Tais loteamentos devem ser aprovados pela Municipalidade onde se situem e o empreendedor, como garantia para a realização das obras, oferece um ou mais lotes àquela Municipalidade que, ao término das mesmas, autoriza o levantamento da garantia ofertada.

No entanto, narra a consulente que determinadas Prefeituras, antes mesmo de concluídas as obras e entregue o empreendimento, tributam individualmente cada um dos lotes componentes do loteamento, levando em conta o valor de venda ou até mesmo o valor dos imóveis já urbanizados da região.

Diante do exposto, formula a consulente os quesitos ao final transcritos e respondidos.

PARECER

Introdução

Loteamento, ao teor da prescrição do § 1º, do artigo 2º da Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O loteamento fechado, empreendimento ao qual se dedica a consulente, tem, usualmente, por diferencial do chamado loteamento convencional, a associação dos adquirentes dos lotes, por terem objetivos comuns.

Em verdade, nos loteamentos fechados, existem as áreas privativas, que correspondem ao próprio terreno adquirido, e as áreas de domínio público.

Por acordo firmado com o Município, os adquirentes de lotes passam a administrar as áreas de domínio público.

O lote, de acordo com a definição legal, constante do artigo 2º, § 4º da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99, outra coisa não é senão “o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (grifamos). Por ser lei de regência nacional de parcelamento do solo urbano, nenhum Município poderá dispor em sentido diferente, considerando como lote um terreno ou área bruta inserida na sua zona urbana, por atender a dois dos requisitos mencionados no § 1º, do art. 32 do Código Tributário Nacional. Uma coisa é a tributação pelo ITU de um terreno, outra coisa diversa é a tributação de lote pelo mesmo imposto.

Por infraestrutura básica entendem-se os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação pavimentadas ou não (artigo 2º, § 5º). Por sua vez, os equipamentos urbanos, além dos retro-referidos, abrangem os serviços de coleta de águas pluviais e de gás canalizado (parágrafo único do artigo 5º).

Aprovado o projeto de loteamento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro de Imóveis competente, acompanhado pelos documentos elencados no artigo 18 daquela lei, no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. Dentre esses documentos figura a apresentação do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão.

O primeiro instrumento normativo, que regulou o loteamento de solo urbano, o Decreto-lei nº 58, de 10-12-1957, disciplinou a venda de terrenos em prestações. Parte desse diploma legal, ainda, está em vigor. A lembrança desse fato é de suprema importância, pois, revela, de pronto, a absoluta incompatibilidade do valor da promessa de venda e compra para determinação do valor venal do terreno, objetivando o lançamento do IPTU, como será visto no tópico adequado.

Registrado o loteamento, as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, passam a integrar, ipso fato, o domínio do Município, na forma do art. 22 da citada lei. Contudo, esse fato não pode ser confundido com a destinação pública (bens de uso comum do povo ou de uso especial) dos espaços e equipamentos integrados ao patrimônio público, o que, só poderá ocorrer, de fato, com a efetiva conclusão das obras do loteamento e ulterior entrega dos equipamentos urbanos ao poder público local. A partir daí, poderá a Prefeitura implantar, nas áreas institucionais reservadas pelo loteador, os equipamentos públicos comunitários como os de educação, de cultura, de saúde, de lazer e similares (art. 4º, § 2º da Lei nº 6.766/79).

Do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana

Nos moldes da redação do artigo 32 do CTN e do artigo 156, I da Constituição Federal, compete ao Município instituir imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, que tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em sua zona urbana.

Verifica-se que o legislador tributário tomou de empréstimo as categorias jurídicas disciplinadas pelo Direito Civil tais como a propriedade, o domínio útil e a posse a qualquer título.

Outrossim, o IPTU é imposto de natureza real, que grava a disponibilidade econômica do imóvel, nunca o imóvel ou seu título aquisitivo. Por isso, o fato gerador definido no art. 32 do CTN deve ser entendido em consonância com a legislação ordinária de cada Município, como o fato de alguém deter a disponibilidade econômica do imóvel na condição de proprietário, de titular de domínio útil ou de possuidor, em 1º de janeiro de cada ano, aspecto temporal desse imposto que é anual. Imóvel urbano desprovido de conteúdo econômico porque abrangido pela área de preservação ambiental implantada pelo poder público competente, por exemplo, não poderá sofrer lançamento do IPTU, sob pena de caracterizar efeito confiscatório do tributo, constitucionalmente vedado (art. 150, IV da CF). O proprietário de imóvel urbano nessas condições não dispõe de capacidade contributiva que é de observância impositiva (art. 145, § 1º da CF).

Conceito de zona urbana

O conceito de zona urbana integra a definição do fato gerador do IPTU, conforme art. 32 do CTN, retro transcrito. Para caracterização de zona urbana basta a existência de, pelo menos, dois dos melhoramentos executados ou mantidos pelo poder público federal, estadual ou municipal, referidos no § 1º do art. 32 do CTN que são:

meio-fio ou calçamento, com canalização de água;
abastecimento de água;
III. sistema de esgotos sanitários;
rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado

O § 2º faculta, ainda, à lei municipal considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio.

O critério geográfico adotado pelo CTN elimina, de vez, a interminável controvérsia acerca da conceituação do que seja urbano. Tudo o que estiver fora do zona urbana enquadra-se no conceito de zona rural.

Base de cálculo

Base de cálculo é o critério legal para mensuração da matéria tributável. Permite, em conjugação com a alíquota, a determinação, em cada obrigação tributária concreta, o quantum debeatur. Assim, compõe o fato gerador da obrigação tributária em sua perspectiva dimensível.

Dispõe o art. 33 do CTN que a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

O valor venal é, pois, um dos aspectos do fato gerador da obrigação tributária. Juntamente com a alíquota, compõe o aspecto quantitativo do fato gerador. Por isso, ele só pode ser fixado ou alterado por lei. A sua majoração por decreto é inconstitucional, conforme já decidiu o Plenário do Colendo Supremo Tribunal Federal (RE. 92.335-SP, in RTJ-96/880). É claro que a simples atualização monetária da base de cálculo pode ser feita por decreto, consoante disposto no § 2º, do art. 97 do CTN, ao nosso ver, desnecessariamente, pois, atualizar o poder aquisitivo da moeda não significa aumentar. O valor venal é apurado de acordo com as plantas genéricas de valores (PGVs).

O exame acurado desse aspecto do valor venal irá apontar, de forma clara e incontestável, a impossibilidade jurídica de lançamentos individualizados do ITU, antes de concluído o loteamento.

Conforme conceituação doutrinária, aceita pela jurisprudência, valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda, à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis. Está abrangida nessa conceituação a variação de 10% (dez por cento) para mais ou para menos, que é usual nos laudos avaliatórios elaborados por peritos qualificados.

A base de cálculo só pode ser o valor venal do imóvel, e este só pode resultar de pesquisas de mercado em condições normais. Em outras palavras, o valor venal não pode ser manipulado pelo legislador para menos ou para mais; deve simplesmente espelhar a realidade do mercado imobiliário, isto é, ele deve se aproximar, tanto quanto possível, do valor de mercado, como veremos mais adiante. Consigne-se, entretanto, que a base de cálculo está sob reserva de lei complementar (art. 146, III, a da CF) e que não basta a lei dizer que a base de cálculo é o valor venal, sem explicitar os critérios objetivos para a sua apuração, de sorte a não ultrapassar o conceito doutrinário de valor venal retroapontado.

Consoante afirmamos: “Esse é um conceito doutrinário voltado para o legislador que não pode fixar a base de cálculo extrapolando o valor de mercado do imóvel tributando. Não está dirigido ao agente administrativo competente para efetuar o lançamento do IPTU” [1]. Ao agente lançador do imposto cabe, tão só, enquadrar o imóvel objeto de tributação na classificação prevista na Planta Genérica de Valores – PGV – necessariamente aprovada por lei, para aplicar os valores unitários do metro quadrado do terreno e da construção, quando for o caso, às dimensões do imóvel tributando.

Alíquota

É o percentual incidente sobre a base de cálculo. Ela pode ser fixa ou progressiva, ou seja, ir aumentando à medida em que vai crescendo a sua base de cálculo. A progressão, por sua vez, pode ser simples ou graduada. Simples, quando cada alíquota maior aplica-se por inteiro sobre toda a matéria tributável. Graduada, quando a alíquota maior é aplicada somente sobre a parcela do valor compreendido entre o limite inferior e o limite superior, como acontece no cálculo do imposto de renda das pessoas físicas.

Lançamento

Lançamento tributário é o procedimento administrativo tendente a verificar a ocorrência do fato gerador da obrigação tributária, determinar a matéria tributária, calcular o montante devido e identificar o sujeito passivo (art. 142 do CTN).

Há três espécies de lançamento: de ofício, misto e por homologação. O lançamento do IPTU enquadra-se na categoria de lançamento de ofício ou direto, no qual, o fisco age sem a participação do contribuinte, cabendo àquele a prova da entrega tempestiva da notificação ao sujeito passivo.

Verificada a ocorrência do fato gerador, identificados o sujeito passivo e a matéria tributável, isto é, o imóvel a ser tributado, aplica-se a alíquota sobre a sua base de cálculo, dando nascimento ao crédito tributário.

E aqui é preciso distinguir a base de cálculo in abstrato, da base de cálculo in concreto. O art. 33 do CTN estabelece a base de cálculo do IPTU de forma abstrata, relacionando-se com o elemento nuclear ou objetivo do fato gerador da obrigação tributária, que outra coisa não é senão a descrição legislativa abstrata da hipótese em que o imposto é devido. A base de cálculo in concreto, também, conhecida como base imponível, está relacionada com a ocorrência do fato gerador, quando surge a obrigação tributária (§ 1º, do art. 113 do CTN), ensejando a constituição do crédito tributário (IPTU) pelo lançamento (art. 142 do CTN), mediante aplicação da alíquota sobre a base de cálculo do imóvel considerado.

A base de cálculo sobre a qual incide a alíquota do IPTU resulta de aplicação de fatores previstos nas chamadas Plantas Genéricas de Valores – PGVs – onde estão estabelecidos os critérios de apuração do valor venal de uma infinidade de imóveis semelhantes ou afins subdivididos em setores, quadras e lotes – SQL. É com base nessas PGVs que o órgão competente do Executivo vai atribuir a base de cálculo in concreto, em relação a cada imóvel tributando.

Dos métodos de avaliação de imóveis urbanos para elaboração das PGVs

Os valores unitários de metro quadrado da construção e de terreno, consignados genérica e abstratamente nas PGVs, para possibilitar o lançamento individual do IPTU, não são estabelecidos aleatoriamente pelo legislador. Este encampa os valores resultantes de pesquisas e avaliações feitas por órgãos técnicos do Executivo. Os valores unitários resultam, pois, de avaliações técnicas.

Consoante já escrevemos, vários são os métodos de avaliação, normalmente, utilizados para cálculo do justo preço nas expropriatórias e que não diferem daqueles que servem para embasar os valores unitários das PGVs.

“Na avaliação de terrenos loteados, normalmente, o método empregado é o comparativo, levando-se em conta os três fatores básicos: a área, a profundidade e a testada. Basicamente, consiste na pesquisa de preços com menos de dois anos em relação à data da avaliação, referentes a imóveis da mesma região geoeconômica, de idêntica zona e uso e ocupação do solo e do mesmo setor fiscal. Preço proveniente de oferta deverá sofrer redução de 10% para atender à natural elasticidade do mercado, ao passo que os preços a prazo devem ser transformados em preços a vista, mediante descontos com o auxílio da Tabela Price. A somatória dos diferentes preços levantados e sua divisão pelo número de elementos pesquisados resultarão em um valor médio. Descartam-se os elementos que se situarem 30% abaixo ou acima dessa média. Extrair-se-á nova média com os elementos remanescentes resultando na chamada média aritmética saneada, ou seja, o valor unitário médio que servirá de paradigma para a avaliação.
Na avaliação de glebas loteáveis, quando o emprego direto do método comparativo fica inviabilizado por ausência de paradigmas, a avaliação é feita através do chamado método involutivo. Consiste na projeção de um loteamento imaginário com a divisão da área em quadras e em lotes-padrão, com exclusão das áreas destinadas a espaços livres, institucionais e áreas verdes. Levam-se em conta inúmeros fatores, como despesas do loteamento abarcando a implantação de infra-estrutura, propaganda e corretagem, bem como o tempo de duração para o esgotamento das vendas, a valorização dos lotes no decorrer das vendas etc. Enfim, é um método cuja avaliação é baseada em projeções que podem ocorrer ou não concretamente’ [2].

Cumpre lembrar que, na desapropriação, o valor do imóvel expropriando é encontrado diretamente pela avaliação feita pelo perito judicial, facultada a atuação de assistentes técnicos das partes, cabendo ao juiz o acolhimento do laudo do expert judicial ou das críticas deste ou daquele assistente técnico. Para a apuração da base de cálculo do IPTU, a avaliação de diversos imóveis semelhantes ou afins é feita para o encontro do valor unitário do metro quadrado, para fins de sua inserção nas PGVs, que funcionam como normas de caráter supletivo da lei tributária, a fim de possibilitar o lançamento individualizado do imposto, relativamente a cada imóvel.

Do ITU sobre os loteamentos

Feitos os esclarecimentos acima, passemos à análise da questão submetida à nossa apreciação.

A consulente, como já dito, dedica-se à implantação de loteamentos em zonas urbanas.

Conforme narrado na consulta, algumas Prefeituras, antes mesmo de entregues as obras, têm lançado o Imposto Territorial Urbano sobre os lotes ainda não acabados, ao invés de proceder ao lançamento do tributo sobre a gleba bruta, até que lhes sejam entregues os equipamentos urbanos pertinentes ao loteamento sob execução. É o caso, por exemplo, da Prefeitura de Goiânia.

A nosso ver, este procedimento não está correto. Vejamos:

A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, com clareza meridiana, ao definir ‘lote’ determina que seja considerado como tal o terreno servido de infra-estrutura básica (equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e etc.), que atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Município.

Logo, só poderia ser cobrado o ITU sobre determinado lote, caso este fosse servido da infra-estrutura básica acima descrita e, portanto, possuísse características de zona urbana, na forma do artigo 32 do CTN.

Enquanto não houver a entrega das obras concluídas, a Municipalidade só poderia tributar o loteamento como um todo, ainda mais quando o cronograma estabelecido pelo empreendedor esteja sendo cumprido fielmente. Antes disso, não há que se falar em lote urbanizado, pronto para receber construção de prédio para sua plena fruição, o que, pressupõe, inclusive a implementação, pelo poder público local, de equipamentos públicos comunitários (escolas públicas, postos de saúde, bibliotecas, parques etc).

Por isso equivocadas as decisões de tribunais que permitem a tributação isolada do lote urbano projetado tão só pela inscrição do loteamento no Registro Imobiliário competente.

Nesse sentido a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, cuja ementa segue abaixo transcrita:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – TRIBUTÁRIO – NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – IPTU – LOTEAMENTO URBANO – LANÇAMENTO POR UNIDADE AUTÔNOMA – PRESENÇA DE PELO MENOS DOIS MELHORAMENTOS DE INFRAESTRUTURA – ART. 32, § 1º DO CTN – ÁREA URBANIZÁVEL OU DE

EXPANSÃO URBANA – DISPENSA JURISPRUDENCIAL – APLICAÇÃO DO ART. 32, § 2º DO CTN – AUTONOMIA JURÍDICA E ECONÔMICA DOS LOTES – APRESENTAÇÃO E CRONOGRAMA DE OBRAS – LEI DE USO E OCUPAÇÃO SO SOLO – LEGITIMIDADE DA EXAÇÃO- IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO ANULATÓRIA.

– De se afastar a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando embasado o convencimento do juízo em prova documental que instrui a demanda.

-A teor do disposto no art. 32 do CTN, a ocorrência do fato gerador do tributo a legitimar o lançamento do IPTU por casa unidade autônoma (lote) depende da instalação de infraestrutura básica na região do imóvel (§ 1º) ou da inserção do empreendimento em área urbanizável ou de expansão urbana definida em lei (§ 2º).

-Pacificado pela jurisprudência, com fulcro no art. 325, § 2º do CTN, a incidência do imposto sobre as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, ainda que não providas dos melhoramentos de infraestrutura. Precedentes do STJ.

– Nos termos da Lei de Uso e Ocupação do Solo, a mera apresentação de cronograma de obras autoriza a aprovação do loteamento, bem como assegura a viabilidade jurídica e econômica de cada lote individualmente considerado.” (Apelação Cível nº 1.0079.12.039919-5/001, Rel. Des Versiani Penna, j. em 24-04-2015).

No mesmo sentido as decisões do C. STJ abaixo transcritas:

DECISÃO

Vistos.

Trata-se de recurso especial interposto pelo Município de Porto Alegre, com fundamento na alínea “a” do inciso III do art. 105 da CF/88, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado (e-STJ, fl. 134): AGRAVO. TRIBUTÁRIO. IPTU. LOTEAMENTO. APROVAÇÃO. REGISTRO. EFEITOS. 1. A subdivisão de área em lotes está subordinada à prévia aprovação do projeto pelo Município, que deverá ser registrado no Ofício Imobiliário. 2. Somente a partir do registro, no Ofício Imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à Prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. 3. A Fazenda Pública deve ressarcir integralmente o autor que antecipou as custas e a taxa judiciária por não litigar ao abrigo da gratuidade caso vencida. Recurso desprovido. Os embargos de declaração (e-STJ, fls. 150/151) foram rejeitados, nos termos da decisão de e-STJ, fls. 156/156. Alega o recorrente, nas razões do especial, violação do art. 34 do CTN, ao fundamento de que é absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, já que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à incidência do tributo. Foram apresentadas contrarrazões às e-STJ, fls. 198/205. Admitido o recurso especial na origem (e-STJ, fls. 208/211), subiram os autos a esta Corte de Justiça. É o relatório. A pretensão merece prosperar, pois é absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, já que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à incidência do tributo.
Nesse sentido, os seguintes precedentes desta Corte Superior: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS UNIDADES AUTÔNOMAS CONSTRUÍDAS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. LEGALIDADE DA EXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 116, INCISO I, DO CTN. 1. Cinge-se a controvérsia em se estabelecer a possibilidade de o fisco, verificando alteração em imóvel pré-existente, que se dividiu em unidades autônomas, poder proceder a novas inscrições de IPTU, sem que haja registro das novas unidades em cartório de imóveis. 2. O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse. O art. 34 do referido diploma preconiza que o “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.” 3. É absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à exação. Vários são os precedentes do STJ nesse sentido, dentre eles: REsp 735.300/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 03/12/2008. 4. É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser “cediço que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente considerados.” (REsp 722.752/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009). 5. Recurso especial provido. (REsp 1.347.693/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/4/2013, DJe 17/4/2013) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR PARA DISCUTIR A LEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DO TRIBUTO. 1. Se o legislador municipal enquadra como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, aquele que recebeu o imóvel, a título de doação que se caracteriza como adiantamento da legítima, e ingressou em sua posse, sem efetuar, contudo, o respectivo registro no cartório de imóveis, possui legitimidade ativa para discutir a legalidade da cobrança do tributo. 2. Admitindo a possibilidade de o possuidor figurar como contribuinte do IPTU, destacam-se os precedentes desta Corte que reconheceram a legitimidade ativa do promitente-comprador para pleitear a repetição do imposto em comento (AgRg no REsp 754.278/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ de 28.11.2005; REsp 774.720/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 12.6.2006; REsp 769.969/RJ, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 26.9.2007). 3. Recurso especial desprovido. (REsp 735.300/SP, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 4/11/2008, DJe 3/12/2008)

Ante o exposto, aplica-se à espécie a orientação fixada na Súmula 568 do STJ, com base na qual dou provimento ao recurso especial para declarar a desnecessidade de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado. Ficam invertidos os ônus sucumbenciais, nos termos definidos pelo Juízo de primeiro grau, devidamente corrigidos. Publique-se. Intimem-se. (REsp nº 1.601.370/ RS, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3ª Região)

“EMENTA.TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS UNIDADES AUTÔNOMAS CONSTRUÍDAS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. LEGALIDADE DA EXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 116, INCISO I, DO CTN.1. Cinge-se a controvérsia em se estabelecer a possibilidade de o fisco, verificando alteração em imóvel pré-existente, que se dividiu em unidades autônomas, poder proceder a novas inscrições de IPTU, sem que haja registro das novas unidades em cartório de imóveis. 2. O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse. O art. 34 do referido diploma preconiza que o “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”3. É absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à exação. Vários são os precedentes do STJ nesse sentido, dentre eles: REsp 735.300/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 03/12/2008.4. É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser “cediço que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente considerados.” (REsp 722.752/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009).5. Recurso especial provido.” (Resp nº 1347693, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe de 17-04-2013).

“EMENTA.PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR PARA DISCUTIR A LEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DO TRIBUTO.1. Se o legislador municipal enquadra como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, aquele que recebeu o imóvel, a título de doação que se caracteriza como adiantamento da legítima, e ingressou em sua posse, sem efetuar, contudo, o respectivo registro no cartório de imóveis, possui legitimidade ativa para discutir a legalidade da cobrança do tributo.2. Admitindo a possibilidade de o possuidor figurar como contribuinte do IPTU, destacam-se os precedentes desta Corte que reconheceram a legitimidade ativa do promitente-comprador para pleitear a repetição do imposto em comento (AgRg no REsp 754.278/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ de 28.11.2005; REsp 774.720/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de12.6.2006; REsp 769.969/RJ, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 26.9.2007).3. Recurso especial desprovido.” (Resp nº 735300/SP, Rel. Min. Denise Arruda, DJe de 03-12-2008).

Há, data vênia, confusão entre área urbana e área de expansão urbana inserida no perímetro urbano do Município, passível de tributação pelo IPTU, com tributação de um lote de terreno projetado, incidindo no vício de tributar algo ainda inexistente e com total desvio da sua base de cálculo. Isso equivale a uma verdadeira tributação antecipada baseada em fato gerador presumido que pode não ocorrer, diferentemente das hipóteses de circulação de mercadorias tributadas pelo ICMS que cedo ou tarde ocorre, a menos que a mercadoria se evapore sem completar o ciclo de comercialização.

Ora, o registro somente comprova que o loteamento foi regularmente aprovado pelo poder público municipal podendo o loteador iniciar as obras, bem como imprimir papéis de propaganda e iniciar a comercialização dos futuros lotes, mediante instrumento de compromisso de compra e venda, cuja minuta deve estar obrigatoriamente arquivada no registro imobiliário juntamente com o memorial descritivo, plantas e demais documentos exigidos pela legislação específica.

A prática do dia a dia está a demonstrar milhares de processo judiciais em todo o território nacional envolvendo demandas de compradores de futuros lotes de um loteamento abandonado pelo seu empreendedor por “n” razões: insolvência da empresa loteadora; superveniência de conjuntura imobiliária desfavorável; superveniência de legislação ambiental impondo restrições de uso; desmotivação e desinteresse do empreendedor. Nas hipóteses de desapropriações de terrenos abrangidos pelo plano de loteamento aprovado pela Prefeitura e posteriormente abandonado pelo seu empreendedor é comum a invocação pelo poder público expropriante da tese do concurso voluntário, a fim de excluir da indenização partes do imóvel correspondentes a espaços livres, área verde e área institucional, previstos no projeto de loteamento aprovado.

E aqui impõe-se uma pergunta: como ficaria na hipótese de cancelamento de registro do loteamento mencionada no art. 23 da Lei nº 6.766/79? A Prefeitura fará a restituição do IPTU cobrado antecipadamente?

Importante não confundir os requisitos para tributação individual do lote, como tal definido na Lei de regência nacional de parcelamento do solo urbano, com os requisitos para caracterização de zona urbana, para fins de lançamento do IPTU como têm feito alguns julgados.

Uma coisa é a tributação pelo IPTU de gleba bruta, terreno ou nesga , situados na zona urbana definida no art. 32, §§ 1º e 2º do CTN. Outra coisa bem diversa é a tributação individual do lote que somente pode ocorrer após a execução total do loteamento, conforme projeto registrado no registro de imóveis competente e após o recebimento das obras pela Prefeitura local, possibilitando o registro do lote no registro imobiliário competente, procedendo-se ao desdobramento da matrícula original da área bruta.

De fato, a inscrição do loteamento no registro de imóveis somente tem a finalidade de retirar o loteamento da clandestinidade, mas não individualiza os lotes para fins de lançamento do IPTU, tanto é que se a Municipalidade não receber as obras do loteamento não haverá que se falar em lotes urbanos para fins de tributação de IPTU. Somente após o recebimento das obras pela Prefeitura são feitos os registros individuais dos lotes no registro de imóveis competente em substituição ao registro da área bruta objeto de loteamento. Somente com esses registros individualizados será possível efetivar o pedido de desdobro da área junto à Prefeitura local possibilitando o lançamento individualizado do IPTU.

Outro óbice à aludida cobrança individualizada dos lotes é a fixação do valor venal do imóvel. Que parâmetros poderá a Municipalidade utilizar para fixar um valor para cada lote, cuja implementação só se dará no futuro?

Os valores unitários médios do metro quadrado de terrenos, constantes das Plantas Genéricas de Valores, a toda evidência, resultam de pesquisas de mercado, pertinente a lotes urbanizados, assim entendidos aqueles integrados na infra-estrutura básica da Cidade, obtidos por meio de avaliação por método comparativo.

Ora, não existem parâmetros para, por meio do método comparativo, apurar o provável valor unitário médio de lotes projetados. Toda e qualquer legislação municipal, para apuração de valor venal de determinado imóvel, só poderia autorizar a utilização do valor unitário médio, referente a imóveis da mesma região geo-econômica, de idêntica zona de uso e ocupação do solo e de mesmo setor fiscal, resultante da pesquisa de preços com menos de dois anos em relação a sua inserção nas PGVs, como retro assinalado. Lei alguma poderia autorizar a pesquisa de preços de lotes projetados, para fundamentar a fixação do valor venal, base de cálculo do ITU, introduzindo um fator aleatório e de insegurança jurídica, incompatível com o princípio da estrita legalidade tributária.

Tanto é assim que a Lei nº 10.235, de 16-12-1986, do Município de São Paulo, que dispõe sobre a forma de apuração de valor venal de imóveis, para efeito de lançamento do IPTU, prescreve:

“Art. 2º Os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno serão determinados em função dos seguintes elementos, tomados em conjunto ou separadamente:

I – preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário;

II – custos de reprodução;

III – locações correntes:

IV – características da região em que se situa o imóvel;

V – outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.

Parágrafo único. Os valores unitários, definidos como valores médios para locais e construções serão atribuídos:

I – a faces de quadras, a quadras ou quarteirões, a logradouros ou a regiões determinadas, relativamente aos terrenos;

II – a cada um dos padrões previstos para os tipos de edificações indicados na tabela V, relativamente às construções.

…

Art. 5º – O valor unitário do metro quadrado de terreno corresponderá:

I – ao da face da quadra da situação do imóvel;

II – no caso de imóvel não construído, com duas ou mais esquinas de duas ou mais frentes, ao do logradouro relativo à frente indicada no título de propriedade ou, na falta deste ao do logradouro de maior valor;

…

Art. 6º – A profundidade equivalente do terreno, para aplicação do fator de profundidade de que trata a Tabela I, é obtida mediante a divisão da área total pela testada ou, no caso de terreno de duas ou mais frentes, pela soma das testadas, desprezando-se, no resultado, a fração de metro”.

Verifica-se, pois, que a Lei nº 10.235/86 não contempla critério de apuração de valor venal de terrenos de loteamento em execução.

O mesmo acontece com a legislação de Goiânia, Lei nº 5.040, de 20-11-75, que aprovou o Código Tributário do Município de Goiânia e que assim dispõe em seu artigo 12:

“Art. 12. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

§ 1º – Na determinação do valor venal serão tomados, em conjunto ou separadamente os seguintes elementos:

I – quanto ao prédio:

padrão ou tipo de construção;
área construída;
o valor unitário do metro quadrado;
o estado de conservação;
os serviços públicos de utilidade pública existentes na via ou logradouro;
o índice de valorização do logradouro, quadra ou zona em que estiver situado o imóvel;
o preço do imóvel nas últimas transações de compra e venda realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobiliário local;
quaisquer outros dados informativos obtidos pela repartição competente.

II – quanto ao terreno:

a área, a forma, as dimensões, os acidentes geográficos e outras características;
os fatores indicados nas alíneas “e”, “f” e “g” do item anterior e quaisquer outros dados informativos.”

E prossegue o artigo 13 da mesma lei:

“Art. 13. O valor venal dos imóveis será apurado com base na Planta de Valores Imobiliários do Município, aprovada anualmente pela Câmara Municipal, até vinte de dezembro do exercício que anteceder ao lançamento, composta dos seguintes anexos:

I – tabela de valores genéricos por m2 (metro quadrado) dos terrenos;

II – tabela dos valores especiais em ruas e avenidas por m2 (metro quadrado) dos terrenos;

III – fatores correcionais dos terrenos quanto à situação, topografia, pedologia, acesso, localização e grandeza em área (gleba);

IV – tabela de avaliação das edificações……”

Como se vê, a lei de Goiânia determina que, na apuração de valor venal do terreno se leve em conta, além da área, a forma, as dimensões, a localização, os acidentes geográficos e outras características, os seguintes elementos: os serviços públicos ou de utilidade pública existentes na via ou logradouro; o índice de valorização do logradouro, quadra ou zona em que estiver situado o imóvel; e o preço do imóvel nas últimas transações de compra e venda [3], realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobiliário local.

Em relação ao loteamento sob execução, pergunta-se, onde a existência de serviços públicos no local do loteamento? Onde os índices de valorização, decorrentes da implantação de equipamentos públicos comunitários? Onde os preços de compra e venda, à vista, que pudessem servir de paradigmas para a fixação do valor unitário médio de metro quadrado de lotes projetados?

Utilizar o valor unitário médio, previsto nas PGVs, para apuração da base de cálculo de cada lote, ainda inexistente ao teor do § 2º do art. 4º da Lei nº 6.766/79, seria o mesmo que incorporar a esse lote, não integrado à infra-estrutura da Cidade, as valorizações decorrentes da implantação, pelo poder público local, de equipamentos públicos comunitários, nos espaços institucionais reservados pelo loteador.

Verifica-se, então, que a apuração do valor venal desse loteamento sob execução só poderia ocorrer pelo método involutivo, com base nos dados do projeto de loteamento que, como retro analisado, levano em conta fatores altamente aleatórios. Por isso, esse método involutivo só serve para fixação do justo preço da indenização, nos processos de desapropriação de glebas brutas, quando, em função do tamanho de sua área, estiver inviabilizado o emprego do método comparativo, por absoluta ausência de elementos comparativos.

Mas, o método involutivo, aplicado aos casos de desapropriação, não pode ser utilizado para cálculo do valor venal do imóvel, uma vez que, naquele procedimento, a avaliação passa pelo crivo do Poder Judiciário e pode ser contestada pelo contribuinte, antes de produzir qualquer efeito, ao contrário do que ocorre nesta última hipótese, onde o lançamento do tributo independe da atividade do contribuinte.

Por isso, nenhuma legislação municipal contempla esse tipo de método avaliatório para encontrar o valor unitário médio de lotes projetados, por absolutamente incompatível com a definição de critério abstrato para orientar o agente público na elaboração de cálculos, com vistas à fixação do valor venal de cada imóvel.

Vê-se, portanto, que qualquer tentativa da Municipalidade em fixar o valor venal para o lote, ainda não existente, não encontraria amparo jurídico-legal. Tal tentativa fere, em bloco, os princípios tributários da legalidade, da isonomia e da capacidade contributiva, previstos nos arts. 150, I, II e 145, § 1º da Constituição Federal, respectivamente.

O que se pode fazer nos casos da espécie é lançar o ITU sobre a área bruta, com base no valor venal do exercício anterior, se existente, devidamente atualizado nos limites do sistema de atualização monetária vigente. Nada impede, também, de adotar, como base de cálculo do ITU da gleba, o valor unitário do metro quadrado, resultante de avaliação da área do loteamento, oferecida em garantia de execução das obras previstas no projeto e no memorial descritivo. Esse valor unitário, aceito pelo loteador, no momento da efetivação da caução, poderá ser atualizado monetariamente até a data da ocorrência do fato gerador do ITU, em 1º de janeiro de cada exercício.

O que o Município não pode fazer é considerar a valorização em potencial, por conta da presumível integração futura dos lotes projetados na infra-estrutura da Cidade, o que, pode até não ocorrer, por motivos diversos. Não pode o imposto implicar retirada parcial da riqueza futura, que pode não se concretizar. A ordem jurídica como todo repele essa idéia. Tanto é assim que o método avaliatório long and short, previsto no art. 27[4] do Decreto-lei nº 3.365, de 21-6-1941, autorizando a dedução da indenização do quantum da valorização da área remanescente de desapropriação, decorrente da implantação do melhoramento público, vem sendo repelido pela jurisprudência de nossos tribunais. O perito deve calcular o valor efetivo da faixa desaproprianda, sem considerar a presumível valorização da área remanescente, decorrente direta e especificamente da execução da obra pública em função da qual se fez a desapropriação. É que essa presumível valorização poderá não ocorrer, por exemplo, se o poder público deixar de executar o melhoramento, além de o conceito de justo preço da indenização não comportar tal dedução.

É incogitável, por ofensa ao princípio da razoabilidade que se coloca como um limite à ação do próprio legislador, equiparar o valor do metro quadrado de um lote regularmente integrado no loteamento aprovado, executado e aceito pela Municipalidade, com o valor do metro quadrado de uma gleba bruta situada na zona urbana do Município. Até mesmo em relação aos lotes normais há discrepância de valor do metro quadrado dependendo do setor e da quadra onde se situe – SQL – que identifica o imóvel objeto de tributação pelo IPTU.

Ora, se a jurisprudência não aceita a presumível valorização, em procedimento expropriatório, onde é assegurado o direito ao contraditório, com muito maior razão não poderia aceitar essa valorização presumível em procedimento timbrado pela unilateralidade, como é o caso do lançamento tributário.

Por fim, reproduzimos abaixo a ementa do Acórdão proferido pelo E. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul na mesma linha da tese esposada neste parecer e que encaixa como luva ao caso vertente:

“Ementa: EMBARGOS INFRINGENTES. TRIBUTÁRIO. IPTU E TCL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADAS FORMALMENTE. INVIABILIDADE DO PARCELAMENTO VIRTUAL. Somente após o registro imobiliário do projeto de individualização do imóvel aprovado pelo município é que o IPTU e o TCL poderão incidir sobre cada área individualizada. EMBARGOS ACOLHIDOS. POR MAIORIA. (Embargos Infringentes Nº 70064011992, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em 07/08/2015)

Voto da Relatora:

Acolho os embargos infringentes.

Já tive a oportunidade de me pronunciar a respeito da controvérsia em questão no julgamento da Apelação Cível nº 70053098547, em cujos autos a parte embargante também controverteu a efetiva existência de unidades fracionadas para fins de incidência autônoma de IPTU e TCL. Referido julgado restou assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS È EXECUÇÃO. IPTU E TCL. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. 1. A incidência do IPTU e da TCL sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. 2. Nos termos do artigo 11, do Regimento de Custas (Lei nº 8.121/82, com a redação dada pela Lei nº 13.471/2010), está a Fazenda Pública isenta do pagamento de custas e emolumentos, devendo, no entanto, arcar com as despesas, salvo as oriundas de Oficial de Justiça, nos termos da ADIn Nº 70038755864. APELAÇÃO DESPROVIDA, POR MAIORIA. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE EM REEXAME NECESSÁRIO. (Segunda Câmara Cível, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, j. em 21/05/2014)

No caso concreto, verifica-se que a parte embargante é proprietária do imóvel situado na Estrada Costa Gama nº 3701, nesta cidade, com matrícula no Registro de Imóveis da 3ª Zona de Porto Alegre sob o nº 109.760 e inscrição municipal de nº 9177906.

Ao compulsar a matrícula registral do imóvel, observa-se que inexiste qualquer registro acerca da individualização em lotes da área total do terreno, não havendo, portanto, fato gerador a ensejar a cobrança de IPTU e TCL.

É cediço que somente após o registro imobiliário do projeto da individualização do imóvel aprovado pelo Município é que o IPTU e a TCL incidirão sobre cada área individualizada.

De outra parte, na hipótese de o proprietário do imóvel deixar de fazer a competente individualização, sempre poderá a Fazenda Pública aforar ação com vistas à consecução da obrigação de fazer.

Cumpre consignar que para fins de cobrança do IPTU e TCL utiliza-se como fato gerador a matrícula no registro de imóveis, vedado o fracionamento/individualização virtual feito pela municipalidade.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA CC/ REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU E TCL. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. Indevido o lançamento do IPTU e TCL sobre unidades autônomas enquanto não houver o registro dos imóveis individualizados na matrícula imobiliária. Precedentes do TJRS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA. LEI 11.960/09. INAPLICABILIDADE. Inaplicáveis as alterações da Lei nº 11.960/09, que deu nova redação ao art. 1º -F da Lei nº 9.494/97 para a correção monetária na repetição de indébito tributário, uma vez que incide, no caso, regramento próprio, devendo ser observado o princípio da especialidade. Precedentes do TJRS e STJ. Manutenção, na hipótese, da aplicação do IGP-M, conforme a sentença. Apelação a que se nega seguimento. (Apelação Cível Nº 70044834331, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 09/09/2011).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE. RELANÇAMENTO TRIBUTÁRIO SOBRE IMÓVEIS NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL (TERRENO) INDIVISO. FALTA DO REGISTRO DOS IMÓVEIS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. A incidência do IPTU sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. Jurisprudência desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70034078048, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Arno Werlang, Julgado em 28/04/2010)

APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. IPTU. RELANÇAMENTO. TERRENO NÃO INDIVIDUALIZADO FORMALMENTE. Somente se mostra possível a incidência do IPTU sobre unidades autônomas após o registro imobiliário do projeto de loteamento ou de desmembramento aprovado pelo Município. Inteligência do artigo 18 da Lei n° 6.766/79. Jurisprudência desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70034529792, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Francisco José Moesch, Julgado em 04/08/2010)

DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE. RELANÇAMENTO TRIBUTÁRIO SOBRE IMÓVEL PERTENCENTE A TODO MAIOR INDIVISO. LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. AGRAVO EM JULGAMENTO MONOCRÁTICO DE APELAÇÃO CÍVEL. A incidência do IPTU sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro do loteamento ou desmembramento aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. Inteligência do art. 18 da Lei nº 6.766/79. Jurisprudência desta Corte. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo Nº 70030963359, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rejane Maria Dias de Castro Bins, Julgado em 30/07/2009)

REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. IPTU. LANÇAMENTO. Somente a partir do registro, no ofício imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. MANTIDA A SENTENÇA EM REEXAME NECESSÁRIO. (Reexame Necessário Nº 70022826523, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liselena Schifino Robles Ribeiro, Julgado em 11/02/2008).

TRIBUTÁRIO. IPTU. LOTEAMENTO. APROVAÇÃO. REGISTRO. EFEITOS. REVISÃO DE LANÇAMENTO. 1. A subdivisão de área em lotes está subordinada à prévia aprovação do projeto pelo Município, que deverá ser registrado no Ofício Imobiliário. 2. Somente a partir do registro, no Ofício Imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à Prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. Recurso provido. (Apelação Cível Nº 70016428401, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Julgado em 30/11/2006).

Nesse cenário, em que a parte embargante é, formalmente, titular de fração única, não há o que se exigir IPTU e TCL sobre unidades autônomas virtualmente consideradas.

Pelo exposto, acolho os embargos infringentes, nos termos da sentença e do voto minoritário proferido pelo E. Desembargador Sérgio Luiz Grassi Beck no âmbito da C. 1ª Câmara Cível deste Tribunal.

É o voto.”

Respostas aos quesitos

Diante do exposto no parecer retro, passamos a responder, objetivamente, aos quesitos formulados:

Aprovado o loteamento, a Prefeitura, antes de recebidas as obras ou enquanto estiverem elas em andamento, deve cobrar o IPTU sobre a gleba toda, isto é, não levando em consideração lote por lote, ou tem o poder de individualizar desde logo os lotes e lançá-los um a um?
R: Antes de entregues as obras e, por conseguinte, instalados os equipamentos urbanos, a Prefeitura só poderá cobrar o ITU sobre a gleba e não sobre cada lote; o lote, como definido no § 4º do art. 2º da Lei nº 6.766/79, só passa a existir quando seu respectivo terreno estiver integrado na infraestrutura básica da Cidade, assim entendida a implementação de equipamentos urbanos de escoamento de águas fluviais, iluminação pública, redes de esgotos sanitários e abastecimento de água potável e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não, além das redes de coletas de águas pluviais, telefonia e gás canalizado (§ 5º do art. 2º e parágrafo único do art. 5º da Lei 6.766/79).
Aventando-se, sem admitir, pudesse ser cobrado o imposto sobre cada um dos lotes, poderia a Municipalidade lançar o imposto equiparando o valor dos lotes aos dos imóveis já urbanizados, situados na região ou, então, o preço de venda dos lotes do loteamento, quando o vendedor já inclui a urbanização a ser realizada (bem para entrega futura)?
R: Não, ainda que se avente a hipótese de cobrança do ITU sobre cada lote, antes da entrega das obras, a Prefeitura não disporia de métodos avaliatórios legais para chegar ao valor venal dos lotes projetados, de forma que, qualquer tentativa de calcular o valor venal desses lotes inexistentes não encontraria amparo jurídico-legal. Os valores unitários médios, constantes das PGVs, resultam de pesquisas de mercado, necessariamente pertinentes a lotes urbanizados, isto é, daqueles integrados na infraestrutura da Cidade, inclusive, com a implementação pelo poder público local de equipamentos públicos comunitários, nas áreas institucionais reservadas pelo loteador (escolas públicas, postos de saúde, bibliotecas, parques etc).
A insistência da Municipalidade em tributar por lote, baseando-se me preços dos valores venais de imóveis situados na região ou levando em conta o valor de venda dos lotes, sem que a urbanização esteja finda e as obras recebidas pela própria Municipalidade, ofende algum princípio jurídico da tributação?
R: Sim, a insistência da Municipalidade em tributar lotes ainda não existentes ofende, a um só tempo, o princípio da estrita legalidade (art. 150, I da CF), o princípio da isonomia (art. 150, II da CF) e o princípio da capacidade contributiva (art. 145, § 1º da CF). Realmente, a previsão legal existente para cobrança do ITU não contempla a hipótese de lotes em potencial, mas, somente dos lotes urbanizados, isto é, aqueles integrados na infra-estrutura da Cidade, de sorte a propiciar a seus proprietários plena fruição dos equipamentos públicos comunitários. O princípio da isonomia também é afrontado, visto que, nesses casos, são aplicadas regras de tributação idênticas a contribuintes que se encontram em situações Finalmente, adotando-se uma base de cálculo fictícia, fundada na presunção de valorização futura dos lotes projetados, fere, às escâncaras, o princípio da capacidade contributiva. O que é juridicamente viável, em relação aos loteamentos em execução, é o lançamento do ITU sobre a área bruta, com base no valor venal do exercício anterior, se existente, devidamente atualizado, ou, a adoção do valor do metro quadrado da gleba, calculado para efeito de caução, como base de cálculo do ITU, tendo em vista que essa avaliação já foi aceita pelo loteador. Tributar lote hipotético significa tributação antecipada com base no fato gerador presumido que pode não ocorrer se o loteamento não for inteiramente executado, ou se houver recusa do Município em receber as obras executadas, porque não foram observados todos os itens do projeto aprovado e arquivado no Registro de Imóveis.
Enquanto se constroem os equipamentos que beneficiarão um loteamento, é possível considerá-lo como concluído para efeitos de lançamento do IPTU lote a lote? E, ainda, nessa situação (em que os equipamentos não foram doados à Municipalidade), é possível considerar-se a valorização que eles trarão à região, para fixação do valor venal do imóvel para efeitos de lançamento do IPTU?
R: Não, enquanto são construídos os melhoramentos do loteamento, o mesmo não pode ser considerado como concluído, para efeitos de lançamento do ITU lote a lote. A segunda pergunta, também, se impõe negativa, pois, enquanto os equipamentos públicos não forem doados à Municipalidade, não se pode considerar sua valorização para efeitos de fixação do valor venal do imóvel. E mais, só depois de implantados os equipamentos públicos comunitários, pelo poder público local, é que os lotes sofrerão efetiva valorização. Valorização presumida não é de ser levada em conta na elaboração das PGVs, que devem refletir a realidade mobiliária. A valorização futura não é levada em conta, pelos tribunais, nem mesmo para considerar a mais valia da área remanescente de desapropriação, ainda que, expressamente autorizado pelo art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/41.

É o meu parecer, smj.

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[1] Cf. nosso IPTU doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2012, p. 122.

[2] Cf. nosso livro Desapropriação doutrina e prática. São Paulo : Atlas, 11ª edição, 2015, p. 140.

[3] Compra e venda, e não, compromisso de venda e compra.

[4] Art. 27 – O juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu convencimento e deverá atender, especialmente, à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu.

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