Usucapião ordinária de imóveis na trajetória da codificação

Felipe Quintella Hansen Beck

Gastão Marques Franco

Em artigo anterior publicado nesta coluna, investigamos a trajetória da usucapião extraordinária de imóveis na história da codificação do Direito Civil brasileiro. A pesquisa revelou a progressiva consolidação de uma modalidade de aquisição da propriedade fundada na posse prolongada, independentemente da demonstração de justo título e de boa-fé. Desta vez, direcionamos nosso foco para a outra modalidade clássica de usucapião imobiliária: a usucapião ordinária.

A usucapião ordinária permite consolidar uma aquisição que, apesar da existência de um título aparentemente apto à transmissão do domínio e da convicção legítima do adquirente, não produz o efeito translativo pretendido. O decurso do tempo, associado à posse qualificada, atua como estabilizador de uma situação jurídica cuja aquisição apresentava alguma deficiência.

Como demonstrado no estudo anterior, a usucapio romana exigia, além da posse continuada durante determinado período, requisitos como a idoneidade da coisa (res habilis), a existência de justo título ou justa causa (iustus titulus ou iusta causa) e a boa-fé. A aquisição pelo tempo não estava dissociada da existência de uma causa juridicamente relevante que justificasse a posse. Foi o desenvolvimento posterior da prescrição aquisitiva que permitiu o aparecimento de modalidades fundadas em períodos muito mais longos, nas quais título e boa-fé passaram a ser dispensados.

A distinção entre essas duas formas de aquisição pela posse prolongada atravessaria a tradição jurídica europeia e alcançaria o processo brasileiro de codificação. Os diferentes projetos, consolidações e códigos modificaram os prazos exigidos, a concepção de justo título, a relevância atribuída à boa-fé e até mesmo a localização sistemática do instituto.

Dando continuidade à pesquisa desenvolvida pelo Grêmio Befrenálico sobre a formação histórica dos institutos do Direito Civil brasileiro, vamos reconstruir a trajetória da usucapião ordinária de imóveis desde seus antecedentes até sua disposição no Código Civil de 2002 e nas propostas contemporâneas de atualização da legislação civil.

A origem romana da usucapião e a influência do Código Civil francês de 1804

Embora a origem romana da usucapião já tenha sido examinada no artigo anterior, convém relembrar ao leitor que a Lei das XII Tábuas estabelecia o prazo de dois anos para aquisição da propriedade pela usucapião de imóveis e de um ano para os bens móveis. Posteriormente, outros pressupostos foram exigidos, como: coisa idônea, posse continuada durante um certo prazo, justo título ou justa causa, e boa-fé.[1]

Modestino forneceu o conceito clássico: “usucapio est adjectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti“, ou seja, a agregação do domínio mediante a continuação da posse pelo tempo definido em lei.[2]

Também destacamos que a usucapio foi criada para os cidadãos romanos, mas aos estrangeiros foi concedido direito semelhante, denominado praescriptio longi temporis, inicialmente concebido como instrumento de proteção da posse prolongada.

É importante relembrar que, no Direito Romano, a usucapio não se confundia com a praescriptio longi temporis, ou prescrição aquisitiva, tendo aquela surgido mais de dois séculos antes desta, apesar de os institutos terem se fundido no governo de Justiniano, em 528 d.C.[3] Benedito Silvério Ribeiro sintetiza bem esse agrupamento histórico dos institutos:

(…) não teve Justiniano presente a distinção entre a prescrição aquisitiva e a extintiva, cuja diferenciação era patente, e daí fundiu o instituto da usucapio com o da praescriptio, o primeiro, modo de aquisição da propriedade, e o segundo, meio para se liberar de uma obrigação também pelo decurso do prazo; aquele, forma de adquirir, relacionado com o direito das coisas, enquanto o segundo instituto se referia a meio de extinguir ações, extensivo ao direito das coisas, das obrigações, da família e das sucessões.

Com a reformulação de Justiniano, ocorrida em 531, aumentando os prazos, foi mantido impropriamente o nome praescriptio, como se o preceito gerasse tão só a simples exceptio e fosse apenas a maneira de aquisição de forma imperfeita ou incompleta, em vista do que muitos autores modernos enveredaram a considerar a usucapião como prescrição, tal como ocorre no Código Civil francês, muito embora o direito brasileiro tenda ao sistema alemão, este fundado no direito romano.[4]

Como apontado pelo autor, o Código Civil francês de 1804, apesar de adotar o termo prescrição, foi um marco histórico relevante para a usucapião ordinária, prevendo o instituto em seu art. 2265: “Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort du tribunal d’appel dans l’étendue duquel l’immeuble est situé; et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort”.[5]

Como se verá, a solução francesa constitui importante parâmetro comparativo, vez que a conjugação entre justo título, boa-fé e prazos distintos segundo a presença ou ausência do proprietário reapareceria nos trabalhos brasileiros posteriores, bem como o termo prescrição aquisitiva.

A usucapião ordinária na trajetória da codificação

As Ordenações Afonsinas não continham disciplina específica da usucapião ordinária, mas tratavam da prescrição extintiva no Título CVIII (Das prescrições entre os irmãos e quaisquer outras pessoas), demonstrando preocupação com a estabilização das relações jurídicas pelo decurso do tempo.[6]

As Ordenações Manuelinas, assim como as Afonsinas, não continham disciplina específica da usucapião ordinária, nem identificavam alguma modalidade de aquisição da propriedade que conjugasse posse prolongada, justo título e boa-fé. Embora o diploma apresentasse maior desenvolvimento das normas relacionadas à posse, a proteção possessória não se confundia com a atribuição de eficácia aquisitiva ao decurso do tempo. Destaca-se a questão prescricional prevista no Livro IV, Título LXXX, sob a rubrica Das prescrições entre quaisquer pessoas.[7]

Nas Ordenações Filipinas, verificamos disposição que pode se assemelhar aos futuros requisitos da usucapião ordinária, em seu Livro IV, Título III, § 1º, ao disciplinar os efeitos da alienação de coisa onerada, estabelecendo regime prescricional expressamente relacionado à posse acompanhada de título e boa-fé. Segundo o dispositivo, se a coisa obrigada passasse ao poder de terceiro possuidor, o credor poderia demandá-lo pelo prazo de dez anos quando ambos residissem na mesma comarca, ou de vinte anos quando residissem em comarcas diversas. Esses prazos eram contados “do primeiro dia, que a coisa foi a poder do possuidor com titulo e boa fé”.[8]

A Consolidação das Leis Civis, de Augusto Teixeira de Freitas, representou um marco para a sistematização da prescrição aquisitiva no Direito Civil brasileiro. Diferentemente da disciplina fragmentada encontrada nas Ordenações Filipinas, Freitas reuniu as disposições aplicáveis em título próprio, denominado “Da Prescrição Aquisitiva”, iniciando-o pelo art. 1.319, segundo o qual “posse, justo titulo, e boa fé, são os requisitos necessários para a prescrição aquisitiva”,[9] apresentando de maneira clara os elementos que, posteriormente, seriam associados à modalidade ordinária da usucapião: posse qualificada, justo título e boa-fé.

Ao comentar o pressuposto da posse, Freitas esclareceu que deveria ser “continua (não interrompida), pacífica, pública, não equivoca, a titulo de proprietario”, referindo-se à reunião dessas características como “posse qualificada”, “posse legítima” ou “posse perfeita”. Além disso, o jurista concedeu definição própria ao justo título, como aquele que, conforme o Direito, reputa-se hábil para transferir o domínio.[10]

Quanto ao lapso temporal, a Consolidação recuperou a solução encontrada nas Ordenações Filipinas para a prescrição do direito hipotecário e estendeu-a à prescrição aquisitiva em geral. A própria edição das Ordenações consultada registra a explicação de Freitas de que a disposição relativa à prescrição do direito real de hipoteca costuma-se aplicar à prescrição aquisitiva em geral, acrescentando que essa interpretação extensiva, adotada pela jurisprudência, encontrava apoio no Direito Romano. Dessa construção resultava o prazo de dez anos entre presentes e vinte anos entre ausentes, reproduzindo-se, agora de maneira sistematizada, a distinção já existente no direito anterior.

A Consolidação não empregava ainda a palavra “usucapião”, preferindo a categoria da prescrição aquisitiva, mas já apresentava praticamente todos os elementos estruturais que caracterizariam posteriormente sua modalidade ordinária: posse qualificada e exercida a título de proprietário, justo título, boa-fé e prazo diferenciado conforme a presença ou ausência das partes. A contribuição de Freitas consistiu na sistematização dos requisitos da usucapião dentro do Direito Civil brasileiro, retirando-os da dispersão legislativa característica das Ordenações e reunindo-os sob uma disciplina própria da prescrição aquisitiva.

No entanto, o assunto da aquisição da propriedade pela posse prolongada é dos poucos que não se encontra no Esboço de Teixeira de Freitas, o qual, embora extenso, não chegou a ser concluído.

O Projeto de Felício dos Santos (1882) inovou ao distinguir expressamente duas modalidades de aquisição pela posse prolongada: uma dependente de título e boa-fé, e outra fundada exclusivamente na longa duração da posse.

A aquisição pela prescrição dependia do transcurso de dez anos quando o proprietário estivesse presente e vinte anos quando estivesse ausente, permanecendo vinculada à posse qualificada, ao título e à boa-fé: “art . 1346 – os bens imóveis podem ser prescritos por 10 anos, se o proprietário habitar na mesma comarca da situação do imóvel, e por 20 anos se habitar em diferente comarca”.[11]

A estrutura aproximava-se substancialmente daquela que mais tarde seria positivada como usucapião ordinária: o decurso do tempo atuava em conjunto com elementos objetivos e subjetivos destinados a conferir legitimidade à situação do possuidor.

Além disso, o jurista forneceu um conceito preciso de justo título, pelo art. 1.338, segundo o qual: “título de proprietario é qualquer modo legítimo de adquirir, independentemente do direito do transmitente”.[12]

O aspecto mais relevante do Projeto é a previsão, de um lado, da prescrição aquisitiva ordinária, beneficiada pelos prazos menores justamente porque acompanhada de posse qualificada, título e boa-fé; de outro, uma prescrição de prazo excepcionalmente longo, na qual a duração da posse tornava juridicamente irrelevantes a ausência de título e até mesmo a má-fé. Sobre a distinção, comenta o autor:

Finalmente deve o requerente apresentar o titulo, em virtude do qual lhe foi transferida a propriedade. Na falta desse titulo só poderá prescrever alegando uma posse de 30 anos (art. 1.348). É, portanto, no caso de ser a posse legitima que os bens imóveis podem ser prescritos por 10 ou 20 anos, conforme o proprietário habite ou não na comarca da situação dos bens.[13]

A fundamentação apresentada para a prescrição trintenária também ajuda a compreender a função desempenhada pelo justo título e pela boa-fé na modalidade ordinária. Segundo o autor, transcorridos trinta anos, seria inconveniente continuar investigando circunstâncias remotas relacionadas à origem da posse.

Felício dos Santos preservou elementos provenientes da tradição jurídica anterior, mas os inseriu em um sistema no qual passaram a conviver com uma modalidade autônoma de prescrição fundada exclusivamente na extraordinária duração da posse.

No Projeto de Coelho Rodrigues, a usucapião ordinária é prevista no art. 253, situado na Parte Geral, Livro III, Título III, Capítulo III — “Da Prescrição”, Seção IV — “Das prescrições de longo prazo”. O dispositivo exigia boa-fé e título hábil à transferência da propriedade, além da inscrição no registro competente, estabelecendo prazo de dez anos, ampliado para quinze anos quando o proprietário tivesse permanecido, durante pelo menos cinco anos do curso da prescrição, domiciliado em foro diverso daquele da situação do imóvel, nos seguintes termos:

Art. 253. Aquele que possuir de boa-fé um imóvel ou direito real sobre bem imóvel, em virtude de título hábil para transferir a propriedade, sem vício de forma e transcrito no registro competente, poderá opor a prescrição ao legítimo proprietário dez anos depois da inscrição, ou quinze anos se este, durante o curso da prescrição, tiver sido domiciliado, por pelo menos cinco anos, em foro diverso daquele da situação da coisa.[14]

O Projeto de Coelho Rodrigues (1893) manteve a distinção entre as modalidades ordinária e extraordinária da prescrição aquisitiva.

Na edição da Consolidação das Leis Civis de Carlos de Carvalho (1899) encontra-se expressamente as categorias “prescrição ordinária” e “prescrição extraordinária”, distinguindo-as conforme os requisitos e os prazos aplicáveis.

Para a modalidade ordinária, o art. 428 estabelecia quatro requisitos, enquanto o art. 429 tratava dos prazos para bens móveis e imóveis:

Art. 428. Adquire-se por prescrição.

Parágrafo único. Além do lapso de tempo, a prescrição ordinária requer:

a) coisa hábil;

b) posse;

c) justo título;

d) boa-fé.

Art. 429. A prescrição ordinária consuma-se:

I – quanto aos móveis e semoventes, em três anos;

II – quanto aos imóveis:

a) em dez anos, se o proprietário e o prescribente estiverem presentes, isto é, residirem na mesma circunscrição judiciária, equivalente à comarca da organização judiciária do extinto Império;

b) em vinte anos, se o proprietário e o prescribente estiverem ausentes, isto é, morarem em circunscrições judiciárias diversas.[15]

Felicio dos Santos, Coelho Rodrigues e Carlos de Carvalho, provavelmente por influência do Direito Francês e do conceito de praescriptio longi temporis, utilizaram a palavra prescrição, em vez de usucapião.

Clovis Bevilaqua foi o primeiro no âmbito dos trabalhos de codificação a utilizar a palavra usucapião, tratando do assunto dentre os modos de aquisição da propriedade, no seu Projeto Primitivo (1899), concebida como modo originário de aquisição do domínio fundado na posse prolongada, contínua e sem oposição, dispensando-se a demonstração de justo título e boa-fé, na Parte Especial, Livro II, Capítulo II – Da propriedade imóvel, Seção IV – Da usucapião, arts. 632 a 635.

No entanto, o texto originalmente idealizado por Bevilaqua não contemplava a modalidade ordinária de usucapião, apenas a extraordinária em seu art. 632, dispensando título e boa-fé.

Essa ausência foi suprida durante os trabalhos da Comissão Revisora, na 24ª reunião, que deliberou sobre a inclusão de novo dispositivo destinado justamente à futura usucapião ordinária, mas ainda utilizando o termo prescrição: “nas prescrições de dez anos entre presentes e de vinte, entre ausentes, exige-se para aquisição do domínio, justo título e boa-fé”, acrescentando em parágrafo único dispondo que seriam presentes os moradores do mesmo município e ausentes aqueles que habitassem municípios diferentes[16].

Incorporada ao Projeto Revisto, a inovação passou a figurar no art. 645, que preferiu o termo usucapião:

Art. 645. Na usucapião de dez anos, entre presentes, e de vinte, entre ausentes, exige-se, para a aquisição do domínio, além de posse pacífica e contínua, justo título e boa-fé.

Parágrafo único. Reputam-se presentes os moradores do mesmo município, e ausentes os que habitam municípios diferentes.[17]

A tramitação do Projeto Revisto na Comissão Especial da Câmara dos Deputados foi marcada por intenso debate acerca da natureza jurídica da usucapião e de sua localização sistemática no Código.

Anteriormente, demonstramos que as discussões ultrapassaram a mera redação dos dispositivos legais, tendo Bevilaqua defendido a distinção entre usucapião e prescrição, com a consequente separação dos institutos no Projeto, entendimento acolhido pela Comissão dos 21.

No texto promulgado do Código Civil de 1916, a usucapião ordinária foi prevista no art. 551, mantendo-se os elementos essenciais propostos:

Art. 551. Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por dez anos entre presentes, ou vinte entre ausentes, o possuir como seu, continua e incontestadamente, com justo título e boa fé.

Parágrafo único. Reputam-se presentes os moradores do mesmo município, e ausentes os que habitam municípios diversos.[18]

É relevante relembrar uma curiosidade detectada pelas pesquisas do Grêmio Befrenálico: Ruy Barbosa, em seu famoso parecer de 1902, foi o responsável por alterar, equivocadamente, o emprego da palavra usucapião no feminino pelo masculino.[19]

Em 1º de janeiro de 1956, com a entrada em vigor da Lei nº 2.437/1955, o art. 551 foi alterado, ocorrendo diminuição no prazo exigido para a usucapião ordinária, nos seguintes termos: “adquire também o domínio do imóvel aquele que, por dez anos entre presentes, ou quinze entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa fé”.

No Projeto de 1965, elaborado a partir do Anteprojeto de Orlando Gomes e revisto pela Comissão integrada por Orosimbo Nonato, Orlando Gomes e Caio Mário da Silva Pereira, a usucapião permaneceu inserida no Direito das Coisas, entre os modos de aquisição da propriedade.

A principal inovação foi a expressiva redução do prazo, que atingiu tanto a modalidade ordinária quanto a extraordinária, previstas pelo art. 447:

Art. 447. Usucapião de imóveis. Aquele que, por dez anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á a propriedade, independentemente de título e de boa-fé. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, por cinco anos entre presentes, ou oito entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé.

Parágrafo único. Consideram-se presentes os moradores do mesmo município, e ausentes os que habitam município diverso.[20]

O Projeto de 1965 não modificou a estrutura jurídica da usucapião ordinária, mas propôs importante abreviação de seus prazos, para cinco anos entre presentes ou oito entre ausentes.

Posteriormente, o Anteprojeto da Comissão Reale promoveu alteração importante na disciplina da usucapião ordinária. No âmbito do Direito das Coisas, cuja elaboração coube especialmente a Ebert Vianna Chamoun, a usucapião foi disciplinada nos arts. 1.431 a 1.438, em seção própria. Para a modalidade ordinária de imóveis, o dispositivo central era o art. 1.436:

Art. 1.436. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto no presente artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base em transcrição constante do registro próprio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua morada, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.[21]

O Anteprojeto marca uma etapa relevante na trajetória histórica da usucapião ordinária, ao eliminar a tradicional diferenciação dos prazos conforme a presença ou ausência do proprietário, adotando prazo geral de dez anos, além de introduzir a possibilidade de redução para cinco anos quando concorressem requisitos relacionados à confiança no registro imobiliário e à efetiva utilização do bem.

Durante a tramitação legislativa, as discussões sobre a usucapião ordinária concentraram-se principalmente na duração do prazo. A Emenda nº 654, de Odemir Furlan, propôs reduzir o prazo para cinco anos, mantidos os requisitos da posse contínua e incontestada, do justo título e da boa-fé. A justificativa sustentava que os longos prazos já não correspondiam às condições sociais e econômicas contemporâneas. Foram formuladas propostas ainda mais incisivas: as Emendas nº 658, 659 e 660, de Tancredo Neves, chegaram a sugerir prazos de três ou dois anos, apoiadas em pareceres de juristas como José Frederico Marques e Washington de Barros Monteiro.[22]

O debate mais significativo ocorreu no Senado Federal. Pela Emenda nº 136, o Senador Gabriel Hermes tentou restabelecer a antiga distinção entre presentes e ausentes, propondo dez anos entre presentes e quinze entre ausentes, sempre com justo título e boa-fé. O parecer do Senador Josaphat Marinho rejeitou expressamente a proposta, afirmando que a distinção já não se justificava diante das facilidades modernas dos meios de comunicação e do próprio “caráter social da matéria”[23]. Consolidou-se, dessa forma, a opção por um prazo único de dez anos, independentemente do domicílio do proprietário, confirmando as duas opções fundamentais já presentes na proposta da Comissão Reale: a eliminação definitiva da distinção entre presentes e ausentes e a manutenção da usucapião ordinária em dez anos, com justo título e boa-fé, admitindo-se a redução para cinco anos em situação especialmente qualificada.

O art. 1.242, atualmente em vigor, reproduziu a estrutura desenvolvida durante os trabalhos da Comissão Reale e da posterior tramitação legislativa, estabelecendo que:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.[24]

O Projeto de Lei nº 4 de 2025, apresentado pelo Senador Rodrigo Pacheco para atualização do Código Civil, mantém inalterado o caput do art. 1.242 e, consequentemente, conserva como pressupostos gerais da usucapião ordinária a posse contínua e incontestada por dez anos, acompanhada de justo título e boa-fé. A modificação concentra-se no parágrafo único:

Art. 1.242. […]

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.[25]

A proposta suprime a hipótese da denominada usucapião tabular, que possui como exigência que o imóvel tenha sido adquirido onerosamente com fundamento em registro posteriormente cancelado. Permanecem, como pressupostos, o justo título e a boa-fé, mas a redução do prazo para cinco anos passa a depender essencialmente da qualificação da posse pela moradia ou pela realização de investimentos de interesse social e econômico.

Sob a perspectiva histórica examinada neste estudo, a proposta de 2025 preserva o núcleo tradicional da usucapião ordinária, mas reforça uma tendência iniciada ao longo do século XX de valorização da destinação efetivamente conferida ao imóvel.

Tabela comparativa

A trajetória da usucapião ordinária de imóveis na história da codificação do Direito Civil brasileiro encontra-se organizada nos quadros a seguir:

	CONSOLIDAÇÃO DE TEIXEIRA DE FREITAS (1. ed., 1857)	CONSOLIDAÇÃO DE TEIXEIRA DE FREITAS (2. ed., 1865)	CONSOLIDAÇÃO DE TEIXEIRA DE FREITAS (3. ed., 1876)	CONSOLIDAÇÃO DE CARLOS DE CARVALHO (“4. ed.”, 1899)	CONSOLIDAÇÃO DE MARTINHO GARCEZ (“5. ed.”)
			Art. 1.319	Art. 429	Art. 1.319
USUCAPIÃO ORDINÁRIA			Posse, justo título e boa-fé, são os requisitos necessários para a prescrição aquisitiva.	A prescrição ordinária consuma-se: I – quanto aos móveis e semoventes, em três anos; II – quanto aos imóveis: a) em dez anos, se o proprietário e o prescribente estiverem presentes, isto é, residirem na mesma circunscrição judiciária, equivalente à comarca da organização judiciária do extinto Império; b) em vinte anos, se o proprietário e o prescribente estiverem ausentes, isto é, morarem em circunscrições judiciárias diversas	Posse, justo título e boa-fé, são os requisitos necessários para a prescrição aquisitiva. (CLXIÍ)

	PROJETO DE FELICIO DOS SANTOS	PROJETO DE COELHO RODRIGUES	CONSOLIDAÇÃO DAS LEIS CIVIS DE CARLOS AUGUSTO DE CARVALHO (“4. ed.”, 1899)	PROJETO DE BEVILAQUA (PRIMITIVO)	PROJETO DE BEVILAQUA (REVISTO)
	Art. 1.346	Art. 253	Art. 429		Art. 645
USUCAPIÃO ORDINÁRIA	Os bens imóveis podem ser prescritos por 10 anos, se o proprietário habitar na mesma comarca da situação do imóvel, e por 20 anos se habitar em diferente comarca.	Aquele que possuir de boa-fé um imóvel ou direito real sobre bem imóvel, em virtude de título hábil para transferir a propriedade, sem vício de forma e transcrito no registro competente, poderá opor a prescrição ao legítimo proprietário dez anos depois da inscrição, ou quinze anos se este, durante o curso da prescrição, tiver sido domiciliado, por pelo menos cinco anos, em foro diverso daquele da situação da coisa	A prescrição ordinária consuma-se: I – quanto aos móveis e semoventes, em três anos; II – quanto aos imóveis: a) em dez anos, se o proprietário e o prescribente estiverem presentes, isto é, residirem na mesma circunscrição judiciária, equivalente à comarca da organização judiciária do extinto Império; b) em vinte anos, se o proprietário e o prescribente estiverem ausentes, isto é, morarem em circunscrições judiciárias diversas	Sem previsão	Na usucapião de dez anos, entre presentes, e de vinte, entre ausentes, exige-se, para a aquisição do domínio, além de posse pacífica e contínua, justo título e boa-fé. Parágrafo único. Reputam-se presentes os moradores do mesmo município, e ausentes os que habitam municípios diferentes

	CÓDIGO CIVIL DE 1916	PROJETO DE 1965	ANTEPROJETO DA COMISSÃO REALE	CÓDIGO CIVIL DE 2002	PROJETO DE REFORMA DE 2025
	Art. 551	Art. 447	Art. 1.436	Art. 1.242	Art. 1.242
USUCAPIÃO ORDINÁRIA	Adquire também o domínio do imóvel aquele quem, por dez anos entre presentes, ou vinte entre ausentes, o possuir como seu, continua e incontestadamente, com justo título e boa fé. Parágrafo único. Reputam-se presentes os moradores do mesmo município, e ausentes os que habitam municípios diversos APÓS REFORMA PELA LEI Nº 2.437/1955: Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por dez anos entre presentes, ou quinze entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa fé. Parágrafo único. Reputam-se presentes os moradores do mesmo município e ausentes os que habitem município diverso.	Usucapião de imóveis. Aquele que, por dez anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á a propriedade, independentemente de título e de boa-fé. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, por cinco anos entre presentes, ou oito entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé. Parágrafo único. Consideram-se presentes os moradores do mesmo município, e ausentes os que habitam município diverso	Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto no presente artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base em transcrição constante do registro próprio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua morada, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.	Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.	Art. 1.242. […] Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico

Considerações finais

A trajetória histórica da usucapião ordinária revela significativa continuidade em seus elementos estruturais. Desde a tradição romano-portuguesa e sua posterior sistematização por Teixeira de Freitas, consolidaram-se como requisitos centrais a posse qualificada, o justo título, a boa-fé e o decurso do tempo. Os projetos de Felício dos Santos, Coelho Rodrigues, Carlos de Carvalho e Clóvis Beviláqua aperfeiçoaram essa construção, enquanto as propostas do século XX passaram a concentrar as mudanças sobretudo na redução dos prazos e na valorização da função social exercida pela posse.

O Código Civil de 2002 preservou esse núcleo histórico ao estabelecer a usucapião ordinária em dez anos, com hipótese quinquenal qualificada. O Projeto de Reforma de 2025 mantém essa estrutura, mas amplia a incidência do prazo reduzido ao desvinculá-lo da aquisição onerosa fundada em registro posteriormente cancelado.

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Este artigo dá continuidade à pesquisa histórica do Grêmio Befrenálico sobre a formação dos institutos do Direito Civil brasileiro — mesma linha de rigor doutrinário e histórico que orienta o Curso de Direito Civil, de Elpídio Donizetti e Felipe Quintella.

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REFERÊNCIAS

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GARCEZ, Martinho. [Org.] Consolidação das Leis Civis anotada por Martinho Garcez. 5. ed. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1915.

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PASSOS, Edilenice; LIMA, João Alberto de Oliveira. Memória legislativa do Código Civil: tramitação na Câmara dos Deputados: primeiro turno. v. 2. Brasília: Senado Federal, 2012.

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SENADO FEDERAL. Projeto de Código Civil Brasileiro: trabalhos da Comissão Especial do Senado – Vol. I – Parecer do Senador Ruy Barbosa sobre a redação do Projeto da Câmara dos Deputados. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1902.

[1] CHAMOUN, Ebert. Instituições de Direito Romano. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1954, p. 194.

[2] GOMES, Orlando. Direitos reais. 14. ed. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1999, p. 151.

[3] CHAMOUN, Ebert. Instituições de Direito Romano. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1954. P. 196.

[4] RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 10. ed. São Paulo: Editora JusPodivm, 2026.

[5] FRANÇA. Code civil des Français: édition originale officielle. Paris: Imprimerie de la République, 1804. Disponível em: https://data.globalcit.eu/NationalDB/docs/Code%20Civil%201804%20FR.pdf.. Acesso em: 19 jun. 2026. Tradução livre: “Aquele que adquire um imóvel de boa-fé e com justo título prescreve a sua propriedade em dez anos, se o verdadeiro proprietário residir na jurisdição do tribunal de apelação em cuja área o imóvel está situado; e em vinte anos, se estiver domiciliado fora da referida jurisdição.”

[6] PORTUGAL. Ordenações do Senhor Rey D. Affonso V. Livro IV. Coimbra: Imprensa da Universidade, 1792.

[7] PORTUGAL. Ordenações do Senhor Rey D. Manuel. Livro IV. Coimbra: Imprensa da Universidade, 1792.

[8] PORTUGAL. Ordenações Filipinas. Livro IV. Coimbra: Real Imprensa da Universidade, 1870.

[9] FREITAS, Augusto Teixeira de. Consolidação das Leis Civis. 3. ed. Rio de Janeiro: B. L. Garnier, 1876, p. 768.

[10] Idem, ibidem, p. 768.

[11] SANTOS, Joaquim Felicio. Projecto do Codigo Civil Brazileiro e Commentario. Tomo III. Rio de Janeiro: Laemmert & C., 1886, p. 59.

[12] SANTOS, Joaquim Felicio. Projecto do Codigo Civil Brazileiro e Commentario. Tomo III. Rio de Janeiro: Laemmert & C., 1886, p. 69.

[13] SANTOS, Joaquim Felicio. Projecto do Codigo Civil Brazileiro e Commentario. Tomo III. Rio de Janeiro: Laemmert & C., 1886, p. 70.

[14] RODRIGUES, Antônio Coelho. Projeto do Código Civil Brasileiro precedido de um Projeto de Lei Preliminar. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1893.

[15] CARVALHO, Carlos Augusto de. Direito Civil Brasileiro Recopilado ou Nova Consolidação das Leis Civis vigentes em 11 de agosto de 1899. Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1899, p. 137.

[16] CÂMARA DOS DEPUTADOS. Código Civil Brasileiro: trabalhos relativos à sua elaboração. Vol. I. Observações do Sr. Clovis Bevilaqua. – Projeto Primitivo. – Atas da Comissão Revisora. – Mensagem do Presidente da República. – Exposição de motivos. – Projeto Revisto. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1917.

[17] Idem, ibidem.

[18] Id.

[19] SENADO FEDERAL. Projeto de Código Civil Brasileiro: trabalhos da Comissão Especial do Senado – Vol. I – Parecer do Senador Ruy Barbosa sobre a redação do Projeto da Câmara dos Deputados. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1902, p. 84-86.

[20] BRASIL. Ministério da Justiça e Negócios Interiores. Comissão de Estudos Legislativos. Projeto de Código Civil. Brasília: Departamento de Imprensa Nacional, 1965.

[21] BRASIL. Anteprojeto de Código Civil. Comissão Elaboradora e Revisora: Miguel Reale, José Carlos Moreira Alves, Agostinho de Arruda Alvim, Sylvio Marcondes, Ebert Vianna Chamoun, Clovis do Couto e Silva, Torquato Castro. Brasília: Ministério da Justiça, 1972.

[22] PASSOS, Edilenice; LIMA, João Alberto de Oliveira. Memória legislativa do Código Civil: tramitação na Câmara dos Deputados: primeiro turno. v. 2. Brasília: Senado Federal, 2012.

[23] PASSOS, Edilenice; LIMA, João Alberto de Oliveira. Memória legislativa do Código Civil: tramitação no Senado Federal. v. 3. Brasília: Senado Federal, 2012.

[24] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 11 jan. 2002.

[25] BRASIL. Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Dispõe sobre a atualização da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e da legislação correlata. Autoria: Senador Rodrigo Pacheco. Brasília, DF: Senado Federal, 2025.

Da distinção entre usucapio e praescriptio longi temporis no Direito Romano até o PL 4/2025 de Rodrigo Pacheco, a trajetória da usucapião ordinária revela uma notável continuidade: posse qualificada, justo título e boa-fé permanecem, há séculos, o núcleo do instituto. Para se aprofundar, veja também: