Locação – Reajustamento Periódico De Aluguel, De Luís Antônio De Andrade

– Podem as partes, interessadas na locação ajustar um aluguel periodicamente crescente e variável no tempo, sem ofensa à Lei do Inquilinato.

CONSULTA

“A”, na vigência da lei nº 1.300, de 1950, alugou a “B” apartamento de sua propriedade pelo prazo de dois anos e com cláusula, de recondução automática por igual prazo, à falta de denúncia com 30 dias de antecedência.

Em outra cláusula, estipulado ficou, in verbis:

“2°) O aluguel no primeiro prazo de dois anos será de Cr$ … mensais, pagos até o dia 5 do mês seguinte ao vencido, na sede da locadora ou onde por ela fôr indicado. Findos os dois anos iniciais, o aluguel será reajustado para mais ou para menos de acôrdo com o índice do custo de vida, constatado pela publicação da Fundação Getúlio Vargas, do Instituto Brasileiro de Economia, denominada “Conjuntura Econômica”, ou outra que a substitua, sendo pago pelo locatário o sêlo devido pela prorrogação do contrato”.

Face a tais disposições, pergunta-se:

– Tendo havido, após decorridos os dois primeiros anos da celebração do contrato, uma elevação de 46,6% no índice do custo de vida, conforme publicação constante da revista “Conjuntura Econômica”, pode ser cobrado do locatário o aluguel ajustado, acrescido daquela percentagem?

PARECER

1. Relativamente ao aluguel, estabeleceu a lei nº 1.300, de 28 de dezembro de 1950, duas regras distintas: uma, geral, proibindo qualquer aumento de aluguel nas locações em curso à data da entrada em vigor da referida lei (art. 3°); e outra, especial, permitindo que, nos arrendamentos ajustados posteriormente, fôsse o aluguel convencionado livremente (art. 3°, parág. único).

Com a disposição constante do parágrafo único do art. 3º, visou o legislador ir liberando os aluguéis, até então “congelados” pela legislação de emergência anterior. Conforme salientou o deputado LICURGO LEITE, proponente inicial da medida, “cumpre ir-se abolindo aos poucos, sem sobressaltos e na medida do possível, as exceções, bem como as derrogações das normas do nosso direito codificado. Cumpre voltar paulatinamente ao regime do Cód. Civil. O substitutivo ora apresentado, nesse particular e com êsse objetivo, permite a livre convenção do aluguel dos prédios novos e dos que de futuro vierem a se vagar. Com essa medida, nenhum prejuízo sofrerão os atuais inquilinos, e um “passo à frente já se estará dando no sentido apontado”.

Segundo tivemos ocasião de salientar em outra oportunidade, com a liberação referida teve o legislador em vista ir restabelecendo, aos poucos, o regime da oferta e da procura sem, no entanto, atingir as locações já existentes ao ser promulgada a lei nº 1.300 (“Locação Predial Urbana”, 2ª ed., São Paulo, 1956, nº 76, pág. 115).

Fora de dúvida, pois, que, frente ao preceituado no parág. único do art. 3º da Lei do Inquilinato, há que obedecer à regra pacta sunt servanda.

2. Assim, como também já tivemos oportunidade de salientar, “no que concerne ao quantum do aluguel, nada impede ajustem as partes o que bem entenderem. Poderão, destarte, estipular um aluguel periòdicamente crescente e variável no tempo, sem qualquer ofensa às regras da lei nova” (ob. cit., vos. I, nº 78, pág. 116).

ESPÍNOLA FILHO, na 3ª ed. de seus doutos comentários à Lei do Inquilinato, endossa, decisivamente, o mesmo ponto de vista:

“Se podia, desde logo, ser ajustado o aluguel maior, ao ser contratada a locação, nenhum motivo há para fulminar, nem a lei a proíbe, a convenção de ser êle um, em certo período estipulado, elevando-se depois para quantia determinada, no tempo subseqüente (a elevação pode ocorrer, segunda ou terceira vez, sob condição de bem fixados, logo no início do locação, os preços cobráveis durante cada época, também claramente objetivada); pois o aluguel, como ajustado no início da locação, é o cobrável durante todo o tempo da ocupação (com as variações porventura convencionadas naquele momento), ainda quando se estenda esta indefinidamente, pela compulsória prorrogação ex vi legis” (“A Locação Residencial e Comercial”, Rio, 1956, vol. I, nº 19, página 277).

3. A possibilidade do estabelecimento de um aluguel variável, através do pacto conhecido como “cláusula de escala móvel”, tem sido geralmente reconhecida como perfeitamente legítima. ARNOLDO WALD, depois de informar que tanto na França como na Alemanha “os tribunais foram unânimes em reconhecer a validade de tal cláusula”, e de lembrar que mesmo entre nós foi ela consagrada, da modo expresso, na Lei de Luvas, art. 31, anota que, “nesse campo (da locação em geral), a inclusão da cláusula de escala móvel além de atender ao interêsse das partes, poderia evitar numerosas demandas judiciais” (“A Cláusula de Escala Móvel”, São Paulo, 1956, ed. Max Limonad, nº 92, pág. 147).

4. A única objeção que se poderia fazer à cláusula que estipulasse um aluguel para um período, e um aluguel muitas vêzes superior para outro, seria a de que, assim, estar-se-ia burlando, por via oblíqua, o preceito de ordem pública que considera prorrogadas por tempo indeterminado as locações, após seu vencimento (lei nº 1.300, art. 12).

No caso da consulta, porém, tal não ocorre, pois o novo aluguel, a vigorar após vencido o prazo contratual, não ficou ao arbítrio do locador. Ficou subordinado à variação que – para mais ou para menos – viesse a ser acusada, no índice do custo de vida, por publicação de entidade especializada.

5. Parece-nos, pois, fora de dúvida, que, na hipótese da consulta, perfeitamente legítima é a aludida cláusula. Comprovada a variação, após decorrido o prato inicial de dois anos, o aluguel a prevalecer é o ajustado, com o acréscimo percentual constante da publicação especializada prevista no contrato (“Conjuntura Econômica”, da Fundação Getúlio Vargas).

E se de tal publicação tiver notícia o locatário, e se houver recusa de sua parte em pagar o aluguel novo, estará êle sujeito a ser despejado por falta de pagamento.

É êste o nosso parecer, s. m. j.

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