Rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de bens imóveis em tempos de crise

O mercado imobiliário permaneceu aquecido no Brasil nos últimos anos (pelo menos nos últimos 10 anos), trabalhando com valores elevados de m² em quase todas as capitais do país, como também no interior dos Estados, algumas vezes em patamares surreais.

Parte da imprensa, e o mercado de modo geral advertiam de que nos encontrávamos diante de uma “bolha”, que poderia “estourar” a qualquer tempo, resultando na redução dos valores praticados pelas construtoras e pelos particulares, em vendas diretas para adquirentes igualmente particulares.

A redução foi observada de 2015 para cá, não em decorrência do estouro da tal bolha, mas da crise que se instalou na economia brasileira, responsável pela propagação do descrédito, pela diminuição da produção e, consequentemente, pelo aumento do desemprego, que acometeu o segmento da construção civil, resultando na demissão de 467.000 trabalhadores no último ano, segundo dados colhidos no site www.uol.com.br.

No caso específico do mercado imobiliário, centenas de milhares de pessoas que haviam adquirido imóveis em construção começaram a procurar pelas empresas do ramo, para negociar a devolução de imóveis, que haviam comprado com o compromisso de pagar o preço de forma parcelada. Foi nesse momento que os problemas começaram a surgir.

De um lado, os consumidores criaram a expectativa de que poderiam obter liquidez em curto espaço de tempo, mediante o imediato recebimento dos valores que haviam desembolsado. Do outro lado, além de resistirem à ideia de rescisão dos contratos, as construtoras, quando com isso concordavam, bradaram pela aplicação das normas unilateralmente inseridas nos contratos ditos de “adesão”, nas quais se baseiam para condicionar a devolução dos valores à perda de percentuais significativos, por parte dos consumidores, e para pretender devolver as importâncias na mesma quantidade de prestações pagas pelos adquirentes.

Resultado: conflitos de interesses surgiram em massa, abarrotando o já extasiado Poder Judiciário. Neste breve informativo, pretendemos esclarecer algumas questões relacionadas ao problema, evitando excessos de lado a lado, sem qualquer pretensão de exaurir a matéria, papel próprio de um ensaio doutrinário extenso.

Em primeiro lugar, e sem medo de chover no molhado, é importante destacar que estamos diante de uma relação de consumo, consequentemente disciplinada pelas normas que integram o Código de Defesa do consumidor, com destaque para o seu art. 53, que tem a seguinte redação: “

Não obstante essa premissa, o Poder Judiciário nunca foi insensível com as construtoras, a ponto de determinar a devolução integral dos valores pagos pelos adquirentes, sem qualquer abatimento, cônscio de que a operação (verdadeira operação) de venda de unidades imobiliárias envolve custos, como honorários devidos ao corretor que a intermediou, incidência de tributos, custos com a propaganda, apenas para exemplificar.

Como a lei (Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e todas as demais leis infraconstitucionais) não predefine o percentual que pode ser retido pelas construtoras, coube ao Poder Judiciário fixar o parâmetro.

Nesse sentido, e atentos a julgados recentes, percebemos que, em média, os Tribunais têm entendido que as construtoras devem proceder com a devolução de aproximadamente 90% (noventa por cento) dos valores recebidos[1], acrescidos de juros e de correção monetária, calculada com base no mesmo índice previsto em contrato para a hipótese de inadimplemento das prestações por parte dos consumidores/adquirentes.

Quanto à pretensão das construtoras de procederem com a devolução do valor total (90% do valor pago) em prestações, na mesma periodicidade recebida, os julgados não têm simpatizado com essa técnica, determinando que o pagamento seja feito de uma única vez.

Além das parcelas indicadas em linhas anteriores, e se a questão for objeto de ação judicial (leia-se: se o problema não for resolvido consensualmente), a parte vencida é obrigada a efetuar o pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios (entre 10% e 20% do valor da condenação), prevendo o § 11 do art. 85 do novo CPC que essa verba pode (e deve) ser majorada, quando do julgamento dos recursos interpostos contra a decisão condenatória, com a clara intenção de estimular o cumprimento das decisões judiciais.

Com a fixação dos parâmetros pelo Poder Judiciário, percebemos que o mesmo legislou, mais uma vez, o que se justifica pelo silêncio da lei. Oxalá que os problemas sejam reduzidos, que o mercado imobiliário volte a crescer, que o consumidor tire o escorpião que se encontra no seu bolso, que os empregos voltem a aflorar.

Enquanto isso não ocorrer, a mão pesada do Poder Judiciário vai resolvendo os conflitos, propagando justiça, na interpretação de uns, injustiça, na de outros, mas vai resolvendo os conflitos.

[1] “APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ‘STATUS QUO ANTE’. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS DO PREÇO. ABATIMENTO DE QUANTIA EQUIVALENTE A 10% DO VALOR DO CONTRATO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. ART. 921 DO CC DE 1916. Ocorrendo a resolução da promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, de rigor é o retorno dos contratantes ao ‘status quo ante’. Dever de a promitente vendedora devolver as parcelas do preço recebidas dos demandados. Possibilidade, no entanto, de abatimento, pela autora, de quantia equivalente a 10% sobre o valor das parcelas efetivamente adimplidas, a título de cláusula penal compensatória. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO BEM APÓS O INADIMPLEMENTO. CABIMENTO. A ocupação do imóvel pelos compradores, sem a correspondente contraprestação econômica ajustada na avença, dá ensejo à indenização ao vendedor, em valor mensal equivalente a 0,5% do contrato, desde a data do inadimplemento. RESTITUIÇÃO DO VALOR DESPENDIDO COM A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DOS DEVEDORES. É da promitente compradora a responsabilidade pelo pagamento das despesas suportadas pela promitente vendedora com notificação extrajudicial, pois foi quem deu causa à rescisão do contrato. DESPESAS COM O PAGAMENTO DO IPTU. Apelo adesivo não conhecido, no ponto, por ausência de interesse recursal, tendo em vista que tal pleito já foi deferido pela sentença. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PROVIDO. UNÂNIME” (Apelação Cível nº 70052234481, 20ª Câmara Cível do TJRS, relator Des. Dilso Domingos Pereira).

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