Registro de Imóveis

Em 1999, foi publicada a segunda edição de nosso trabalho sobre a Retificação do Registro de Imóveis. Na verdade, era uma nova tiragem, porque nada fora acrescentado ou modificado. Já havíamos iniciado a atualização quando a Lei 10.931/2004 desjudicializou o processo de retificação, exigindo mais do que uma simples atualização.

Por outro lado, vimos que o livro sobrevivera, apesar da mudança e graças às noções teóricas sobre a retificação, sobre as nulidades, baseadas na aplicação dos princípios registrários. Então, era caso de atualizar o estudo das retificações, mas também de ampliar o exame da principiologia registrária, com ênfase nas questões práticas recorrentes.

O problema é que, concomitantemente, havia entrado em vigor a Lei 9.514/1997, e a propriedade fiduciária começava a frequentar o Registro de Imóveis; primeiro, esporadicamente, mas, de repente, como se esperava, superando a cansada hipoteca, debilitada pela jurisprudência. O direito real de superfície já estava disponível, mas entrou em vigor o Código Civil, que trouxe novos institutos, novos direitos reais.

Bem, percebemos que ou se mantinha a linha da “Retificação do Registro de Imóveis”, ou se optava por um trabalho mais abrangente. Ficamos com a primeira. Só que a atualização demorou mais do que o esperado. O tempo ficou mais curto com a advocacia. Passavam-se meses sem uma linha escrita. Se, por um lado, não havia progresso, por outro íamos acumulando decisões e doutrina nova. A discussão de temas ligados à área com o sócio, amigo e grande conhecedor do direito registrário, Dr. Helio Lobo Junior, nestes últimos vinte e um anos, ampliou a visão e corrigiu equívocos (sim, quem se dispuser a ler verá mudanças de entendimento).

Veio a terrível pandemia, que, com todos os males e perdas que causou, aumentou o tempo disponível. A revisão progrediu. Aliás, revisão e ampliação, porque já não tratava apenas superficialmente de temas outros, que não a retificação do registro. Esta mereceu atenção especial, por motivos que precisam ser expostos.

Os processos extrajudiciais de retificação, ao contrário do que temiam alguns, nós inclusive, mostraram-se mais precisos e seguros que os judiciais; os registradores não são condescendentes com as exigências legais. Assim, à maior, muito maior, rapidez correspondeu um aumento de decisões judiciais na via administrativa, enriquecendo o estudo.

A advocacia e, mais especificamente, a assessoria prestada a oficiais registradores e a notários permitiram o acesso a questões de que a doutrina não cuida nem imagina que existam. Sim, os direitos reais imobiliários têm abas às quais só os profissionais da área – notários e registradores sobretudo –, têm acesso, mas sem tutorial. 7Infelizmente, na atualização, que demorou, bem uns vinte anos, foram deixados de lado não só os novos institutos, mas também alguns velhos, como loteamentos e condomínios edilícios; regularização fundiária, condomínios de lotes e multipropriedade; superfície e laje; alienação fiduciária; propriedade e adjudicação compulsória; e reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Convenhamos, todavia, que o direito registrário imobiliário já não cabe em pequenos estudos, como este que se apresenta. O “Título V – Do Registro de Imóveis”, da Lei 6.015/1973, merece um tratado. Aliás, como cresceu esse título da lei! Tudo isso para pedir desculpas pelas limitações do livro. Somos os primeiros a reconhecer as carências. Esperamos, contudo, que o leitor seja compreensivo, como foi o editor.

São Paulo, janeiro de 2023.
Narciso Orlandi Neto

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