretende filiar o domínio, foi feito, em 1855, em Botucatu, quando já se havia instalado a então Província do Paraná (19 de dezembro de 1853), criada com as divisas que a comarca de Curitiba possuía com São Paulo desde 1755, isto é, pelo rio Paranapanema, e a região norte e noroeste do Paraná pertencia ao distrito e paróquia d.e Castro (Santa do Iapoque), desde 1769.

Embora tenham desaparecido os autos do inventário de João Antônio de Castilho (referido na escritura), conseguiu-se obter certidão da partilha realizada nesse inventário (doc. nº 6), pela qual se verificou não ter sido partilhado, ali, qualquer imóvel situado no Paraná e muito menos a gleba Rio Mourão.

Apesar de, confusamente, filiar Sebastião Costa, de Castro o seu domínio, ora ao registro paroquial de posse em 1855, ora à doação a que se referiria a meia sisa, paga em 1854 (item 4, letra b), da doação, alegada, nenhum instrumento ou outra prova se exibiu até hoje.

Do mesmo modo, no inventário de José Antônio de Castilho, que teria sido o registrante de 1855 (item 4, letra a), ou o beneficiário da suposta, doação (item 4, letra b), nenhum bem foi descrito e partilhado que caracterize propriedade no território paranaense (documento nº 7).

Nenhuma prova se fêz de que, em qualquer tempo, tanto Sebastião Costa de Castro como os seus supostos antecessores tivessem posse na referida gleba de terras, que, ao contrário, até 1940 foi sempre constituída de matas seculares e virgens, sem quaisquer sinais de trabalho humano, salvo os de ocupantes que ali se encontravam a título completamente estranho ao de Sebastião Costa de Castro, gleba que, desde aquela data, está, mansa e pacificamente, na posse da Sociedade Técnica e Colonizadora “Engenheiro Beltrão” Ltda., que a recebeu do Estado do Paraná como terras devolutas.

Nenhuma transcrição havia, no Registro de Imóveis, a respeito da gleba Rio Mourão, antes daquela realizada fraudulentamente por Sebastião Costa de Castro.

Isso exposto, com os documentos antes referidos e a inicial da ação ordinária, proposta pela Sociedade Técnica e Colonizadora “Engenheiro Beltrão” Ltda. contra Sebastião Costa de Castro e outros,

Questionamentos sobre terras devolutas e registro paroquial

Questão 1ª – Poderia, em 1855, na forma da legislação então vigente, ser feito registro paroquial de posse de terras do Paraná na paróquia de Botucatu, São Paulo, sabendo-se que essas terras pertenciam à jurisdição de paróquia situada na então Província paranaense?

Questão 2ª – É digna de fé a declaração da alienante sôbre ter havido, em meação com o marido, as terras a que se refere a consulta, se na partilha tais terras não constam como pagamento dessa meação?

Questão 3ª – Pode ser atribuído valor probante a certidões de documentos extraídas por algumas repartições públicas, e não por ofícios de justiça, quando êsses documentos, logo após a extração das certidões, desaparecem, e não mais são encontrados?

Questão 4ª – Poderia Maria Cassiana da Conceição, ainda que, para se argumentar, legítimo fôsse o seu direito a terras no Paraná, alienar a área de terras, com as divisas que fêz constar na escritura, quando ela própria filia êsse pretenso direito ao registro paroquial de 1855, no qual constam delimitações completamente diferentes, inexistindo qualquer prova da justificativa dessa alteração de divisas?

Questão 5ª – Com os documentos que exibe, e que são os mencionados no item 4, letras a e c, e face aos esclarecimentos, prova Sebastião Costa de Castro que as terras da gleba Rio Mourão, do Estado do Paraná, não eram devolutas, e sim pertencentes aos sucessores de José Antônio de Castilho?

Princípios

Quanto às terras devolutas, os possuidores de terras eram obrigados a registrar as posses (dec. nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854, arts. 91 e 97). Quanto às outras, que já tinham dono, adquiria-se a propriedade pela transferência legítima (Ordenações Filipinas, Livro IV, tít. 58, § 3°, verbis: “algum justo título, por que a coisa lhes pertença” e § 4°, verbis: “por que se mostre pertencer a coisa à pessoa, que dela quer tomar posse”).

Havia, portanto:

a) o registro de posses de terras devolutas, que era feito pelos vigários das freguesias do Império, dentro das suas freguesias (competência pela situação);

b) a instrumentação das posses pelos tabeliães, e

c) a instrumentação das posses pelos escrivães das partilhas. Fora daí, tôda tomada posse só se poderia provar por outros meios de prova que os oficiais.

No direito anterior à legislação sôbre registro de imóveis, que só se criou com a lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, art. 8º (regulamento nº 3.453, de 26 de abril de 1865, arts. 256-259 e 267), quem tinha título podia tomar posse, exibindo o título (Ordenações Filipinas, Livro IV, tít. 58, §§ 3º e 4°), e os tabeliães eram autorizados, independentemente de mandado do juiz, a passar instrumentos públicos das posses, que os adquirentes houvessem tomado (Ordenações Filipinas, Livro I, tít. 78, § 8°, e Livro IV, tít. 58, §§ 3° e 4°).

Para os instrumentos de posse, que se tomassem em virtude de sentença ou mandado do juiz, eram competentes os escrivães dos respectivos processos (Livro I, tít. 78, § 8°, e tít. 79, § 14); naturalmente, observadas as regras de competência territorial dêsses, quando mais de um. Os tabeliães também só tinham competência territorial, além das discriminações ratione materiae.

No direito a partir da lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, eram dispensadas da transcrição: as arrematações em praça pública e as adjudicações; as sentenças proferidas nas ações divisórias; as sentenças pelas quais se adjudicavam bens imóveis aos herdeiros, em pagamento de dívidas (lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, art. 8º, verbis: “transmissão entre vivos dos bens suscetíveis de hipoteca”; alvará de 14 de dezembro de 1775, § 2°; ordem nº 102, de 23 de agôsto de 1850; ordem nº 228, de 18 de setembro de 1851; aviso de 25 de janeiro de 1854 e aviso n° 190, de 28 de maio de 1857). Na República, o dec. nº 169-A, de 19 de janeiro de 1890, art. 8°, repetiu o princípio, reafirmado, posteriormente, pelo decreto nº 370, de 2 de maio de 1890, artigos 233, 234 e 237, que enunciou:

“Não são sujeitos a transcrição as transmissões causa mortis, ou por testamento, nem os atos judiciários”.

Se de alguma sentença de partilha constava pagamento a herdeiro, ou a legatário, tinha-se de ir contra a partilha.

Com a superveniente exigência da transcrição, no tocante às sentenças, pelas quais, nos inventários e partilhas, se adjudicaram bens de raiz em pagamentos de dívidas da herança, às arrematações e às adjudicações em hastas públicas (Código Civil, art. 532, II, III, cf. art. 533), ficou claro que a data da transmissão é a data da transcrição. Quanto aos julgados, pelos quais, nas ações divisórias lato sensu, se põe têrmo à indivisão (art. 532, I), não se poderia estabelecer o mesmo, sem quebra da concepção de condomínio e da tradição do direito brasileiro com o instituto da saisina (art. 1.572: “Aberta a sucessão, o domínio e a posse da herança transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”).

Em razão disso, a transcrição de tais sentenças, ordenada pelo art. 532, I (“Os julgados pelos quais, nas ações divisórias, se puser têrmo à indivisão”), se bem que não opere a transmissão, tem eficácia apreciável:

a) inserir no registro a legitimação do adquirente a causa de morte que do registro não consta, uma vez que dêle deve constar o decujo;

b) habilitar à disposição registrável, pelo novo titular do direito de propriedade (arts. 532, I, e 533; dec. nº 18.542, de 24 de dezembro de 1928; dec. nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 242, 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal, 29 de agôsto de 1947; “REVISTA FORENSE”, vol. 117, pág. 417, e 21 de janeiro de 1949, “Arq. Judiciário”, vol. 92. pág. 143; Conselho de Justiça da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 24 de janeiro de 1935, “Arq. Judiciário”, volume 33, pág. 483); c) permitir a propositura da ação de divisão ou a de demarcação, quando não se possa fazer nos mesmos autos (Cód. de Proc. Civil, art. 515: “Feita a partilha, qualquer dos herdeiros poderá requerer, nos mesmos autos, a divisão geodésica das terras partilhadas, ou, se feita, esta, a demarcação dos quinhões”; Parágrafo único: “Nos inventários, em que houver incapazes, poderá ser promovido o processo divisório ou demarcatório”); pois que se trata de dois juízos divisórios lato sensu, diferentes, para cujo acesso se precisa da eficácia exigida pelo Código Civil, artigos 532, I, e 856, II (lamentável confusão entre partilha e divisão no acórdão da Câmara Civil do Tribunal de Apelação de Minas Gerais, 17 de novembro de 1937, “REVISTA FORENSE”, vol. 74, pág. 74), sem que seja preciso que tenha havido divisão, em sentido próprio e estrito (sem razão, 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, 28 de março de 1930, “Rev. dos Tribunais”, vol. 74, página 93, e 2 de maio de 1939, “Arq. Judiciário”, vol. 121, pág. 150, “REVISTA FORENSE”, vol. 74, pág. 473), porquanto é do sistema mesmo do registro de imóveis que haja perfeita historicidade do registro, a fim de que a cadeia se entronque em ato judicial, ou em título hábil segundo a lei anterior ao registro (disse-o, porém não precisava dizê-lo, o dec. número 4.857, de 9 de novembro de 1939. art. 214: “Se o imóvel não estiver lançado em nome do outorgante, o oficial exigirá a transcrição do título anterior, qualquer que seja a natureza, para manter a continuidade do registro”, cf. artigos 215-219).

O que se disse sôbre a partilha de herança também vale para os outros atos de partilha e divisão. O legislador do Cód. Civil ainda encambulhava sob a expressão “juízo divisório”, ou “ações divisórias”, as ações communidividundo e as ações familiaeerciscundae. Velha confusão entre partilhar, que pode incluir divisão, e dividir. Responsável pelo senso lato foi, principalmente, LAFAYETTE RODRIGUES PEREIRA (“Direito das Coisas”, Rio de Janeiro, 1877, I, 140, nota 5): “As sentenças, de ordinário, são meramente declaratórias de direitos preexistentes; “mas nos juízos divisórios (familiae erciscundae,communi dividendo, finium regundorum) importam transmissão da propriedade, pelo simples fato de fazerem cessar o estado de comunhão”.

O argumento de que o dec. nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, que exige a transcrição da sentença de desquite e de nulidade ou de anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos à transcrição, e dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário, quando não houver partilha, é apenas decreto, seria de acolher-se se êle, nos pontos referidas, se afastasse do sistema jurídico brasileiro. Em verdade, não se afastou: explicitou a melhor doutrina.

Basta pensar-se em que o adquirente do bem partilhado entre cônjuges, sem que a partilha estivesse registrada, não poderia pretender a transcrição do seu título pelo lapso na cadeia dos registros. Mais sério ainda é o caso do adquirente do legado, uma vez que o legatário não sucede com a saisina (arts. 1.690-1.707). Desde quando se transmitiria a propriedade imóvel, que se legou?

Apresentado o formal de partilha. ou a certidão, de que tratam os arts. 509-510 do Cód. de Proc. Civil, ao oficial de registro de imóveis, no qual não está inserto o nome do decujo, tem êle de levantar dúvida, ou porque se trate de bem inalienável, por extracomércio, ou porque conste o nome de outrem, ou porque a herança ou legado seja de terras devolutas. Já é de se suspeitar da má-fé de quem quer que, sem título, fêz inventário de terras, ou de outros bens imóveis, sujeitos a transcrição, como se fôssem do casal, ou de decujo, ou em comunhão do direito das coisas. A fortiori da má-fé do adquirente a beneficiado em partilha em cujos autos não estão os títulos. Se alguém alega ter havido o bem conforme partilha, e da partilha não consta a relação de tal bem, nem o pagamento, então é inteiramente gratuita a tentativa de fazer registrar-se título entre vivos que, formalmente, provém de non domino.

Quando alguém adquire de herdeiro, ou de cônjuges, ou de condômino, ou de legatário, o interêsse liminar é o da exigência do formal de partilha, ou da certidão, conforme a espécie.

O título que teria Maria Cassiana da Conceição seria oriundo da partilha no inventário do pai do marido. Ora, se na partilha ao marido não couberam tais terras, nenhum título tinha ela, com que as pudesse vender. Se, no inventário de José Antônio de Castilho, não se mencionam as terras situadas no Ivaí, ou terras em qualquer região do Paraná, foi inteiramente falsa a declaração da alienante de as ter havido em meação com o marido, filho do inventariado.

Fé pública e eficácia por presunção de autenticidade e verdade

O direito brasileiro distingue a fé pública e a eficácia por presunção de autenticidade e verdade. Presunção é menos do que fé pública. A presunção, só por si, não protege o terceiro, porque a presunção se elide. A fé pública assegura a todos que a aquisição ou modo de proceder, que se baseia na fé pública que o funcionário público tenha, está plenamente protegida. Quem adquire o bem registrado, por ter fé pública o oficial do registro, ou quem contrata com alguém, que levou, por escritura pública, algum direito e lho cede, está incólume a decretações de nulidade do negócio jurídico registrado, ou instrumentado, que importassem retirar-se aquela fé pública. Muito diferente é o que se passa com a presunção. Por isso, os arts. 136, II, e 137-139 do Cód. Civil trataram dos atos dos que têm fé pública, e o art. 136, III, dos “documentos públicos e particulares”, a que ela falta.

No reg. n° 737, de 25 de novembro de 1850, art. 153, dizia-se:

“Ajuntando-se cópia, pública-forma ou extrato de algum documento original, feito sem citação da parte (art. 137), não farão prova, salvo sendo conferidos com o original, na presença do juiz, pelo escrivão da causa, ou por outro que fôr nomeado para êsse fim, citada a parte ou seu procurador, lavrando-se têrmo da conformidade ou diferenças encontradas. Se a parte interessada convier em que seja dispensada a conferência, as sobreditas cópias, pública-forma ou extrato valerão contra ela, mas não contra terceiro”.

O art. 153 referia-se a qualquer documento, público ou privado, tanto assim que o art. 154 sòmente excluía “as certidões extraídas das notas públicas ou dos autos pelos tabeliães e escrivães”, para dizer que “fazem prova independente da conferência”.

As certidões administrativas têm o valor de prova contra o Estado (União, Estado-membro ou Município), como se dava ao tempo do Império (administração geral, administração provincial, administração municipal), segundo a sua procedência. Produzidas em juízo, são como os documentos particulares (Código Civil, art. 136, III: “Os documentos públicos ou particulares”). Alguns documentos públicos servem de base ao exercício da pretensão fiscal, sem que tenham fé pública, como os atos e certidões dos tabeliães e escrivães (arts. 136, II, e 137-139). Se a lex specialis diz equiparar a eficácia de algum dêles à eficácia da escritura pública, não os faz escritura pública; tal equiparação é só no efeito do ingresso em juízo em cogniçãoincompleta (Cód. de Proc. Civil, art. 298, I; decreto-lei nº 960, de 17 de novembro de 1938, arts. 1° e 2º), tal como se passa em relação a alguns documentos particulares (Cód. Comercial, arts. 21, 52, 569, 586, 587 e 633; Cód. de Proc. Civil, artigo 298, II, III, IV, V; VII, VIII, X, XII, e XIII-XVIII; lei nº 536, de 14 de dezembro de 1948; dec. nº 22.478, de 28 de fevereiro de 1933, arts. 16, § 2 0, e 101).

Só se atribui fé pública ao ato e certidão do funcionário público administrativo quando se lhe confiou função de instrumentação de atos jurídicos, ou de registro, e a lex specialis foi explícita quanto à fé pública, – ambas inconfundíveis com as funções de lançamento, cálculo, procedimento e outras. As funções de instrumentação e de registro são, aí, as de juizcartular, nos primórdios do direito ocidental, de que provieram as dos tabeliães e escrivães. As carteiras e passaportes não gozam de fé pública; apenas têm por si presunção de verdade. Não se precisa de ação constitutiva negativa, com rito ordinário, para lhes ser decretada a nulidade ou falsidade.

Sem a lexspecialis, que estabeleça a fé pública, não há fé pública. Se ela apenas diz que tem valor de escritura pública, ou que se equipara à escritura pública. apenas lhe confere efeito de presunção de verdade, que pode ser elidida. O art. 859 do Cód. Civil contém a regra jurídica sôbre presunção:

“Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu”.

A fé pública está alhures (arts. 530, I, e 531).

III. RESPOSTAS À CONSULTA

Questão 1

Resposta – Quanto ao registro paroquial de 1855, o art. 97 do dec. nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854, nega-lhe qualquer validade, pela incompetência de quem recebeu as declarações:

“Os vigários de cada uma das freguesias do Império são encarregados de receber as declarações para os registros de terras e os incumbidos de proceder a êsses registros, dentro de suas freguesias”.

Ou o registro se refere a terras sitas em São Paulo, e, então, nada tem com as terras no Estado do Paraná, já então Província; ou se refere a terras sitas no Paraná, já então Província, e é nulo, por incompetência do vigário que o lançou. O exame do registro mostra que se trata de registro de terras da então Província de São Paulo.

Questão 2

Questão 2ª – E digna de fé a declaração da alienante sôbre ter havido, em meação com o marido, as terras a que se refere a consulta, se na partilha tais terras não constam como pagamento dessa meação?

Resposta – A fé pública faz ter eficácia, como sendo exato, o registro inexato, enquanto ela não cessa. O terceiro adquirente a non domino “adquiriu”, como se o alienante fôsse o verdadeiro proprietário. O interessado tem de providenciar, não, porém, porque, em não ter providenciado, dê ensejo a que o não-dono obtenha a transcrição a favor de outrem. Seria o que HERBERT MEYER (“Das Publizitätsprinzip”, München, 1909, 94 s.) chamou o princípio da ocasião, a que faltam raízes históricas, e é sem base sistemática (GÜLLER, “Unfreiwilliger Besitzverlust und gutgläubiger Fahsniserwerb”, Zürich, 1924, 17 s.).

O que não cogita de pôr em perfeita correspondência a relação de propriedade e o registro não se expõe a que outrem adquira porque deu causa a isso, e sim porque, para se atingir o fim, a que serve a concepção da fé pública, tem êle de ficar exposto.

O princípio da ocasião poria como causa o que é efeito. Seria melhor do que o expediente do registro, dir-se-á, a solução que não precisasse de ter como exato o registro que o não é; mas, na falta de tal solução, que com igual êxito protegesse o tráfico, tem-se o princípio da publicidade, com as suas vantagens e os seus inconvenientes. Assim,

(a) a disposição a favor de terceiro, que esteja, ou não, de boa-fé, é válida, como se o registro não fôsse inexato;

(b) a aquisição, em caso de se ter cancelado, por êrro, algum direito real, é da propriedade livre, tal como aparece, pùblicamente, segundo o registro;

(c) os direitos que o terceiro adquire, em virtude da fé pública do registro, não são derivados do patrimônio do alienante não-dono, nem derivados do patrimônio do titular que não constava na transcrição. A fé pública do registro de imóveis sòmente assegura a disposição que proveio de negócio jurídico. Não assegura a quem obteve a propriedade em hasta pública, em virtude de execução forçada, ou pela lei; não há fé pública quanto à, validade da sucessão testamentária, ou legítima.

O herdeiro do não proprietário não pode invocar a fé pública que adviria da transcrição da partilha (MARTIN WOLFF, “Lehrbuch dos Bürgerlichen Rechts”, III, Marburg, 1929, 27ª-32ª ed., 125). Tampouco, a transcrição da partilha entre cônjuges produz fé pública. Nem a transcrição da adjudicação de bens imóveis, em pagamento de dívidas da herança, ou de quaisquer outras dívidas possui fé pública. Nem podem invocar a fé pública do registro os que constam„ indevidamente, do registro, como proprietários, e entram com os bens para companhia de que são sócios.

É preciso, na interpretação do Código Civil, respeito à aquisição da propriedade imóvel, atender-se ao que se diz insedibusmateriae: arts. 530-533, 859 e 860. A presunção oriunda do registro nada tem com a fé pública. Pode haver aquela, sem haver essa; se bem que não possa haver essa, sem exclusão da prova contra aquela. A relevância da presunção é quase só processual. A da fé pública passa-se no plano do direito material.

Quando o art. 859 diz que se presume pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu, estabelece o princípio da presunção. Todos os atos que o dec. nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, b), enumera como transcritíveis e os mais que, por necessária compreensão, ou analogia, se possam transcrever, têm por si a presunção criada no art. 859, enquanto se não retifique o registro (art. 860). Quanto à fé pública, todos os negócios jurídicos entre vivos têm transcrição que a estabelece (art. 531). No art. 532, o Cód. Civil fêz transcritíveis atos judiciais, que importam. em decisão sôbre matéria de direito imobiliário, no tocante à aquisição: sempre que o julgado precisa ter eficácia erga omnes (o que se obtém com a presunção a favor do direito registrado), tal transcrição é de fazer-se, ou porque se torne necessária ao tráfico (art. 532, I), ou porque se tenha estatuído que o domínio só se transfere da data em que tais atos se transcreveram (arts. 532, II-III, e 533).

Assim, a sentença de partilha, na sucessão hereditária, ou entre vivos (e. g., entre cônjuges que se desquitam), as sentenças, que adjudicam bens de raiz em pagamentos de dívida da herança ou de qualquer comunhão, e as arrematações e as adjudicações em hasta pública devem ser transcritas, para que se consiga a eficácia que o Código Civil lhes atribui, respectivamente, nos arts. 859, 532 e 533; porém tais transcrições não têm fé pública, apenas criam a presunção, O terceiro adquirente é que vê o registro e pode confiar nêle.

No direito brasileiro, sentença não transfere domínio. A própria sentença que manda transcrever, ou que tem eficácia para transcrição, não transfere, uma vez que, em seu elemento declaratório, se limita a decidir sôbre a existência registrável do direito. O registro da sentença de partilha não torna incólume da reivindicação o herdeiro ou o legatário: pode dar-se que na ação própria se venha elidir a presunção baseada no art. 859. Muito diferente é o que se passa com o adquirente do bem imóvel, por ato entre vivos, que o adquiriu confiando no registro.

O alienante que declara ter havido de outrem o direito, sem dar prova, ou indicar a prova de tal declaração, é como o alienante que nada declarasse quanto à origem do seu direito. Se, no negócio jurídico de compra e venda, se diz ter-se havido por meação, ou por herança, o bem vendido, e da partilha entre cônjuges, por desquite, ou entre cônjuges e herdeiros, ou entre herdeiros, não consta tal pagamento, o declaraste de tal comunicação falsa não poderia pretender que o negócio jurídico, em que foi outorgante, possa ser registrado. É irregistrável.

O oficial de registro de imóveis tem o dever de o não registrar, levantando a dúvida, conforme a lei. Se o registrou, tal registro é retificável. O outorgado de tal negócio jurídico, diante mesmo do texto contratual, sòmente pode ser tido como adquirente de má-fé, contra o qual podem ir quaisquer prejudicados. O ofício de registro de imóveis não se exerce automàticamente, de modo que tivesse o oficial de registrar tudo que se lhe apresentasse. Em vez disso, tem o oficial o dever de zelar pela exatidão dos registros, principalmente nas espécies do art. 531, em que a transcrição transfere a propriedade.

O título que foi transcrito diz que dêle não consta a transcrição anterior, “em virtude do imóvel ter sido adquirido pela outorgante por fôrça de meação dos bens deixados pelo seu falecido marido Sr. João Antônio de Castilho, conforme inventário processado no cartório do 1° Ofício da comarca de Bauru”, no Estado de São Paulo, “partilhado e homologado no ano de 1913, anteriormente, portanto, à obrigatoriedade dos registros de imóveis”. O título seria a partilha.

No caso da consulta, o que se levou a registro era irregistrável. A pretensão à retificação é evidente, segundo os princípios que regem o registro imobiliário. Se o proprietário do imóvel não obteve a transcrição, ou a transcrição, que se fêz, lhe ofende o direito de propriedade, ou foram inscritos direitos reais, ou alguma limitação, restrição ou medida foi inscrita ou averbada, que o não podia ser, tem êle a pretensão à exatidão do registro, pretensão de retificação, derivada do direito de propriedade, de caráter real, semelhante, porém não idêntica, à pretensão negatória (G. PLANCK, “Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch”, III, Berlim, 1920, 4ª ed., 232 s., di-la em parte negatória é em parte confessória). Os juristas que lhe negaram o caráter real foram poucos; e a opinião verdadeira impôs-se (C. PREDARI, “Die Grundbuchordnung”, I, Berlim, 1913, 2ª ed., 81; K. HELLWIG, “Anspruch und Klagrecht”, Leipzig, 1910, 2ª ed. anastática, 29; P. DOCHNAHL, §§ 986 Satz 1 und 1004 abs. 2 BGB., “Jherings Jahrbücher”, 53, 303 s.; W. WAGENER, “Die Pfändung und Überweisung des Berechtigungsanspruchs”, Erlangen, 1910, 12 s.; LIEPMANN, “Pfändbarkeit des Ansprnchs auf Berichtgung des Grundbuchs, 1910, 17 s.; G. PLANCK, “Kommentar”, III, Berlim, 1920, 4ª ed., 233; sem razão, K. SCHILDE, “Die Unrichtgkeit des Grundbuchs nach neuem deutschen Reichsrecht”, Leipzig,1899, 51 s..

Questão 3

Resposta – Para qualquer prova de direito real, as certidões passadas por funcionários públicos, relativas a atos administrativos, nomeadamente fiscais, nenhuma prestabilidade têm, ainda que os originais existam. Direitos reais, de valor acima de Cr$ 1.000,00, só se provam, desde o Cód. Civil, por escritura pública. Quanto a direitos reais constituídos antes do Código Civil, certidão de funcionário público, em matéria administrativa, nunca foi prova de domínio, ou de outro direito real. Não seria título para transcrição, porquanto, segundo a legislação vigente desde a lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, e o dec. nº 3.453, de 26 de abril de 1865, art. 77, §§ 1º e 3º, se exigia a escritura pública, ou escrito particular, assinado pelos figurantes, com reconhecimento pelo oficial de registro, selado devidamente e acompanhado do conhecimento do imposto de transmissão. No direito anterior a 1864, as doações que, pelo valor, não tinham de ser insinuadas, se provavam por qualquer meio de prova; todavia, o simples pagamento da sisa não bastaria para prova: seria, quando muito, Indício de prova, mas, no caso da consulta, bem fraco indício, uma vez que desapareceram os textos do arquivo. Por outro lado, a prova do contrato não é a prova da transmissão do direito real, e não o era naquele tempo.

Questão 4

Questão 4ª – Poderia Maria Cassiana da Conceição, ainda que, para se argumentar, legítimo fôsse o seu direito a terras no Paraná, alienar a área de terras, com ás divisas que fêz constar na escritura, quando ela própria filia êsse pretenso direito ao registro paroquial de 1855, no qual constam delimitações completamente diferentes, inexistindo qualquer prova da justificativa dessa alteração de divisas?

Resposta – Maria Cassiana da Conceição poderia vender terras de outrem. Seria venda de coisa alheia. O contrato de compra e venda é contrato consensual. Não poderia transmitir a propriedade sem ter título que a legitimasse como outorgante. Já vimos que não bastaria alegar ter recebido em meação as terras: teria de produzir, perante o oficial de registro, o formal da partilha, devidamente registrado, porque a dispensa do registro, no tocante às aquisições a causa de morte, não abrange a dispensa do registro para poderdispor. O registro paroquial de 1855 é nulo, por incompetência do vigário registrante. Admitindo-se que êle valesse, isto é, que tivesse sido feito por vigário territorialmente competente, sòmente seria prova da posse àqueletempo, dentro dos precisos limites que tivessem sido apontados. Ao advir a lei de 1864, devia ter sido registrado pelo oficial competente o título. In casu, nem valeu o registro paroquial de 1855, nem a certidão da sisa bastaria para prova de limites, nem para prova de aquisição a título gratuito, nem o outorgante produziu a certidão da sua propriedade.

Questão 5

Resposta – Para que as terras, de que se trata, não fôssem terrasdevolutas, teria de ser provado o título legítimo, ou a posse que se haja legitimado segundo a lei nº 601, de 18 de setembro de 1850. Qualquer posse teria de ser legitimada, nos precisos têrmos dos arts. 5° e 9º. Para que alguém, que fôsse posseiro antes da lei nº 601, pudesse alienar ou hipotecar terras, teria sido necessário o título do terreno, passado pela repartição provincial designada pelo govêrno imperial (lei nº 601, art. 11: “Os posseiros serão obrigados a tirar títulos dos terrenos que lhes ficarem pertencendo por efeito desta lei, e sem êles não poderão hipotecar os mesmos terrenos, nem aliená-los por qualquer modo. Êsses títulos serão passados pelas repartições provinciais que o govêrno designar, pagando cinco mil réis de direitos de Chancelaria pelo terreno que não exceder de um quadrado de quinhentas braças por lado, e outro tanto por cada igual quadrado que demais contiver a posse; além disso, quatro mil réis de feitio, sem mais emolumentos ou sêlo”).

Tais terras não podiam ser alienadas, de qualquer maneira; portanto, não podiam ser doadas, sem que houvesse o título.

No direito brasileiro, não há qualquer regra jurídica que permita presumir-se a propriedade de quem não tem título transcrito. Tratando-se de terras devolutas, o que se há de presumir, de acôrdo com todo o sistema do direito anterior ao Cód. Civil, é que continuem devolutas. Quem afirma ter direito, qualquer que seja, sôbre tais terras, tem; de prová-lo. Nem se compreenderia, principalmente depois da lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, que juízes, oficiais de registro de imóveis e juristas pudessem pensar diferentemente.

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