Impossibilidade de consideração da promessa de compra e venda inadimplida como justo título em usucapião

COMPRA E VENDA

PROMESSA DE COMPRA E VENDA

USUCAPIÃO

William Paiva Marques Júnior

23/08/2022

Por força do caráter instrumental do princípio da boa-fé objetiva na modulação dos negócios jurídicos que envolvem a aquisição imobiliária por usucapião, tem-se que, uma vez ciente de avença que firmou e optando por descumpri-la, o possuidor transmuda sua posse de justa para injusta, por efeito do vício da precariedade, circunstância que não equivale ao comportamento com animus domini, até porque a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza (nemo turpitudinem suam allegans non auditur).

Promessa de compra e venda e usucapião

Portanto, contrato de promessa de compra e venda inadimplido não poderá ser considerado como “justo título” para fins de usucapião. Defender posicionamento contrário é atentar claramente à aplicação da boa-fé objetiva nas relações civilistas.

De acordo com o parágrafo único do Art. 1.201 do CCB/2002, o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. Essa ideia é complementada pelo disposto no Art. 1.202 do CCB/2002: “Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente”.

Não obstante a predominância na doutrina brasileira do manejo do conceito de boa-fé em matéria de posse somente em sua face subjetiva, aparentemente a doutrina civil-constitucional começa a esboçar uma reação a esta restrição da boa-fé objetiva às relações possessórias. Na presente análise, resta tipificada má-fé objetiva quando o Réu possui algo que não pagou em sua totalidade e má-fé subjetiva quando ele está consciente do vício que inquina a sua conduta.

Ao comentar o §único do Art. 1.201 do CCB, preleciona Fabrício Zamprogna Matiello^[2]: considera-se justo título o instrumento escrito que, dada sua configuração extrínseca, seria hábil, em tese, a transferir o domínio, mas que por força de um vício intrínseco não tem prestabilidade para aquele fim. Exemplo disso é a escritura pública de venda de imóvel firmada por pessoa que se faz passar pelo titular da propriedade, enganando a todos. Ela não servirá para a realização da transferência da coisa ao adquirente, mas será levada em consideração quando pleiteada medida que dependa da existência de justo título, por exemplo, na usucapião ordinária.

Jurisprudência

Na visão do STJ^[3] é preciso compreender justo título segundo os princípios da sociabilidade, da eticidade e da operabilidade, diretrizes estabelecidas pelo Código Civil de 2002. Assim, perfilhando-se entendimento da doutrina contemporânea, justo título não pode ser considerado, preponderantemente, sinônimo de instrumento, mas de causa hábil para constituição da posse. Na concepção acerca da ‘melhor posse’, a análise do parâmetro alusivo a função social do uso da terra há de ser integrado a outros critérios hermenêuticos, tendo como norte o justo título, a teor do parágrafo único, do art. 1.201, do Código Civil, sem olvidar as balizas traçadas pela alusão às circunstâncias referidas no art. 1202 do Código Civil, algo alheio à lide em causa uma vez que o título apresentado é uma promessa de compra e venda inadimplida, ou seja, eivada de má-fé e imprestável como “justo título”, ao revés dos argumentos esposados pelo causídico da Parte Autora.

Sobre os Arts. 1.201 e 1.202 do CCB/2002, preleciona Sílvio de Salvo Venosa^[4] embora existam críticos desses dispositivos que sustentam que o legislador criou aspecto objetivo a conceituação de boa-fé na posse, as dicções legais fazem o caso concreto depender sempre do exame da vontade do possuidor. Nesses termos, tem-se que examinar se o possuidor ignora o vício da posse. Cessa a boa-fé no momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente, tal qual se mostra presente no caso em epígrafe.

Neste diapasão, decidiu o STJ^[5] que o critério do reconhecimento da boa-fé não pode deixar de ser, no direito moderno, ao mesmo tempo que ético e psicológico, igualmente técnico.

Ao comentar o Art. 1.201, Joel Dias Figueira Júnior^[6] preleciona: considerando-se os contornos legais estabelecidos, a boa-fé significa o estado de subjetividade (animus) em que se encontra o possuidor, correspondente ao desconhecimento de qualquer dos vícios (violência, clandestinidade ou precariedade) ou obstáculos (permissão ou tolerância), impeditivos à aquisição da posse. Esse desconhecimento em ofender o direito alheio exclui a possibilidade de culpa grave, aqui considerada no sentido de erro inescusável ou grosseira ignorância.

Nessa ordem de ideias, é firme a jurisprudência do STJ^[7] no sentido de que a posse é justa enquanto válido o contrato.Ocorrido o inadimplemento, transforma-se em posse injusta, incapaz de gerar direito à aquisição por usucapião.

Mantém o aludido posicionamento o Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES), conforme o qual, em análise que se amolda com perfeição à casuística ora debatida, entendeu que resta incontroverso que os usucapientes firmaram contrato de promessa de compra e venda e não adimpliram o valor ajustado para a aquisição daquele imóvel. A promessa de compra e venda, por sua vez, é o instrumento por meio do qual o proprietário da coisa se obriga a vendê-la a pretenso comprador, desde que este pague o preço ajustado, em conformidade com as condições pactuadas. Em síntese, quando firmaram a avença em questão, o autor externou cabalmente que reconhecia os promitentes vendedores como proprietários do imóvel, recebendo deles posse precária e se comprometendo a pagar a contraprestação para que, dali por diante (do adimplemento para diante), lhes fosse transferido o domínio do bem. A intenção do promitente comprador inadimplente, nesta perspectiva, jamais pode ser considerada como animus domini , já que por meio do contrato externalizou que se comportaria como mero possuidor da coisa, até que sobreviesse a quitação do preço ajustado com os legítimos proprietários, o que nunca ocorreu. Conhecendo a avença que firmou e optando por descumpri-la, o possuidor transmuda sua posse de justa para injusta, por efeito da precariedade, circunstância que não equivale ao comportamento com animus domini, até porque a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza (nemo turpitudinem suam allegans non auditur). Não por outro motivo, só é atribuída força ad usucapionem à posse exercida por promitente comprador que cuidou de quitar o preço do bem, concluindo que a usucapião não pode funcionar como mecanismo de prestígio dos inadimplentes. Portanto, tendo o autor entabulado contrato que previa a aquisição da propriedade imobiliária e descumprido tal avença, não há como conceder-lhe o domínio do bem pela usucapião, porquanto delineada a existência de outro mecanismo derivado que culminaria (não fosse o inadimplemento) na transmissão do domínio e, ainda, por restar ausente o requisito do animus domini:

“APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. POSSE PRECÁRIA SEM ANIMUS DOMINI. MANTIDA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1) A aquisição da propriedade pela usucapião é ocorrência peculiar; é medida excepcional que decorre da prescrição aquisitiva, em que determinada situação de fato, porque consolidada no tempo, adquire conformação jurídica. Em quaisquer de suas modalidades, a usucapião pressupõe o exercício de posse mansa e com animus domini , tendo a Instância Primeva reputado ausente, em relação aos autores, esta última condição. O ponto nevrálgico desta lide é mesmo aferir se os promitentes compradores inadimplentes ostentavam ou não posse qualificada pelo elemento subjetivo. 2) Na espécie, resta incontroverso que os usucapientes firmaram contrato de promessa de compra e venda e não adimpliram o valor ajustado para a aquisição daquele imóvel. A promessa de compra e venda, por sua vez, é o instrumento por meio do qual o proprietário da coisa se obriga a vendê-la a pretenso comprador, desde que este pague o preço ajustado, em conformidade com as condições pactuadas . 3) Em síntese, quando firmaram a avença em questão, os autores externaram cabalmente que reconheciam os promitentes vendedores como proprietários do apartamento, recebendo deles posse precária e se comprometendo a pagar a contraprestação para que, dali por diante (do adimplemento para diante), lhes fosse transferido o domínio do bem. A intenção dos promitentes compradores inadimplentes, nesta perspectiva, jamais pode ser considerada como animus domini , já que por meio do contrato puseram-se eles a externalizar que se comportariam como meros possuidores da coisa, até que sobreviesse a quitação do preço ajustado com os proprietários, o que nunca ocorreu. Conhecendo a avença que firmaram e optando por descumpri-la, os possuidores transmudaram sua posse de justa para injusta, por efeito da precariedade, circunstância que não equivale ao comportamento com animus domini , até porque a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). Não por outro motivo, a doutrina só atribui força ad usucapionem à posse exercida por promitente comprador que cuidou de quitar o preço do bem. 4) A tão reverberada assertiva de que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade não se faz em vão: a aquisição pelo usucapiente é originária porque este instituto pressupõe a inexistência de outro mecanismo derivado que seja capaz de transmitir a propriedade. Quando há, tal qual na espécie, um contrato que teria o condão de transmitir a propriedade e que não produziu efeitos em razão do comportamento furtivo dos promitentes compradores, a usucapião não pode funcionar como mecanismo de prestígio dos inadimplentes. Nessa toada, tendo os autores entabulado contrato que previa a aquisição da propriedade imobiliária e descumprido tal avença, não há como lhes conceder agora o domínio do bem pela usucapião, porquanto delineada a existência de outro mecanismo derivado que culminaria (não fosse o inadimplemento) na transmissão do domínio e, ainda, por restar ausente o requisito do animus domini . 5) Recurso desprovido, para manter incólume o édito sentencial objurgado.” (TJ-ES – APL: 00135006320078080011, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/07/2018, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2018) (Grifou-se)

Em resumo, tem-se que só pode ser atribuída força ad usucapionem à posse exercida por promitente comprador que cuidou de quitar integralmente o preço do bem, vez que a usucapião não se presta ao papel de mecanismo de prestígio de devedores inadimplentes que tentam manipular e se locupletar ilidimamente do seu desvirtuamento.

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LEIA TAMBÉM

NOTAS

2 MATIELLO, Fabrício Zamprogna. Código Civil Comentado. 5ª- edição. São Paulo: LTr, 2013, pág. 748.

3 Veja-se: “RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ANTERIORIDADE NA AQUISIÇÃO DOS DIREITOS POSSESSÓRIOS, PRECEDÊNCIA NO USO E OCUPAÇÃO DO BEM, PROVIDÊNCIAS CONSISTENTES NA LIMPEZA E MANUTENÇÃO DA COISA POSSUÍDA – CONSTITUIÇÃO DE DIREITO POSSESSÓRIO – RECONHECIMENTO DA IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. 1. Discussão voltada a definir o conceito de ‘melhor posse’, à luz do Código Civil de 2002. 2. Questão a ser dirimida mediante investigação voltada à comprovação, pelo autor da demanda, do disposto no art. 927, do Código de Processo Civil e dos requisitos alusivos: I – ao efetivo exercício de sua posse; II – a turbação ou esbulho praticado pelo réu; III – a data da turbação ou do esbulho; IV – a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; V – a perda da posse, na ação de reintegração. Ultrapassada a primeira exigência para procedência da ação de reintegração de posse, qual seja, a demonstração, pelo autor, de sua posse e o esbulho cometido pela parte demandada, remanesce a análise dos demais elementos do art. 927, do CPC, revelando-se correta e em harmonia com o princípio da segurança jurídica a orientação adotada pelas instâncias ordinárias no sentido de, diante de documentos com força equivalente, optar por aquele mais antigo, desde que corroborado pelo efetivo exercício da relação material (possessória) com a coisa, objeto do bem da vida. 3. Não há que se falar na utilização de parâmetros estabelecidos no artigo 507, e seu parágrafo único, do Código Civil anterior, não repetido no estatuto atual, nem tampouco ignorar a força do comando constitucional da função social do uso da terra (propriedade/posse), em virtude do que se espera sejam aos imóveis dada a destinação que mais legitima a sua ocupação. É preciso que o Poder Judiciário, quando no exercício da função jurisdicional – na construção da norma jurídica concreta – se valha de critérios seguros, objetivos e, fundamentalmente, agregadores dos diversos requisitos deduzidos na lei, no afã de bem avaliar a providência acerca da eventual manutenção ou reintegração do sujeito na posse da terra. Dessa forma, a teor do art. 927, inciso I, do CPC, ao autor da ação possessória cumpre provar sua posse. E esta, sem dúvida, pode ser comprovada com base no justo título, conforme ainda determina o parágrafo único, do art. 1.201, do Código Civil. É preciso compreender justo título segundo os princípios da socialidade, da eticidade e da operabilidade, diretrizes estabelecidas pelo Novo Código Civil. Assim, perfilhando-se entendimento da doutrina contemporânea, justo título não pode ser considerado, preponderamente (SIC), sinônimo de instrumento, mas de causa hábil para constituição da posse. Na concepção acerca da ‘melhor posse’, a análise do parâmetro alusivo a função social do uso da terra há de ser conjungado (SIC) a outros critérios hermenêuticos, tendo como norte o justo título, a teor do parágrafo único, do art. 1.201, do Código Civil, sem olvidar as balizas traçadas pela alusão às circunstâncias referidas no art. 1202 do Código Civil. A função social da posse deve complementar o exame da ‘melhor posse’ para fins de utilização dos interditos possessórios. Quer dizer, alia-se a outros elementos, tais como a antiguidade e a qualidade do título, não podendo ser analisada dissociada de tais critérios, estabelecidos pelo legislador de 2002, a teor do art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil, conferindo-se, inclusive, ao portador do justo título a presunção de boa-fé. É importante deixar assente que a própria função social da posse, como valor e critério jurídico-normativo, não tem caráter absoluto, sob pena deste Tribunal, caso coteje de modo preponderante apenas um dos fatores ou requisitos integrados no instituto jurídico, gerar insegurança jurídica no trato de tema por demais relevante, em que o legislador ordinário e o próprio constituinte não pretenderam regrar com cláusulas amplamente abertas. 4. É preciso considerar o critério da função social da posse, complementado a outros parâmetros, como a antiguidade e a qualidade do título, a existência real da relação material com a coisa, sua intensidade, tendo como norte hermenêutico a definição do art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil. 5. No caso em foco, o exame do vetor alusivo à função social da posse, como critério jurídico-normativo único, não teria isoladamente influência suficiente para alterar o resultado do processo, a ponto de beneficiar qualquer litigante, porquanto, os elementos existentes e, sobretudo, a equivalência de forças dos documentos apresentados, tornam dispensáveis considerações segmentadas, não conjunturais, em relação àquele elemento. Merece ser mantida incólume a conclusão das instâncias ordinárias, que valoraram adequadamente os requisitos do art. 927 do CPC e concluíram por negar ao recorrente a melhor posse, com base nos argumentos da antiguidade do título e da efetiva relação material com a coisa possuída. 6. Além disso, observando-se a ordem de alienação do imóvel objeto do presente litígio, verifica-se, em princípio, a correção na cadeia de transferência dominial do bem, até à aquisição da posse pela ora recorrida. Sem dúvida, essas circunstâncias, vistas em conjunto, relevam o inexorável reconhecimento do melhor título da recorrida, aliada à sua antiguidade, porquanto adquiriu os direitos possessórios objeto de discussão, em 06/09/1997, antes, portanto, do ora recorrente. Finalmente, certo é que os documentos acostados pela recorrida mereceram, aos olhos das instâncias ordinárias, melhor fé a consubstanciar a existência de justo título e, por conseguinte, reputar como não cumpridos os requisitos do art. 927, do Código de Processo Civil por parte do demandante. 7. Recurso especial improvido”. (REsp 1148631 / DF, Relator: Min. Luís Felipe Salomão, Relator para acórdão: Min. Marco Buzzi, julgamento: 15/08/2013). (Grifou-se)

4 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 10ª- edição. São Paulo: Atlas, 2.010, pág. 71.

5 Confira-se: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DAS COISAS. POSSE. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. IMÓVEL HIPOTECADO EM FINANCIAMENTO PELO SFH. EXECUÇÃO DA HIPOTECA. POSSE DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E VOLUPTUÁRIAS. 1. Polêmica em torno da boa-fé de adquirente de imóvel, que, por ter sido objeto de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, estava hipotecado, com regular averbação no Ofício do Registro de Imóveis. 2. Imóvel adquirido em 1995 quando já estava em andamento, desde o ano anterior, execução hipotecária movida pelo credor. 3. Impossibilidade de reconhecimento como de boa-fé a posse de imóvel hipotecado, com execução hipotecária em curso. 4. Caracterização da posse de boa-fé a depender da observância de um mínimo de cautela, como a verificação da sua situação no registro de imóveis. 5. “O critério do reconhecimento da boa-fé não pode deixar de ser, no direito moderno, ao mesmo tempo que ético e psicológico, igualmente técnico”. 6. Benfeitorias úteis e voluptuárias que não devem ser indenizadas, com fulcro no art. 1.220 do CC. 7. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, PROVIDO”. (REsp 1434491 / MG, Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento: 03/03/2015). (Grifou-se)

6 FIGUEIRA JÚNIOR, Joel Dias. In: FIÚZA, Ricardo (Coordenador). Novo Código Civil Comentado. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 1.070.

7 Veja-se: “CIVIL. USUCAPIÃO. VEÍCULO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE. POSSE INJUSTA. I.- A posse de bem por contrato de alienação fiduciária em garantia não pode levar a usucapião, seja pelo adquirente, seja por cessionário deste, porque essa posse remonta ao fiduciante, que é a financiadora, a qual, no ato do financiamento, adquire a propriedade do bem, cuja posse direta passa ao comprador fiduciário, conservando a posse indireta (IHERING) e restando essa posse como resolúvel por todo o tempo, até que o financiamento seja pago. II.- A posse, nesse caso, é justa enquanto válido o contrato. Ocorrido o inadimplemento, transforma-se em posse injusta, incapaz de gerar direito a usucapião. Recurso Especial não conhecido.” (REsp 844.098/MG, Relatora: Min. Nancy Andrighi, Relator para acórdão: Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 06/11/2008, DJe 06/04/2009) (Grifou-se)