Locação para fins comerciais – Sublocação – Renovação

REVISTA FORENSE – VOLUME 147
MAIO-JUNHO DE 1953
Semestral
ISSN 0102-8413

FUNDADA EM 1904
PUBLICAÇÃO NACIONAL DE DOUTRINA, JURISPRUDÊNCIA E LEGISLAÇÃO

FUNDADORES
Francisco Mendes Pimentel
Estevão L. de Magalhães Pinto

Abreviaturas e siglas usadas
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CRÔNICA

• A eficiência chega ao tribunal: solução para apressar os processos judiciais – Roger Butterfield

DOUTRINA

• Alguns problemas municipais em face da Constituição – Vítor Nunes Leal
• O Município na estrutura política do Brasil – Orlando M. Carvalho
• O poder regulamentar no direito comparado – Carlos Medeiros Silva
• O direito de construir e a vizinhança – J. C. Costa Sena
• A empreitada de construção e os danos causados a terceiros, inclusive vizinhos, durante o período de obras – Alfredo de Almeida Paiva
• Da sub-rogação legal em favor do segurador terrestre, no direito civil comparado – Moacir Lôbo da Costa
• Institutos do Direito Comum no processo civil brasileiro – Enrico Tullio Liebman

PARECERES

• Instituto do açúcar e do álcool – Fixação de preços – Contrôle da economia açucareira – Francisco Campos
• Intervenção do Estado na Ordem Econômica – Fixação de preço do açúcar – M. Seabra Fagundes
• Compra e venda de imóvel – Arrependimento – Execução compulsória – Antão de Morais
• Locação para fins comerciais – Sublocação – Renovação – Pontes de Miranda
• Depósito bancário – Conta conjunta – Doação entre cônjuges casados com separação de bens – Arnoldo Medeiros da Fonseca
• Juiz do trabalho – Nomeação – Promoção – Transferência – Remoção – Osvaldo Aranha Bandeira de Melo
• Conflito de leis no espaço e no tempo – Alteração, após o casamento, do respectivo regime de bens – Jorge Alberto Romeiro

NOTAS E COMENTÁRIOS

• A uniformidade da legislação relativa à cooperação internacional no direito processual – Relatório da Comissão Jurídica Interamericana – George H. Owen; Osvaldo Vial; José Joaquín Caicedo Castilla; Francisco A Ursúa; Francisco Campos; Mariano Ibarico
• Constituinte, Constituição, leis constitucionais – Inconstitucionalidade de leis e atos – A. Machado Paupério
• Responsabilidade civil dos preponentes pela atuação de seus prepostos – Paulo Carneiro Maia
• A nota promissória como instrumento da fraude – Wagner Barreira
• Locação comercial – Pedro de Buone
• Da representação do menor sob pátrio poder – Abelardo Barreto do Rosário
• Direito ao sossêgo – Oscar de Aragão

BIBLIOGRAFIA

JURISPRUDÊNCIA

• Jurisprudência Civil e Comercial
• Jurisprudência Criminal
• Jurisprudência do Trabalho

LEGISLAÇÃO

Sobre o autor

Pontes de Miranda

PARECERES

Locação para fins comerciais – Sublocação – Renovação – Pontes de Miranda

– O direito à renovação, a pretensão à renovação e a ação de renovação nascem da lei, sempre que se perfazem os pressupostos necessários e suficientes que ela aponta; a origem dêles está na lei e não no negócio jurídico, ou pacto incluso ou adjeto.

– Cabe ação de renovação do sublocatário contra o sublocador e o proprietário, como litisconsortes necessários, se no tempo do contrato de locação não cabe o da renovação do contrato.

OS FATOS E A CONSULTA

José Burlamaqui de Andrade (posteriormente José B. Andrade S. A.) deu em locação e sublocação, em 1942, à Companhia Cinematográfica Serrador, alguns prédios, destinados a exploração cinematográfica e outras diversões, com o prazo de cinco anos, que terminaria em 1948, tendo sido renovado o contrato, em 1947, até 31 de março de 1953. José Burlamaqui de Andrade (ou José B. Andrade S. A.) não explorou, um dia sequer, tais prédios para cinematógrafos ou diversões. A Companhia Cinematográfica Serrador explorou-os, inaugurando nêles as diversões ora instaladas. Acontece que o locatário tem, respeito a algumas casas de diversões, contrato de prazo mais longo que aquêle com que sublocou à Companhia, e, quanto a um, contrato de prazo que termina simultâneamente com o do contrato de sublocação.

No contrato entre a Companhia Cinematográfica Serrador e José Burlamaqui de Andrade (depois José B. Andrade S.A.) há a cláusula seguinte: “Com o prévio aviso de um ano, antes de 31 de março de 1948, fica assegurado à sublocatária o direito de renovar o presente contrato por mais cinco anos consecutivos, ou seja, até 31 de março de 1953, em condições exatamente idênticas às do presente contrato. Decidindo-se a sublocatária a usar dêste direito, deverá pagar na repartição competente o sêlo devido; entretanto, se decidir não efetivar a prorrogação aqui prevista, será obrigada a pagar ao sublocador, independentemente de outra qualquer formalidade, a importância em moeda corrente do país de Rs. 500:000$000 (quinhentos contos de réis), que é em quanto a sublocatária, desde já, reconhece o direito do sublocador”. Deu-se a renovação do contrato, indo o prazo até 31-3-1953. No contrato de renovação, diz-se: “A sublocadora se declara ciente do desejo da sublocatária de, nos têrmos da cláusula quarta, letra c, do contrato de sublocação, referente aos prédios (registro nº 35.761), e da cláusula, também quarta, letra c, do contrato de locação e sublocação, referente às instalações e aparelhamentos (registro nº 35.762), renovar, um e outro, por mais cinco anos, a contar de 31 de março de 1948 e a terminar em 31 de março de 1953, nada tendo a opor ao cumprimento dessa faculdade, ressalvada à sublocatária por êsses contratos, e autorizando a mesma, a pagar, na Recebedoria Federal, o sêlo devido por essa prorrogação ou renovação”. No mesmo contrato há alusão à ratificação do contrato anterior.

Pergunta-se:

Se não se estabelece, convencionalmente, a renovação, a quem se há de dirigir, judicialmente, a ação de renovação de contrato de sublocação, no tocante aos contratos cujos prazos de sublocação são menores do que os prazos da locação, em poucos anos?

Se não se estabelece, convencionalmente, a renovação, a quem se há de dirigir, judicialmente, a ação de renovação de contrato de sublocação, no tocante ao contrato cujo prazo de sublocação expira no mesmo dia que o prazo de contrato de locação?

Vale a cláusula que aumente o tempo para o exercício do direito à renovação

Vale a cláusula que aumente o tempo para o exercício do direito à renovação, não no permitindo entre um ano e seis meses antes de terminar o prazo?

Quais os direitos e como deve agir o sublocatário, nos casos da pergunta I e no caso da pergunta II?

Os princípios

O que se leva em conta, na legislação protetiva do estabelecimento comercial ou industrial em prédio que não pertence ao dono do estabelecimento, é a necessidade de estabilidade das casas industriais e comerciais, necessidade que deriva de muitos fatôres, dentre os quais a inversão indispensável a tôda instalação comercial ou industrial, a criação ou desenvolvimento de “ponto comercial”, pela atração de clientela, melhoria de circunstâncias sociais, de higiene e de transporte, e a experiência do lugar, que se traduz em adaptações, obras próximas e medidas adequadas. A lei não entra na análise dessas causas de ser necessária a continuidade; entende-se que, de regra, essa necessidade existe, e precisa ser tutelada pelo direito. A técnica legislativa toca pesar êsse interêsse do locatário e os interêsses do locador. Nas expressões locatário, locador, locação, estão incluídos os conceitos de sublocatário, sublocador, sublocação, porque a necessidade do comerciante ou do industrial que subaluga é a mesma, quanto à estabilidade, que a do comerciante ou do industrial que aluga.

Ao dec. n° 24.150, de 20 de abril de 1534, faltou referência explícita ao sublocatário; e certa jurisprudência superficial, que não via qual interêsse a que se estava atendendo, aventurou que sòmente era titular do direito, pretensão e ação de renovação o locatário, e não o sublocatário. A Constituição de 1934, no art. 127, também só se referiu, genèricamente, ao locatário:

“Será regulado por lei ordinária o direito de preferência que assiste ao locatário para a renovação dos arrendamentos de imóveis ocupados por estabelecimento comercial ou industrial”.

Ao comentarmos o art. 127, escrevemos (“Comentários à Constituição de 1934”, vol. II, pág. 345): “Locatário, no texto constitucional, é qualquer sujeito, outorgado, da relação de locação; portanto, …, o locatário, o sublocatário que houve do sublocatário o prédio, desde que satisfaça o requisito de ter aí o seu estabelecimento comercial ou industrial. É também o cessionário, ou o sucessor por outro título, se preenche o mesmo pressuposto”. Assim, as decisões que excluíam o sublocatário, o sublocatário do sublocatário e assim por diante, foram apontadas por nós como violadoras da Constituição de 1934, art. 127, uma vez que o texto se referia a quem fôsse titular dos direitos oriundos de qualquer negócio jurídico locacional, abstraindo-se da fonte dos direitos do outorgante. A situação do sublocatário é a de locatário, porque êle o é, como qualquer outro. Sublocar é locar; locar abrange locar como proprietário, locar como locatário, locar como sublocatário. e assim por diante. A apressada jurisprudência que em 1934 surgiu – entre o dec. número 24.150, de 20 de abril de 1934, editado nas vésperas da reconstitucionalização do país, e a Constituição de 1934, que se promulgou a 16 de julho do mesmo ano, e depois, – apenas representou tentativa reacionária contra a nova legislação.

Alguns anos após o Cód. de Proc. Civil, nos arts. 364 e 365, supôs estabelecida, no direito material, a interpretação verdadeira; e estatuiu:

“O sublocatário do imóvel ou de parte dêle, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o proprietário como litisconsortes” (art. 364).

“Procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação” (§ 1º).

“Será dispensada a ciação do proprietário, quando, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação” (§ 2º).

“O sublocatário que, nos têrmos do artigo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo, caução de valor correspondente a seis meses de aluguel” (art. 365).

Ainda em 1943, houve quem procurasse negar a legitimação ativa do sublocatário para a ação de renovação de contrato; e a 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal (27 de abril de 1943, “REVISTA FORENSE”, vol. 98, pág. 606; “Rev. dos Tribunais”, vol. 156, pág. 846; “Arq. Judiciário”, vol. 69, pág. 330) entendeu haver ius novum no art. 354 do Cód. de Proc. Civil (voto do relator); “O art. 364 procurou dar expressão às tendências jurisprudenciais que já se manifestavam dentro do próprio sistema do dec. nº 24.150”. O falso argumento de que a lei processual não poderia derrogar a regra de direito material foi repelido, cabalmente. Se bem que alguns julgados, contra direito, houvessem pretendido que a renovação do contrato de sublocação ficava-se dependente da existência de prazo suficiente do contrato de locação (o que iria, abertamente, contra a letra do art. 364 e § 2°; e. g., 3ª Câmara de Apelação do Distrito Federal, 30 de novembro de 1934. “Arq. Judiciário”, vol. 70, pág. 50), cedo se restabeleceu a verdadeira inteligência da lei (3ª Câmara, 9 de fevereiro de 1944. “Arq. Judiciário”, vol. 69, pág. 368; “REVISTA FORENSE”, vol. 99, pág 431), firmando-se o princípio da responsabilidade direta do proprietário, em quaisquer casos (2ª Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de dezembro de 1943, “Rev. de Direito”, vol. 148, pág. 68; 30 de abril de 1948, “Arq. Judiciário”, vol. 88, pág. 419).

Tem-se procurado interpretar o art. 364 e seu § 2° como se, não comportando o prazo do contrato de locação tempo para o prazo da renovação, se tivesse de dirigir contra o proprietário, tão-só, a ação de renovação de contrato (e. g., 5ª Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de maio de 1946, “REVISTA FORENSE”, vol. 111, pág. 124; “Arq. Judiciário”, vol. 80, pág. 147; certo, a 5ª Câmara, a 27 de junho de 1947, “Arq. Judiciário”, vol. 83, pág. 318). A responsabilidade direta do proprietário não a faz exclusiva, ainda que terminem no mesmo dia os prazos dos dois contratos, o de locação e o de sublocação. O Cód. de Proc. Civil apenas “dispensa”, nas espécies em que o prazo da renovação caberia no tempo da locação, a citação do proprietário, como litisconsorte. O direito do sublocatário é próprio; a lei lho deu, pelo fato de satisfazer os pressupostos necessários. Não se precisa lançar mão da conceito de sub-rogação pessoal, que seria falso (sem razão, a 6ª Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 8 de janeiro de 1946, “REVISTA FORENSE”, vol. 107, pág. 289; “Arq. Judiciário”, vol. 78, pág. 187).

Alguns contraentes de locação de imóveis, destinados à indústria ou ao comércio, inserem nos contratos cláusula de renovação. Por exemplo: “Ao locatário (ou ao sublocatário) fica o direito de renovação do presente contrato por mais outro tanto do prazo”. Tal cláusula é supérflua, porque seria nula a cláusula contrária. O direito à renovação, a pretensão à renovação e a ação de renovação nascem da lei, sempre que se perfazem os pressupostos necessários e suficientes que ela aponta: a origem dêles está na lei, e não no negócio jurídico, ou pacto incluso ou adjeto. O dec. n° 24.150, de 20 de abril de 1934, estatuiu, no art. 4°:

“O direito à renovação do contrato de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato a prorrogar”.

Trata-se de prazo preclusivo, de direito cogente, de modo que os contraentes não podem estipular que a preclusão se dê antes dos seis meses. Se a cláusula altera o prazo para que se exerçam o direito, pretensão e ação de renovação, como se, em vez do interregno de um ano, no máximo; até seis meses, no mínimo, anteriores à data da terminação do contrato a ser renovado (dec. nº 24.150, art. 4º), se exige que tal exercício seja dois anos antes, ou um ano antes, ou entre um ano e sete meses, nula é a cláusula, por infringir o art. 4°, que é ius cogens, e sê-lo-ia ainda que não houvesse, na lei, o art. 30:

“São também nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que visem iludir os objetivos da presente lei, e nomeadamente as cláusulas proibitivas da renovação do contrato de locação, ou que impliquem em renúncia dos direitos tutelados por esta lei”.

É a própria natureza da regra jurídica que a faz cogente.

(a) A renovação do contrato de locação supõe que com o outorgante locador, ou sublocador, esteja, ao tempo de expirar o prazo do contrato o poder de locar, ou sublocar. Há de ser dono do prédio, ao tempo da renovação, o locador, ou estar sujeito à eficácia do contrato de locação, ou de sublocação, o adquirente, ou ser titular de direito que contenha o poder de locar ou sublocar, ou ser locatário-sublocador, ou sublocatário-sublocador. O usufrutuário e o credor anticrético podem locar, à semelhança do dono do prédio. Aliter, se cessou o usufruto, ou a anticrese. Tais, a priori, os princípios.

Poda acontecer: a) que cesse o poder de locar ao tempo em que expire o prazo do contrato’ de locação, ou de sublocação; b) que o poder de locar cose depois de terminar o prazo do contrato de locação, porém antes do que seria o último dia do prazo do novo contrato de locação ou de sublocação. Ou a lei desampararia, em tais espécies, o locatário, ou o sublocatário; ou estabeleceria eficácia do contrato de locação, ou de sublocação, contra aquêle, a quem passou, ou voltou, o poder de locar. Para obviar aos inconvenientes que resultariam da transferência da propriedade, ou da cessação do direito real, já o Código Civil havia estabelecido, para as locações em geral (art. 1.197):

“Se, durante a locação, fôr alienada a coisa, não ficará o adquirente obrigado a respeitar o contrato, se nêle não fôr consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e constar de registro público”.

E no parág. único:

“Nas locações de imóveis, não poderá, porém, despedir o locatário, senão observados os prazos do artigo 1.209”.

Feito o registro, a cláusula obriga qualquer sucessor do direito de propriedade; ou do direito real limitado. Quanto ao locador que não tem direito real, o raciocínio é o mesmo que a respeito da espécie mais vulgar, que é a do locatário que subloca. O Cód. de Proc. Civil explicitou que “o sublocatário do imóvel, ou de parte dêle, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o proprietário como litisconsortes” (art. 364). Prevendo que, em alguns casos, o sublocador ainda tem tempo para dentro dêle se renovar a sublocação, o § 2° do art. 364 estatuiu:

“Será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação”.

A lei não pré-excluiu a citação do proprietário; dispensou-a. A citação seria para haver a eficácia contra o proprietário; ex hypothesi, há tempo suficiente, para que, dentro dêle, caiba o prazo da renovação. Se a renovação teria de apanhar tempo posterior ao prazo da locação, a citação é indispensável. Tratando-se de prazo de renovação que começaria no momento imediato à cessação do direito do locatário, que sublocou, ou que atingiria um dia que fôsse de tempo posterior à expiração do prazo para o contrato do locador, rege o art. 364, e não o parág. único do art. 364.

Há, ainda, a questão de se saber contra quem se dirige a ação de renovação de contrato de locação, se o contrato do sublocador termina ao mesmo tempo que o contrato do sublocatário. Poderia parecer que o sublocador não teria de ser citado, porquanto todo o tempo do novo contrato seria após a cessação do seu poder de locar. A lei não previu a espécie, nem a interpretação pode dispensar a citação do sublocador. Êsse sublocador pode ter de defender-se, pois que pode ter interêsse na solução, como alegar inexistência, invalidade ou ineficácia da sublocação ou da cessão, ou da sucessão (dec. n° 24.150, art. 5º, g), não cumprimento do contrato de sublocação (art. 5º, b), não pagamento dos impostos e taxas (art. 5º, c), ou prorrogação da locação (cf. 3ª Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de dezembro de 1943, “REVISTA FORENSE”, vol. 99, pág. 431; 5ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1949, “REVISTA FORENSE”, vol. 139, págs. 248-251). A lei dispensa, na espécie do art. 364, § 2º, a citação do proprietário (isto é, não no considera, aí, litisconsorte-necessário); não dispensa, em nenhum caso, a citação do sublocador, ou dos sublocadores.

(b) A renovação do contrato de locação supõe que o outorgado seja o mesmo ao tempo de ser pretendida a renovação do contrato. A priori, sem essa identidade seria ilegitimado o cessionário, ou o sucessor, ou o sócio, se a sociedade foi dissolvida. A jurisprudência teve de resolver os problemas de técnica legislativa, resolveu-os, e o Cód. de Proc. Civil veio explicitar as soluções (arts. 362 e 363).

III. RESPOSTAS AS QUESTÕES DA CONSULTA

1ª QUESTÃO

– Se não se estabelece, convencionalmente, a renovação, a quem se há de dirigir, judicialmente, a ação de renovação de contrato de sublocação, no tocante aos contratos cujos prazos de sublocação são menores do que os prazos da locação,porém sem que se possa inserir no tempo restante o novo prazo da renovação?

RESPOSTA

– A renovação negocial, dita amigável, da locação, ou da sublocação, tem de ser feita entre o locador e o locatário, ou entre o sublocador e o sublocatário, se no tempo do contrato que se vai renovar cabe o prazo para a renovação. A presença do proprietário, se se trata de sublocação, é útil, porém não necessária. Útil porque põe em dia a situação entre êle e o locatário-sublocador. O novo contrato é de sublocação, se o tempo dêle cabe no tempo da locação.

Se o tempo do novo contrato não cabe no tempo do contrato de locação, são figurantes necessários do novo contrato o locatário-sublocador, o proprietário e o sublocatário. Se o prazo da, locação acaba no mesmo dia que o da sublocação, a renovação negocial tem de ser com a presença dos três. Se não ocorre renovação negocial, dita amigável, a, ação do sublocatário dirige-se contra o sublocado, e o proprietário, como litisconsortes necessários, se no tempo do contrato de locação não cabe o da renovação do contrato. Ambos têm de ser citados; se o não foram, cabe ao juiz proceder de acôrdo com art. 91 do Cód. de Proc. Civil.

2ª QUESTÃO

– Se não se estabelece, convencionalmente, a renovação, a quem se há de dirigir, judicialmente, a ação de renovação do contrato de sublocação, no tocante ao contrato cujo prazo de sublocação expira no mesmo dia que o prazo do contrato de locação?

RESPOSTA

– Se o prazo do contrato de sublocação termina no mesmo dia que o do contrato de locação, e não se chegou a acôrdo com o proprietário, com quem teria de ser concluído o contrato de locação, não mais de sublocação, salvo prorrogação daquele, – a ação há de ser proposta contra o proprietário, citado o sublocador, porque a lei não dispensou a citação do sublocador. Tem êle interêsse na formação da figura jurídica renovatória, como, por exemplo, o de fazer respeitar a prorrogação do seu contrato, se fôsse o caso.

3ª QUESTÃO

– Vale a cláusula que aumente o tempo para o exercício do direito à renovação, não no permitindo entre um ano e seis meses antes de terminar o prazo?

RESPOSTA

– A cláusula que estabelece antes dos seis meses, de que fala o art. 4º do dec. n° 24.150, a preclusão do direito à renovação, é nula. Nem há pensar-se em merecer discussão qualquer interpretação que fizesse ius dispositivum o art. 4°.

4ª QUESTÃO

– Quais os direitos e como deve agir o sublocatário, nos casos da pergunta I e no caso da pergunta II?

RESPOSTA

– A Companhia Cinematográfica Serrador, desde que satisfaça os requisitos dos arts. 2° e 3° do dec. nº 24.150, exerça a pretensão constitutiva do art. 1º no tempo hábil, que o art. 4° fixa, e peça a renovação de acôrdo com o art. 5º, citando sublocador e proprietário, é de ser julgada procedente a ação de renovação.

À Companhia Cinematográfica Serrador convém ofertar a renovação negocial, dita amigável, ao sublocador e ao proprietário, no tocante aos prédios cujos contratos de locação acabam depois, e ao proprietário e ao sublocador, quanto ao prédio cujo contrato de locação cessa simultâneamente com o contrato de sublocação. Dissemos “e ao sublocador”, porque o, sublocatário pode não saber o que se está a passar entre proprietário e locatário; e. g., pode ter havido, ou ir haver prorrogação, ou renovação negocial. A citação do locatário-sublocador é, por isso mesmo, indispensável, nem há na lei qualquer elemento para se ter como dispensada.

Se fôr sem bom êxito a oferta, assistem-lhe o direito, a pretensão e a ação de renovação, nos têrmos do dec. nº 24.150 e do Cód. de Proc. Civil, arts. 354-365.

Êste é o meu parecer.

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