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Conheça a 7ª edição do livro Incorporação Imobiliária, de Melhim Namem Chalhub
Melhim Namem Chalhub
05/01/2023
Incorporação Imobiliária, de Melhim Namem Chalhub, chega à 7ª edição e trata do tema na perspectiva do interesse comum dos contratantes. Para isso, o autor aborda os elementos peculiares de formação, execução e extinção de cada contrato individual.
A articulação entre esse sistema especial e as normas gerais do Código de Defesa do Consumidor (CDC) é examinada com base na evolução da teoria do contrato e na jurisprudência, consideradas a tipicidade e a funcionalidade dessa peculiar espécie de contrato, a boa-fé objetiva e a segurança jurídica.
Além disso, este livro interpreta a Lei nº 4.591/1964 e a harmonização de suas regras especiais com o universo das relações de consumo regidas pela Lei nº 8.078/1990, bem como à adequada proteção dos adquirentes, por meio da afetação do acervo das incorporações.
Leia a nota do autor e conheça as principais mudanças da 7ª edição
Incorporação imobiliária: nota do autor à 7ª edição
A nova edição desta obra é justificada pelas alterações introduzidas pela Lei 14.382/2022, resultante do Projeto de Lei de Conversão da Medida Provisória 1.085/2021, a par do julgamento de importantes temas de direito registral e imobiliário pelo Superior Tribunal de Justiça.
No curso da prolongada tramitação da MP 1.085, foram aprovadas muitas emendas que, além de alterarem sua redação original, introduziram novas disposições na Lei das Incorporações Imobiliárias e na Lei de Registros Públicos.
Assim, além dos aspectos considerados na edição anterior, é digna de nota a nova redação do art. 68 da Lei 4.591/1964, que abre novas perspectivas para a implantação de bairros planejados compostos por conjuntos de casas isoladas ou geminadas sem instituição de condomínio edilício, mediante incorporação imobiliária, As novas normas conferem maior segurança jurídica ao exercício dessa atividade ao facultar ao incorporador a adoção do regime do patrimônio de afetação e do regime especial de tributação – RET.
A alteração deixa claro que a incorporação imobiliária é atividade empresarial caracterizada pela realização de duas diferentes espécies de empreendimentos, (a) a implantação de conjuntos de casas sob regime de propriedade exclusiva, edificadas em lotes independentes, e (b) a edificação de conjuntos sob regime condominial especial compostos por pavimentos superpostos, casas, lotes de terreno, frações de tempo de propriedade sobre imóveis, para os quais o registro da incorporação sujeita as frações ideais resultantes da divisão do terreno ao regime condominial especial, que o Código Civil denomina condomínio edilício.
É ainda relevante a inclusão de novas disposições na Lei 6.015/1973 pelas quais são instituídos procedimentos extrajudiciais de adjudicação compulsória para outorga de título definitivo aos promitentes compradores e de cancelamento de registro de promessas de venda, decorrente de resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador.
Importa também destacar a regulamentação do procedimento extrajudicial de destituição do incorporador, cujo propósito é conferir efetividade aos direitos reais dos adquirentes e viabilizar sua investidura na gestão do empreendimento em situações de crise, inclusive em caso de recuperação judicial da incorporadora.
Alguns aspectos dos contratos dos quais vimos tratando desde a primeira edição ganharam maior projeção, como são os casos da responsabilidade tributária pelo pagamento do IPTU sobre imóveis objeto de garantia fiduciária, para cuja apreciação sob rito dos recursos repetitivos foram afetados os Recursos Especiais 1.192.001-SP, 1.959.212-SP e 1.949.182-SP (Tema 1.158-STJ) visando “definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária.”
Ainda no plano da jurisprudência, a Segunda Seção do STJ por unanimidade, fixou a seguinte tese repetitiva no TEMA 1095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
Todos esses temas são apreciados detidamente na atualização e ampliação desta obra, para a qual muito contribuíram os debates com os colegas André Abelha, Alexandre Gomide e os registradores Ademar Fioranelli, Jéverson Bottega e Eduardo Sócrates.
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