Pareceres – Locação – Despejo – Renovação – Litispendência – Incompetência – Conexão De Causas, de Luís Machado Guimarães

– Sendo inconfundíveis, em seus aspectos imediato e mediato, os pedidos formulados em cada uma das ações, é inadmissível a exceção de litispendência.

– A conexão entre duas ou mais causas para os efeitos da competência deve ser afirmada sempre que haja possibilidade de nelas se proferirem decisões dissonantes ou contraditórias.

EXPOSIÇÃO

Adquiriu o consulente um prédio na Capital do Estado de São Paulo, com o propósito de demolir a edificação existente e, no respectivo terreno, construir um grande edifício. As lojas dêsse prédio e as salas ou apartamentos existentes nos andares superiores estão ocupadas por 33 inquilinos, cada um dêles titular de locação autônoma.

O adquirente, exercitando a faculdade de retomar o prédio, notificou judicialmente todos os locatários e, em seguida, reunindo-os em litisconsórcio passivo, contra êles promoveu a competente ação de despejo.

Acontece, porém, que um dos co-réus ocupa com seu estabelecimento comercial uma das lojas, mediante contrato escrito com o prazo de cinco anos, mas sem a cláusula de sua vigência no caso de alienação e, portanto, não registrado no Registro de Imóveis. Êste locatário, que já havia iniciado contra o anterior proprietário uma ação renovatória de contrato de locação, promoveu a citação do adquirente para que, “assumindo a causa no pé em que está, passe a acompanhá-la juntamente com o réu, até final sentença e execução, pena de revelia”. E ao ser citado para a ação de despejo, suscitou o mesmo locatário duas exceções – de litispendência e de incompetência, baseada, esta última, na alegação de se achar firmada por prevenção e conexão a competência do juízo em o qual se está processando a ação renovatória do contrato de locação.

Assim exposta, em resumo, a situação de fato, o consulente, autor da ação de despejo, pergunta se são admissíveis e viáveis as mencionadas exceções de litispendência e de incompetência.

PARECER

I. Como fundamento principal das exceções de litispendência e de incompetência suscitadas na ação de despejo, alega o excipiente que o contrato de locação objeto da ação renovatória é oponível ao novo proprietário, de vez que revogado está o art. 1.197 do Cód. Civil, pelo advento das leis ns. 9.669, de 1946, e 1.300, de 1950, reitoras da locação predial urbana. E dêste argumento, de que faz grande cabedal, procura inferir a existência de relações de identidade (na exceção de litispendência) ou de conexidade (na exceção de incompetência) entre as duas ações – a renovatória e a de despejo.

II. Importa, de início, determinar quais as questões de fato e de direito argüíveis por via de exceção, distinguindo-as daquelas outras questões que, por sua natureza, dizem respeito ao mérito da causa.

As exceções argüidas – de litispendência e de incompetência – são da classe das que os antigos processualistas denominavam, sugestivamente, exceções litis ingressum impedientes. Hão de ser propostas, por exigência legal, liminarmente, “nos três primeiros dias da prazo para a contestação” (art. 182 do Cód. de Proc. Civil). Uma vez suscitadas, o juiz como que se detém no limar da lide, para decidir se nela pode ingressar, se lhe é licito conhecer do mérito da demanda.

Ora, a mencionada questão – da alegada revogação do art. 1.197 do Cód. Civil pelas supervenientes leis do inquilinato – é matéria tipicamente de mérito; integra o fundo de demanda, sôbre o qual dever-se-á pronunciar o juiz, desde que, vencido o óbice decorrente das exceções, haja, decidido, preliminarmente, conhecer do mérito da ação.

É óbvio, pois, que não pode o juiz, ao julgar as exceções, decidir, desde logo, a questão de fundo apontada; deverá tal questão permanecer imprejulgada até que, afinal, seja pronunciada a decisão definitiva do mérito.

III. Mas, não obstante ser-lhe defeso decidir, prèviamente, as questões integrantes do mérito, incumbe ao juiz, ao conhecer das exceções de litispendência e de incompetência (em virtude de prevenção), individuar essas questões, caracterizando-as e distinguindo-as. Com efeito, o problema da identidade ou da conexidade entre duas ou mais demandas é simples aspecto do mais amplo problema da identificação ou da individuação das ações. É de mister, portanto, que se comparem as duas demandas, para que possam elas ser identificadas “tais como exigem na realidade, como indivíduos, e não como simples poder de ação” (LOPES DA COSTA, “Dir. Proc. Civ. Bras.”, vol. I, nº 97).

Três são os elementos que permitem a identificação das ações: as partes, a causa petendi e o petitum. Se são idênticos todos êsses elementos, há identidade de ações; se um só dêsses elementos é diverso, diversas são as ações. Se duas ações diversas apresentam dois elementos comuns, dizem-se conexas essas ações (E. T. LIEBMAN, “Corso di dir. proc. civ.”, 1952, nº 21).

Vejamos se, na espécie da consulta, todos ou alguns dêsses elementos identificadores são comuns a ambas as demandas.

As partes.

IV. O excipiente é parte (ativa) na ação renovatória e também parte (passiva) na ação de despejo.

O consulente é parte (ativa) na ação de despejo e, conforme ficou esclarecido na exposição que antecede êste parecer, foi citado, a requerimento do autor da ação renovatória, para “assumir a causa”. Mas, em se tratando de ação tipicamente pessoal, ex contractu, carece de qualquer fundamento jurídico, chega a não ter sentido essa esdrúxula “intervenção coacta”, mormente com o declarado objetivo de constituir, depois de contestada a ação, um litisconsórcio forçado, que nenhum dispositivo legal autoriza.

Inexiste, portanto, o primeiro requisito – a identidade de partes – necessário à identificação das duas ações.

V. A “causa petendi“. A êste elemento identificador se refere o art. 158, III, do Cód. de Proc. Civil, exigindo declare o autor com clareza e precisão, na petição inicial, “o fato e os fundamentos jurídicos do pedido”.

A causa, ou título da ação, assim é definida por LIEBMAN: “é o seu fundamento jurídico. É o conjunto dos fatos “jurídicos invocados pelo autor como fundamento do seu pedido: trata-se, portanto, em regra, do fato constitutivo da relação, da qual o autor deduz o seu direto, juntamente com o fato que originou o interêsse para agir (inadimplemento, estado de incerteza da relação, etc.)” (ob. e loc. cits.). Êste conceito é pacífico na doutrina: CHIOVENDA, “Instituições”, trad., vol. I, pág. 497; PONTES DE MIRANDA, “Comentários ao Código de Processo Civil”, vol. II, pág. 27; LOPES DA COSTA, ob. cit., vol. I, n° 101.

São nitidamente distintas e inconfundíveis as causae ou títulos das duas ações em confronto. Na ação renovatória, o fato constitutivo da relação é o contrato de locação para uso comercial e pelo prazo de cinco anos: na ação de despejo, a relação jurídica posta como causa petendi decorre da norma do art. 14 da lei número 1.300, que obriga o novo proprietário a respeitar as locações existentes, combinada com o disposto no parág. único do mesmo art. 14, que permite ao novo proprietário rescindir o contrato de locação, se dêle não constar a cláusula de sua vigência no caso de alienação, devidamente averbada no Registro de Imóveis.

Quanto ao fato determinante do interêsse para agir, é, na ação renovatória, a necessidade da sentença judicial fixando as condições da locação renovada, ao passo que na ação de despejo o interêsse decorre da recusa do locatário em atender à notificação para desocupar a loja locada.

Ainda aqui não se confundem, e, ao contrário, diferem fundamentalmente as duas demandas em confronto.

O “petitum”

VI. O pedido, a que faz referência o art. 158, IV, do Cód. de Processo Civil (“o pedido, com as suas especificações”), é a coisa pedida (res), a qual se identifica conforme o tipo de sentença pleiteada – condenação, declaração pura, etc. (pedido imediato, segundo LOPES DA COSTA), ou, ainda, conforme o bem jurídico pretendido (pedido mediato, na expressão de LOPES DA COSTA, que o define: “é o que se alcança mediante o pronunciamento do juiz”).

São evidentemente inconfundíveis, em seus aspectos imediato e mediato, os pedidos formulados em cada uma das ações em exame: numa, pede o autor uma sentença constitutiva (pedido imediato), concessiva de renovação da locação (pedido mediato); na outra, uma sentença condenatória (pedido imediato), ordenando a desocupação do prédio (pedido mediato). E bastaria esta diversidade – que é óbvia e gritante – para demonstrar a inadmissibilidade da exceção de litispendência suscitada.

A incompetência decorrente de conexão

VII. Reunir todos os casos de conexão de ações disseminados nas leis processuais, para compreendê-los e defini-los em uma formula única e precisa, é tarefa à qual renunciaram todos os escritores que têm versado esta difícil matéria. E, no Brasil, os que mais recentemente trataram da conexão fazem ressaltar a sua extrema asperidade, como MANUEL CARLOS, que a considera insuscetível de rigorosa sistematização científica (“Notas sôbre a competência por conexão”, pág. 8); GARCES NETO, qualificando-a como “verdadeira selva sevaggia” (“Conexão de causas”, in “Repertório Enc. do Direito Brasileiro”, ed. Borsoi, vol. XI, pág. I), e GUILHERME ESTELITA, para quem a conexão de causas é “fórmula verbal vaga”, que abarcando “as situações legais tôdas, não serve, por isso mesmo, para distinguir umas das outras” (“Do Litisconsórcio no Direito Brasileiro”, págs. 166 e 167).

VIII. Em se tratando, porém, de conceituar a conexão apta a determinar a competência, um velho critério, proposto por PIMENTA BUENO, se vem mantendo, suficiente e insubstituível, que assim é exposto por GUILHERME ESTELITA:

“A conexão entre duas ou mais causas” para os efeitos da competência deve ser afirmada sempre que haja possibilidade de nelas se proferirem decisões dissonantes ou contraditórias” (ob. cit., página 163).

É o critério lógico, a que alude ELIESER ROSA, o mais seguido, tomando em consideração as futuras decisões que poderão ser proferidas em cada demanda (“Breves notas sôbre a Litisconexão”, in “REVISTA FORENSE”, vol. 116, págs. 31-35). É, nas expressões de GARCÊS NETO, o punctum saliens do problema, ou seja, a chave de tôda a elaboração jurídica desenvolvida sôbre o princípio da conexão de causas, como derrogação da competência ordinária (ob. cit., pág. 2).

Poder-se-ia talvez objetar que êsse é o critério puramente exterior e empírico, sem aptidão para revelar a nota específica de cada tipo de conexão. Mas, ainda assim, é o único critério prático e seguro; por isso mesmo, dêle sempre se tem valido a jurisprudência dos tribunais, com tamanha freqüência, que desnecessária se torna a indicação dos arestos.

IX. Ora, nas duas ações em confronto, não se vislumbra a mais remota possibilidade de virem a ser proferidas decisões entre si colidentes. Essas ações, fundadas em títulos diversos, têm suas finalidades específicas, não ensejando a promiscuidade de questões de fato ou de direito.

Na ação renovatória, o thema decidendum é, exclusivamente, o direito, afirmado pelo locatário, à renovação do contrato de locação mediante condições a serem fixadas. Se pretende o locatário que, enquanto vigente êsse contrato, – já renovado ou em via de renovação, – não é lícito ao novo proprietário exercer a faculdade de retomada, cabe-lhe alegar essa pretensão, como defesa, na ação de despejo.

Por outro lado, na ação de despejo, não poderá ser objeto da sentença o direito, que poderá assistir ao locatário, à renovação do seu contrato. O que cumpre ao juiz decidir nesta ação é se ao novo proprietário assiste a faculdade de retomada, frente a uma locação formalizada em contrato escrito e por tempo certo – quer se trate de contrato original, de contrato renovado por sentença, ou ainda de contrato em via de renovação judicial.

Não há, portanto, nenhuma possibilidade de colisão entre as sentenças a serem proferidas nas duas ações, de vez que cada uma das sentenças deverá assentar em premissas de fato e de direito específicas, insuscetíveis de serem transplantadas, arbitràriamente, de uma para outra ação.

Pelas razões expostas, sou de parecer que improcedem as exceções de litispendência e de incompetência argüidas na ação de despejo.

Rio de Janeiro, 5 de maio de 1955. – Luís Machado Guimarães, advogado no Distrito Federal.

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