Seguindo o modelo do Código Civil, o estudo dos cômodos pode ser dividido em benfeitorias e frutos. Vale lembrar que tanto as benfeitorias quanto os frutos são acessórios da coisa, e que não se confundem com as pertenças.

Obrigações de entregar

1) Benfeitorias

Em se tratando de obrigações de entregar, quanto aos melhoramentos e acréscimos que sobrevenham ao objeto da prestação e que caracterizem benfeitorias, estabelece a primeira parte do art. 237 que pertencem ao devedor, o qual pode, por tais acessórios, exigir aumento no preço; não anuindo, pode o credor optar pela resolução da obrigação, com o que a obrigação se extingue sem cumprimento (art. 237, parte final). Pense, por exemplo, que Helena vendeu a Miguel seu smartphone, e que, antes da entrega, Helena ganhou em uma promoção uma nova película de vidro. Quem lucra com o acréscimo é Helena, razão pela qual esta poderá exigir de Miguel, digamos, R$ 20,00 a mais pelo celular. Miguel, por sua vez, pode aceitar o aumento no preço, ou resolver a obrigação.

2) Frutos

Em se tratando de obrigações de entregar, quanto aos frutos da coisa, determina o parágrafo único do art. 237 que cabem ao devedor os percebidos, e ao credor os pendentes. O Código não trata dos percipiendos, os quais, estou convicto, cabem ao devedor. Pense que Carlos vendeu a Orlando um carro que está alugado a Giselda. Os aluguéis já recebidos (frutos percebidos) são de Carlos; os atrasados (frutos percipiendos), também são de Carlos; já os aluguéis ainda não vencidos (frutos pendentes) são de Orlando.

Obrigações de restituir

1) Benfeitorias

Em se tratando de obrigações de restituir, quanto aos melhoramentos e acréscimos que sobrevenham ao objeto da prestação e que caracterizem benfeitorias, é preciso verificar se houve ou não dispêndio — trabalho ou despesa — do devedor.

Estabelece o art. 241 que, se os melhoramentos ou acréscimos houverem sobrevindo à coisa sem trabalho ou despesa do devedor, gerarão lucro para o credor, o qual estará desobrigado de indenização. Imagine, por exemplo, que Helena emprestou a Miguel seu smartphone sobressalente por alguns dias, e que, antes da devolução, Miguel ganhou em uma promoção, por mero acaso, uma nova película de vidro. Quem lucra com o acréscimo é Helena, sem que tenha que indenizar Miguel.

Determina o art. 242, por sua vez, que, se para o melhoramento ou acréscimo tiver havido dispêndio do devedor, devem se aplicar as regras do Código acerca das benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa ou de má-fé. Tais regras se encontram nos arts. 1.219 e 1.220. Em síntese, segundo o art. 1.219, o possuidor de boa-fé tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis, com direito de retenção — direito de se recusar à restituição enquanto não for indenizado; já pelas benfeitorias voluptuárias, tem o direito de levantá-las, caso não seja indenizado, e caso o levantamento não deteriore a coisa. Conforme o art. 1.220, por fim, o possuidor de má-fé somente tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, sem direito de retenção.

Voltando ao exemplo de Helena, que emprestou a Miguel seu smartphone sobressalente por alguns dias, supondo que, antes da devolução, Miguel tenha trocado a película de vidro colocada por Helena por uma nova, vez que a anterior estava se desprendendo, causando risco de dano ao celular, Helena terá que indenizar Miguel. Isso porque a substituição da película danificada por uma nova caracteriza benfeitoria necessária, e Miguel, comodatário, tem posse de boa-fé.

2) Frutos

Em se tratando de obrigações de restituir, quanto aos frutos da coisa, determina o parágrafo único do art. 242 que também se apliquem as regras acerca do possuidor de boa ou de má-fé. Tais regras se encontram nos arts. 1.214 e 1.216. Em síntese, segundo o art. 1.214, o possuidor de boa-fé tem direito, enquanto durar a boa-fé, aos frutos percebidos. Conforme o art. 1.216, por fim, o possuidor de má-fé responde por todos os frutos percebidos e, até mesmo, pelos que, por culpa sua, não foram percebidos, desde a data em que se configurou a má-fé da sua posse; tem, contudo, direito a ser indenizado pelas despesas de produção e custeio. Infere-se de tais regras que os frutos pendentes sempre cabem ao credor, dono da coisa. Já os percipiendos, a meu ver, sujeitam-se às regras acerca dos frutos percebidos.

Concluindo, imagine o caso de Silvio, que alugou a Judith uma plantação de café, a qual Judith, agora, tem de devolver. As safras colhidas (frutos percebidos) são de Judith; a safra já pronta porém ainda não colhida (que configura frutos percipiendos), também é de Judith; já o café recém-plantado (que configura frutos pendentes) é de Silvio.

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