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É possível o leilão de imóvel a preço vil?
Melhim Namem Chalhub
22/05/2026
Aspecto relevante no regime da execução extrajudicial de crédito fiduciário imobiliário é a eventualidade de aviltamento do preço da arrematação ou da consolidação definitiva da propriedade no patrimônio do ex-credor fiduciário por efeito de leilão negativo.
Como já referido, para venda do imóvel no primeiro leilão, o preço mínimo é o correspondente ao maior valor entre: (i) o valor convencionado pelas partes no contrato, devidamente revisado, e (ii) o valor da avaliação realizada pela Prefeitura para apuração da base de cálculo do ITBI, exigível para averbação da consolidação da propriedade no Registro de Imóveis (Lei 9.514/1997, art. 24, IV, parágrafo único, e art. 27, § 1º).
Já para o segundo leilão, a lei estabelece diferentes critérios para a excussão de imóveis habitacionais e não habitacionais, distinguindo, também, os imóveis habitacionais fiduciados dos imóveis habitacionais hipotecados,[1]nos termos das alterações introduzidas na Lei 9.514/1997 pela Lei 14.711/2023, a saber:
a) crédito fiduciário imobiliário não habitacional: preço mínimo igual ao valor da dívida ou, a critério do credor, 50% da avaliação, desde que maior que o valor da dívida (§§ 2º e 3º do art. 27;
b) crédito fiduciário habitacional: preço mínimo igual ao valor da dívida (Lei 9.514/1997, §§ 3º e 4º, do art. 26-A); e
c) crédito hipotecário[2]em geral e habitacional: preço mínimo igual ao valor da dívida ou, a critério do credor, 50% da avaliação, desde que maior que o valor da dívida (Lei 14.711/2023, art. 9º, § 5º).
A definição legal do valor da dívida como referencial para o segundo leilão, sem correlação com a avaliação, é opção do legislador que suscita controvérsias por destoar do critério definido pelo art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo o qual o preço mínimo é estipulado pelo juiz e, “não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.[3]De um lado, há corrente doutrinária que defende a inaplicabilidade da regra geral do CPC, sob o fundamento de que ela só incide em caso de Omissão da lei especial que disciplina os procedimentos extrajudiciais (CPC, art. 15);[4]assim, na medida em que a Lei 9.514/1997 define como preço mínimo o valor da dívida,[5] “não há espaço vago para analogia, nem inconstitucionalidade; significa, pura e simplesmente, interpretação contra legem”.[6]
Em sentido contrário, há quem defenda que a própria Lei 9.514/1997 abre espaço para a aplicação da regra geral do CPC, pois, mesmo sem adotá-la explicitamente, o § 3º do seu art. 26-A e o § 2º do seu art. 27 fazem alusão ao critério da proporcionalidade ao conferir ao credor a faculdade de aceitar “metade do valor de avaliação do bem” caso haja lance inferior ao valor da dívida. Essa abertura legitimaria o emprego do referencial do CPC.[7]
Além disso, invoca-se a tendência da jurisprudência pela invalidação de arrematação de imóveis realizada pelo procedimento fiduciário extrajudicial por valor inferior ao piso estabelecido pelo CPC.[8]
A controvérsia suscita reflexão sobre a função da expropriação de bens em procedimento de execução, que, além da satisfação integral do crédito, comporta também a busca de mitigação das perdas do devedor, evitando que seja privado do seu direito sobre o bem por valor exacerbadamente desproporcional em relação ao preço de mercado.
Para esse fim, a avaliação do bem constitui ponto de referência, pois o valor nela apurado pelos critérios definidos no CPC ou na lei especial constitui a base sobre a qual se identifica a ocorrência ou não de aviltamento do preço da arrematação.
Consideradas as peculiares estruturas procedimentais em questão, o CPC e a Lei 9.514/1997 instituem diferentes critérios de aferição de valor para a definição de preço mínimo da arrematação no primeiro leilão, pelos quais na execução judicial a avaliação é aferida por Oficial de Justiça avaliador, enquanto na execução fiduciária extrajudicial a aferição se dá mediante comparação entre (i) a avaliação da Prefeitura para cálculo do ITBI e (ii) valor definido pelas partes no contrato, devidamente revisado, prevalecendo o que for maior para oferta do imóvel no primeiro leilão.
Para o segundo leilão, o CPC fixa como preço mínimo o equivalente a 50% do valor apurado pelo Oficial de Justiça (caso o juiz não o tenha estipulado), mas a Lei 9.514/1997 define, para esse fim o valor da dívida, sem qualquer correlação com o valor da avaliação aferida conforme seu art. 24, VI, e seu parágrafo único.
Assim, na medida em que o referencial definido para o procedimento extrajudicial se restringe ao quantum necessário à satisfação do crédito (CPC, art. 797), desconsiderando a regra de menor onerosidade para o devedor (CPC, art. 805), a execução fiduciária considerar-se-á consumada mesmo que o valor da arrematação seja inferior a 50% do valor da avaliação.
Esse e outros riscos de desequilíbrio da execução sempre mereceram atenção da doutrina e da jurisprudência, à luz das normas de direito material relacionadas ao enriquecimento sem causa (CC, arts. 884 e ss.) e à vedação do exercício abusivo de direito (CC, art. 187), em razão das quais a execução comporta, também, esforço para a venda pelo maior valor possível, que “protege tanto o exequente, que não verá o bem penhorado ser alienado por valor irrisório, como o executado, que não sofrerá uma diminuição iníqua do seu patrimônio”.[9]
Para esse fim, como reconhece a mais abalizada doutrina, a vinculação do preço mínimo ao valor da avaliação constitui “critério de relativa firmeza”,[10] que veio a ser consagrado no direito positivo a partir de entendimento já longevo de que a aferição do preço mínimo deve, necessariamente, resultar de comparação entre o valor da avaliação e o valor da arrematação, sendo “incorreto considerar que determinada arrematação deixou de ser vil porque o lance vitorioso cobriu parte do crédito na execução”.[11]
Nesse contexto, a avaliação constitui indispensável elemento de identificação do ponto de equilíbrio da execução, sendo irrelevante que o ordenamento tenha definido diferentes critérios de aferição do valor do imóvel, ambos dotados da credibilidade e neutralidade necessárias à identificação do grau de compatibilidade entre o preço mínimo e a realidade de mercado.
No caso específico aqui tratado, o silêncio da Lei 9.514/1997 quanto à correlação entre o valor da avaliação (art. 24, VI, parágrafo único) e o preço mínimo para arrematação (valor da dívida, encargos e despesas) pode dar causa a risco de desequilíbrio da execução, particularmente nos casos de considerável amortização que reduza a dívida a um valor quase residual em relação ao preço de mercado do imóvel.
Para aquilatar a consistência desse prognóstico, é útil voltar a atenção para a experiência do passado recente, colhida no curso da expansão do crédito imobiliário a partir da década de 1970 no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, cujas normas sobre a vinculação do preço mínimo ao valor da dívida foram replicadas, em termos, pela Lei 9.514/1997, nas disposições relativas ao leilão de imóveis objeto de garantia fiduciária.
Recorde-se que o risco de desequilíbrio da execução decorrente da falta de correlação entre o preço mínimo e o valor de avaliação, sobretudo em caso de adimplemento substancial da obrigação, justificou a construção de jurisprudência majoritária no STJ que considera indispensável a avaliação do imóvel na execução judicial de crédito hipotecário do SFH.[12]
Esse entendimento se consolidou a partir da positivação do critério da proporcionalidade pelo CPC e, diante dos riscos inerentes às vicissitudes da fase patológica dos créditos fiduciários, estimulou o debate sobre a conveniência de adequação do procedimento de execução fiduciária extrajudicial, sobretudo diante da definição do critério de avaliação com base na aferição da Prefeitura para cálculo do ITBI pela Lei 13.465/2017, de que nos ocupamos em edições anteriores desta obra.[13]
Nesse processo de construção jurisprudencial e normativa, o preço mínimo equivalente a 50% do valor da avaliação passou a ser indicado como referencial pela jurisprudência para a excussão extrajudicial fiduciária imobiliária, considerando que o fato de a legislação fixar como preço mínimo o montante da dívida “não impede o reconhecimento de que a arrematação se operou a preço vil, a partir da aplicação de outras normas existentes no ordenamento jurídico”, entre elas as disposições que “i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015)”.[14]
A esses fundamentos acresce a faculdade do credor fiduciário ou hipotecário de aceitar lance correspondente à metade do valor da avaliação, incluída na Lei 9.514/1997 pela Lei 14.711/2023, havendo julgados que determinam seja indicado “no novo edital o preço mínimo da venda, em segunda praça, igual a pelo menos a metade do valor de avaliação do imóvel”.[15]
Diante desse quadro, há quem considere que o legislador desperdiçou a oportunidade de pacificar a questão mediante a aprovação do texto original do Projeto de Lei 4.188/2021, que, considerando que ao longo das décadas de 2000 a 2025 o valor dos financiamentos habitacionais girou em torno de 56% do preço do imóvel,[16] muito próximo do limite para a caracterização de preço vil segundo o CPC, propunha a fixação do preço mínimo em valor correspondente à dívida ou 50% da avaliação, o que fosse maior.[17]
A despeito da rejeição da proposição pelo Congresso Nacional, as manifestações da doutrina e a orientação jurisprudencial aqui referidas despertam atenção para a ampliação do debate e a reflexão sobre a pertinência de uma intervenção legislativa que pacifique a questão mediante definição de preço mínimo para o segundo leilão na execução fiduciária extrajudicial, tomando como base de cálculo o valor da avaliação apurado conforme o art. 24, IV, e seu parágrafo único, da Lei 9.514/1997, como medida de equilíbrio da execução, em proteção tanto do exequente como do executado.
Conheça a obra: Alienação Fiduciária — Negócio Fiduciário
Melhim Namem Chalhub é advogado, consultor jurídico e uma das maiores referências brasileiras em Direito Imobiliário e garantias fiduciárias. Alienação Fiduciária — Negócio Fiduciário, já em sua 9ª edição (2026), aborda de forma completa o regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária — da constituição da garantia à execução extrajudicial —, com análise aprofundada da Lei 9.514/1997 e das alterações introduzidas pela Lei 14.711/2023.
[1] A diferenciação de critérios causa perplexidade, por incompatível com o princípio da isonomia, principalmente por qualificar desigualmente os tomadores de financiamento para compra de imóveis habitacionais, aplicando distintos critérios de definição de preço mínimo conforme a garantia seja hipotecária ou fiduciária.
[2] Além de alterar a Lei 9.514/1997, a Lei 14.711/2023 institui procedimento extrajudicial de execução hipotecária e neste caso autoriza o credor hipotecário a aceitar lance inferior ao valor da dívida, desde que corresponda a pelo menos 50% do valor da avaliação. Neste caso não há distinção entre as categorias de devedores, de modo que o limite de 50% é autorizado tanto para os créditos hipotecários em geral como para os créditos hipotecários habitacionais.
[3] Código de Processo Civil: “Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”.
[4] Código de Processo Civil: “Art. 15. Na ausência de normas que regulem processos eleitorais, trabalhistas ou administrativos, as disposições deste Código lhes serão aplicadas supletiva e subsidiariamente”.
[5] MAIA, Roberta Mauro Medina. Preço mínimo no segundo leilão em execução extrajudicial fiduciária de imóvel. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-ago-24/preco-minimo-no-segundo-leilao-em-execucao-extrajudicial-de-alienacao-fiduciaria-de-imovel/. Acesso em: 3 set. 2025.
[6] ABELHA, André; BRESOLIN, Umberto Barra. O novo marco legal das garantias e o preço mínimo do 2º leilão na execução extrajudicial: novas regras, novos desafios. In: EL DEBS, Martha; CHEZZI, Bernardo (coord.). Novo marco das garantias: aspectos práticos e teóricos da Lei 14.711/2023. São Paulo: JusPodivm, 2025, p. 217.
[7] CLÁPIS, Alexandre; BIONDIOLI, Luís Guilherme Aidar. Marco Legal das Garantias: alienação fiduciária e hipoteca. São Paulo: Saraiva, 2025, p. 21. Ao considerar a eventualidade de a dívida ser inferior a 50% da avaliação em virtude de amortização substancial, “daí não se poder conferir ao valor da dívida status de referência absoluta nesse contexto. Por isso, para ser aceito, o lance deve, ao menos e sempre, equivaler à metade do valor de avaliação do bem; é esse o grande requisito para o aperfeiçoamento do ato expropriatório em segundo leilão, ao contrário do que sugere o texto legal”.
[8] EREsp 2.096.465-SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/5/2025.
[9] “Trata-se de regra que protege tanto o exequente, que não verá o bem penhorado ser alienado por um valor irrisório, como o executado, que não sofrerá uma diminuição iníqua do seu patrimônio” (DIDIER JR. Fredie. Curso de direito processual civil: execução. 8. ed. Salvador: JusPodivm, 2018, v. 5, p. 946).
[10] ASSIS, Araken de. Manual da execução. 20. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2018, p. 1.192.
[11] STJ, 1ª Turma, Resp 64.181-SP, rel. min. Gomes de Barros, DJU 19/6/1995. p. 18.664.
[12] “Processual civil. Embargos de divergência. Execução especial regida pela Lei 5.741/1971. Prévia avaliação do bem a ser leiloado. Necessidade. I − Revela-se necessária a prévia avaliação do bem a ser submetido a posterior leilão, na execução especial regida pela Lei nº 5.741/71, de modo a proteger o patrimônio do executado, evitando, desse modo, sua arrematação por preço vil, ou eventuais injustiças no ato da adjudicação, afastando a possibilidade de enriquecimento sem causa do exequente com o consectário prejuízo do executado. Precedentes: REsp nº 480.475/RS, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 05/06/2006; REsp nº 134.949/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 21/02/2005 e REsp nº 363.598/RS, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 05/08/2002. II − Embargos de Divergência rejeitados” (STJ, EREsp 325591-RJ, Corte Especial, rel. Min. Francisco Falcão, DJe 24/8/2009).
[13] 212 Em edições anteriores desta obra nos ocupamos do tema, sugerindo adequação legislativa que defina como preço mínimo para venda do imóvel no segundo leilão o maior entre o valor da dívida e 50% do valor da avaliação apurada conforme o art. 24, IV, e seu parágrafo único, da Lei 9.514/1997. Por essa forma, nos casos em que a dívida seja inferior a 50% da avaliação, a venda por valor equivalente a esse percentual afasta o risco de aviltamento do preço e viabiliza a apuração de saldo positivo a ser entregue ao devedor, enquanto em caso de leilão negativo o devedor teria crédito contra o credor em valor correspondente à diferença entre o valor da dívida e 50% da avaliação, que poderia ser satisfeito contra a reintegração do ex-credor fiduciário na posse do imóvel, inclusive por efeito de mandado judicial nos termos do art. 30.
[14] “Embargos de declaração no recurso especial. Processual civil. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Lei 9.514/1997. Ação declaratória de nulidade. Arrematação a preço vil. Impossibilidade. Complementação do preço. Viabilidade. Esclarecimentos necessários. Embargos acolhidos. 1. Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente. 2. Uma vez constatada a arrematação a preço vil, e não se tratando de nulidade absoluta, deve ser admitida a intimação do arrematante para complementar o pagamento do preço, em montante suficiente para atingir o percentual legalmente exigido. 3. Hipótese concreta em que a complementação da oferta se apresenta como solução mais adequada e amoldada às especificidades da Lei nº 9.514/1997, tendo em vista: i) a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário; ii) o tempo decorrido desde a arrematação (28/5/2020), momento em que o arrematante recebeu a posse do bem imóvel e nele passou a exercer suas atividades, e iii) a necessária proteção do arrematante de boa-fé. 4. Matéria sobre a qual se verificou a existência de efetiva omissão, a justificar, excepcionalmente, o acolhimento dos embargos de declaração. 5. Embargos de declaração opostos por Jean Carlos Belmonte Silva acolhidos, com modificação da extensão do provimento do recurso especial interposto por Luciante Participações S.A.” (EDcl no REsp 2096465-SP, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/4/2025).
[15] “Agravo de instrumento. Ação anulatória. Decisão agravada que concedeu tutela provisória para suspender as praças, devendo constar no novo edital o preço mínimo da venda, em segunda praça, igual a pelo menos a metade do valor de avaliação do imóvel. Insurgência. O art. 27, § 2º, da Lei 9.514/97 dispunha que, no segundo leilão, o valor mínimo de venda do bem não levava em consideração porcentagem do valor da avaliação, mas o próprio montante da dívida, somado às despesas, prêmios de seguro, encargos legais e contribuições condominiais. Contudo, esse dispositivo legal sofreu acréscimo com a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, passando a dispor sobre a existência de um piso para a venda do imóvel em segunda praça, que seja simultaneamente superior à dívida e à metade do valor de avaliação do imóvel. O E. STJ, ademais, já considerava que ‘Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente’” (TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento 2251726-24.2025.8.26.0000, rel. Des. Moraes Pucci, DJe 23/8/2025).
[16] Dados do Banco Central do Brasil e da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP indicam que de 2002 até julho de 2025 a relação entre o valor dos financiamentos imobiliários e o valor do imóvel oscilou entre 46,2% e 59,3%. www.abecip.org.br. Acesso em: 13 set. 2025.
[17] Redação proposta pelo Projeto de Lei 4.188/2021 para o § 3º do art. 26-A e para o § 2º do art. 27 da Lei 9.514/1997: “Art. 26-A. (…). 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive dos tributos, e das contribuições condominiais, ou ao correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel, estabelecido nos termos do inciso VI do caput e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, o que for maior”. “Art. 27. (…). § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior a 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel a que se refere o § 1º deste artigo”. Execução hipotecária extrajudicial: redação proposta pelo Projeto de Lei 4.188/2021 para o 6º do art. 33-G da Lei 9.514/1997, convertida no § 6º do art. 9º da Lei 14.711/2023: “Art. 9º Os créditos garantidos por hipoteca …. (…). § 3º No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior a 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel a que se refere o § 5º deste artigo”.
Esperamos que você tenha compreendido a controvérsia sobre o leilão de imóvel a preço vil na alienação fiduciária e os critérios da Lei 9.514/1997, do CPC e da jurisprudência do STJ. Confira também nossos artigos sobre: