O fisco estadual de São Paulo vinha adotando como base de cálculo do ITCMD o Valor Venal – VV – apurado de conformidade com a Lei Municipal de São Paulo de nº 10.325/86 que aprovou a PGVs para fins de lançamento do IPTU, visto que, o Estado não é a entidade política vocacionada para proceder à avaliação de imóveis urbanos.

Como o valor venal é calculado de conformidade com os critérios objetivos para apuração do valor do m² do terreno e da construção tem-se que a sua adoção para lançamento também do ITCMD se ajusta ao princípio da legalidade tributária.

Ocorre que a Municipalidade de São Paulo, para a apuração da base de cálculo do ITBI, engendrou o chamado Valor Venal de Referência – VVR – que não é reconhecido pelo CTN e nem há critério legal para aferição desse VVR, afastando-se por completo do critério de apuração do Valor Venal para fins de lançamento do IPTU.

De fato, a Lei Municipal de nº 14.256/06 alterou a redação do art. 7º da Lei nº 11.154/91 que rege o ITBI e acrescentou os arts. 7º-A e 7º-B nos seguintes termos:

“Art. 7º para fins de lançamento do imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

Art. 7º-A a Secretaria Municipal de Finanças tornará público os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.

Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se refere o “caput” deste artigo.

Art. 7º-B Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgado pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal das Finanças, que poderá inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.”

O art. 7º simplesmente reproduziu o conceito doutrinário de valor venal, ao invés de definir a base de cálculo do imposto conforme prescrição do art. 38 do CTN, ou o valor da transmissão imobiliária expresso no título de transferência da propriedade imóvel.

De fato, o fato gerador do ITBI que decorre da dicção constitucional do art. 156, III da CF e art. 35 do CTN, é a transmissão da propriedade imobiliária que resulta do registro do título de transferência (escritura de compra e venda) no Registro Imobiliário competente, segundo a prescrição do art. 1.245 do Código Civil, conforme sustentamos em nossa obra [1].

O art. 7º-A, por sua vez, outorgou à Secretaria de Finanças do Município a faculdade de disponibilizar valores venais atualizados de imóveis cadastrados, com efeito vinculante, descaracterizado a modalidade de lançamento por homologação prevista na Lei nº 11.154/91 que tem como característica a apuração do imposto pelo próprio contribuinte e seu pagamento antecipado, sem prévio exame do fisco (art. 150 do CTN).

Finalmente, o art. 7º-B inverteu o ônus da prova determinando que o contribuinte, caso discorde do VVR disponibilizado pela Secretaria de Finanças, requeira a avaliação especial do imóvel, fazendo tábula rasa ao preço consignado na escritura aquisitiva que goza de fé-pública [2].

Ora, não é função da Administração Tributária Municipal disponibilizar, com efeito vinculante, o VVR de cada imóvel em concreto constante de seu Cadastro Imobiliário. À lei cabe apenas regular a situação em caráter genérico e abstrato sem cuidar de caso concreto.

Com tamanha arbitrariedade da autoridade fiscal que não se sujeita a qualquer tipo de limitação legal, o VVR no Município de São Paulo vem sendo periodicamente elevado em percentual que varia de 83% a 330%, conforme a localização do imóvel e segundo o arbítrio da autoridade administrativa fiscal que age em função das necessidades do Tesouro Municipal. A Municipalidade de São Paulo criou, por meio de artifícios legislativos, uma peculiar hipótese de aumento do imposto sem previsão legal, o que nem sempre é percebido por todos.

Por tais razões os arts. 7º, 7º-A e 7º-B da Lei nº 11.154/91 na redação dada pela Lei n° 14.256/06 foram declarados inconstitucionais pelo Órgão Especial do TJSP, nos autos da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0065693-19.2014-8.26.000, Rel. Des. Paulo Dimas Mascaretti, j. 25-3-2015.

O fisco estadual de São Paulo vem tomando emprestado, para fins de lançamento do ITCMD, o Valor Venal de Referência mesmo sabendo de sua inconstitucionalidade decretada pelo Órgão Máximo do Judiciário paulista.

Se o Estado não é honesto em suas relações com os contribuintes, não pode esperar deles a honestidade no cumprimento de obrigações tributárias.

Se o Município e o Estado entendem que o VVR reflete o justo valor da propriedade transmitida deveriam oferecer a título de oferta nas ações de desapropriação esse Valor Venal de Referência, ao invés de ofertar o Valor Venal para fins de IPTU, conhecido como valor cadastral.

Afinal, se o poder público expropriante encontrou um valor que a seu juízo seria o justo, ofertar um valor diferente caracteriza, com certeza, litigância de má-fé.

O Direito há de ser interpretado em sua globalidade. Se o VVR serve como base de cálculo para apurar o ITBI, esse mesmo valor deve servir de justo preço para a desapropriação.

Concluindo, a exigência do ITBI e do ITCM com base em dispositivos considerados inconstitucionais caracteriza crime de excesso de exação fiscal previsto no § 1º, do art. 316 do Código Penal.

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