Da locação predial

1. Na legislação civil brasileira, a locação das coisas pode ser ajustada verbalmente ou por escrito. Neste último caso, ela se contrai com ou sem prazo determinado ou fixo, expressões que o legislador emprega indiferentemente, como se verifica dos arts. 1.195 e 1.201 do Código Civil. No art. 1.212 usa a expressão: prazo indefinido. Achamo-las, todavia, redundantes, pela inclusão do qualificativo. Se o tempo é uma grandeza contínua e ilimitada, o prazo, porção de tempo, já implica por si uma limitação, expressa numèricamente em dias, meses ou anos, verdade que não é desconhecida aos que possuam rudimentos de Filosofia. Daí a razão por que o dicionário lingüístico Melzi define o vocábulo prazo (termine); como “spazio di tempo, tempo prefisso”. E o verbo prefixar (prefiggere): “assegnare il tempo alla durata di qualche cosa”. Quanto à expressão prazo indefinido, ela não é redundante, mas absurda.

As expressões exatas seriam, portanto, locação por tempo determinado ou com prazo, em oposição a por tempo indeterminado ou sem prazo, equivalendo-se as expressões de cada grupo. Neste particular, estão corretamente redigidos os arts. 1.188, 1.194, 1.209 e 1.213 do Cód. Civil, bem como o art. 12 da lei nº 1.300.

Interpretação do art. 1.195 do Có

2. Não é uniforme a jurisprudência, quanto à interpretação do art. 1.195 do Cód. Civil ou do citado art. 12, que concernem à mesma espécie jurídica. Desta maneira, a interpretação de um importa a interpretação do outro. Há julgados que entendem que o que se prorroga é o contrato escrito de locação, com exceção da cláusula referente ao prazo. Neste sentido é o acórdão do Supremo Tribunal Federal, proferido no julgamento do recurso extraordinário nº 18.446, inserto na “Rev. dos Tribunais”, vol. 207, págs. 536-555.

3. Outros entendem o contrário. O que se prorroga não é o contrato, mas a nua-locação, ou seja, a mera fruição da coisa arrendada, pelo mesmo aluguel. Neste sentido é o acórdão prolatado pela 1ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada de São Paulo, que fixou a seguinte tese: “Nas prorrogações compulsórias, decorrentes da Lei do Inquilinato, as cláusulas do ajuste desaparecem, ficando de pé, exclusivamente, a locação nua, pelo mesmo aluguel e sem prazo” (revista citada, vol. 216, págs. 449-450).

4. A essa tese opomos a seguinte: “Vencido o prazo, o contrato se prorroga, convertendo-se automàticamente em locação escrita de tempo indeterminado, subsistindo das cláusulas estipuladas as que não forem incompatíveis com o novo gênero de locação”. Nesta tese está a interpretação dos arts. 1.195 do Cód. Civil e 12 da lei nº 1.300.

Desta maneira, aceitamos a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, mas com restrições. Além da cláusula referente ao prazo, não se prorrogam as que forem incompatíveis com a locação escrita sem prazo. Entre estas se incluem as referentes à cessão da locação e o empréstimo do prédio, à vista do exposto no art. 1.201 do Código citado. A incompatibilidade é um fator de derrogação de lei e, por analogia, de cláusulas contratuais, consoante princípio consagrado pelo § 1º do art. 2º da Introdução ao Cód. Civil.

5. Os que pensam que os mencionados arts. 1.195 e 12 não prorrogam o contrato escrito, dão, para chegar a esta conclusão, ao têrmo locação, usado pelo legislador nos artigos lembrados, o significado de fruição da coisa, em vez de convenção.

E’ no desvirtuamento do significado dêsse vocábulo que reside o êrro da jurisprudência, que nega a renovação do contrato escrito, gerando um sofisma verbal.

Nestas condições, a sua refutação consistirá em evidenciar que o têrmo locação é empregado pelo legislador na acepção de contrato.

6. E’ intuitivo que o têrmo locação com que se epigrafou o capítulo IV do Livro III, Parte Especial, do Cód. Civil, é tomado no sentido inequívoco de contrato, porque o referido capítulo está subordinado diretamente ao Título V, sob a denominação de “Das várias espécies de contrato”. E cada uma das subdivisões do referido título – 16 ao todo – corresponde a uma espécie particular de contrato. E na designação de cada capítulo o legislador dispensou a inclusão do mencionado vocábulo, com exceção do capitulo XIV, que aparece no respectivo título “Do contrato de seguro”.

E na definição de cada espécie particular, ora emprega o têrmo contrato, ora o subentende, como ocorreu para a espécie da locação. Nisto, o legislador brasileiro divergiu do italiano. Êste, ao defini-la, usou expressamente aquêle têrmo, como se verifica da redação dada ao art. 1.571 do Cód. Civil italiano:

“La locazione è il contratto col quale una parte se obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso um determinato corrispettivo”.

Aliás, êle o repete na definição das filais espécies contratuais, nos capítulos em que se subdivide o Título III do Livro IV, daquele Código.

7. Ademais, o nosso legislador emprega, no citado capítulo IV, os têrmos locação e contrato um pelo outro e se, no uso, prefere ocasionalmente êste àquele, o faz por conveniência de redação e para melhor precisar o pensamento jurídico.

O confronto do art. 1.190 com o artigo 1.203 evidencia a veracidade do asserto. Dispõe o primeiro dêles:

“Se durante a locação se deteriorar a coisa locada, sem culpa do locatário, a êste caberá pedir redução do aluguel, ou rescindir o contrato, caso já não sirva para o fim a que se destinava”.

E o segundo:

“Rescindida ou finda a locação, resolvem-se as sublocações”.

E’ indubitável que, no segundo dos artigos invocados, o têrmo locação corresponde a contrato, pois, só êste, em direito, se rescinde ou se distrata (cf. parág. único do art. 1.092 e art. 1.093 do Cód. Civil).

Já no primeiro, o têrmo contrato foi empregado no texto para prevenir a repetição do vocábulo locação, a fim de salvaguardar a estética da redação. A substituição não teve finalidade lógica nenhuma. O mesmo fenômeno redacional se dá com o Cód. Civil italiano, que ainda emprega o têrmo aluguel, na acepção de contrato de locação (cf. arts. 1.584, 1.614 e 1.616).

8. Entretanto, condenamos esta sinonímia, que pode dar lugar a confusão de idéias, dado o princípio que a cada palavra diversa corresponde uma acepção ou idéia.

Para prevenir a repetição do têrmo contrato, nos textos legais, tinha o legislador à disposição o pronome pessoal oblíquo o. Assim, o citado art. 1.190 poderia ter tida esta redação: “Se na vigência do contrato se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a êste caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou rescindi-lo, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”. Deve-se preferir a precisão à estética da frase.

9. O art. 1.195 do Cód. Civil é uma seqüência lógica do artigo anterior, de que constitui substancialmente uma exceção. E, como tal, poderia figurar como parágrafo do art. 1.194. Se neste o têrmo locação, em virtude da locução determinativa por tempo determinado, corresponde, sem sombra de dúvida, a contrato escrito com prazo, idêntico sentido deve ter o mesmo termo no texto do art. 1.195. E se o têrmo aludido é empregado no sentido de contrato, o que a lei prorroga é êsse e não a posse locativa. A prorrogação desta é um efeito da prorrogação ope legis do contrato. Confundiu-se o efeito com a causa.

Tanto isto é verdade que no Código Civil italiano existe dispositivo equivalente ao nosso, em que o que se prorroga é o contrato, sem a cláusula do prazo. E’ o art. 1.597, com esta redação:

“Rinnovazione tacita dei contrato. La locazione si ha per rinnovata se scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicato la disdetta a norma dell’articolo precedente. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se è stata data la licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo que consti la volontà del locatore di rinnovare il contracto”.

Êste dispositivo corresponde, em síntese, à nossa tese: o contrato escrito com prazo converte-se em contrato escrito sem prazo.

10. Na demonstração da tese, havemo-nos como dialético. Vamos ser, agora, positivo, argumentando com dado concreto, mais elucidativo e convincente do que o argumento meramente lógico.

Admitamos que, num contrato com prazo, se estipulem cláusulas proibitivas, entre as quais a que vede a colocação de luminosos na fachada, além da obrigação de pagar aluguel na residência do locador. Vencido o prazo e continuando o locatário na detenção da coisa locada, sem oposição do locador, desapareceriam as cláusulas proibitivas, inclusive a obrigação de pagar o aluguel na residência do locador?

Não, de certo, porque essas cláusulas foram as causas determinantes do ajuste e o legislador não pode afetá-las. Só os próprios contratantes, mediante novo ato jurídico, como se deduz do art. 81 do Código Civil, é que poderiam distratá-las. A jurisprudência que estamos impugnando atenta contra o ato jurídico da locação, na sua gênese psíquica, isto é, nos motivos que atuaram na vontade bi-individual, consubstanciados, depois, nas cláusulas contratuais.

O argumento demonstra que, na hipótese do art. 1.195 do Cód. Civil ou do art. 12 da lei nº 1.300, o que se renova é o contrato escrito, menos a cláusula relativa ao prazo e as que forem incompatíveis com a locação escrita por tempo indeterminado.

Sobre o autor

Pedro de Buone, advogado em São Paulo.

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