IPTU e a desapropriação

Problemas gerados com a desapropriação em relação ao lançamento do IPTU são vários, consoante apontados em nossa obra[1].

O processo de desapropriação é regido pelo Decreto-lei n° 3.365, de 21-6-1941. Nos termos do art. 29, a desapropriação se consuma com a expedição do “mandado de imissão de posse, valendo a sentença como título hábil para a transcrição imobiliária”, providência essa  a ser adotada apenas  após o pagamento do justo preço fixado em sentença definitiva.

Por essa norma, o expropriado só perde a posse do imóvel objeto de desapropriação após o recebimento do justo preço. Até lá nada impede de o município continuar efetuando  o lançamento do IPTU, cuja cobrança só deve cessar com a perda da posse.         Ausente a disponibilidade econômica da propriedade objeto de desapropriação, ainda que pendente de registro imobiliário a carta de adjudicação extraída dos autos do processo de desapropriação, fica o município proibido de lançar o IPTU. É comum levar tempo considerável para operar esse registro. Às vezes, levam-se anos por conta das exigências do Registro de Imóveis quanto à perfeita descrição tanto da área expropriada, como  da área remanescente que normalmente existe principalmente quando de tratar de desapropriação para execução de vias públicas ao longo de determinadas áreas.

Esse fato tem gerado, na prática, a continuidade de lançamento tributário relativamente ao imóvel desapropriado, principalmente quando a desapropriação é promovida pelo Estado-membro ou seus delegados, por ausência de comunicação com o órgão municipal competente.

Com relação á área remanescente eventualmente existente, o lançamento do IPTU deverá se adequar à área efetivamente existente, bem como considerar eventual fator depreciativo a influenciar na fixação do novo valor venal. Normalmente, a redução da área provoca a desvalorização do remanescente. Quando a desvalorização for de tal ordem que retire totalmente o aproveitamento econômico do imóvel a jurisprudência tem determinado a extensão da desapropriação a essa área para inclusão do seu valor na justa indenização.

O problema mais grave surge com a imissão provisória permitida pelo § 1°, do art. 15, do Decreto-lei n° 3.365/41 que se dá com o depósito do valor ofertado que espelhe mais ou menos o valor de mercado segundo a jurisprudência dominante.

Apesar de o texto legal referir-se à “imissão provisória”, na verdade, trata-se de imissão prévia antes do pagamento do justo preço fixado em sentença.

De fato, essa “imissão provisória” é irreversível. O expropriado perde a posse do imóvel de forma definitiva, tanto é que por ocasião do pagamento do justo preço a que alude o art. 29 não se faz a imissão definitiva.

Ela só poderá se reverter na única hipótese remota de desistência de ação expropriatória, o que é possível enquanto não desnaturado o bem objeto de desapropriação. Se no imóvel objeto de imissão prévia tiver sido executada a obra pública, a desistência não mais poderá ser homologada pelo juiz, devendo a ação prosseguir até final incorporação do bem objetivado ao patrimônio público.

Como a imissão prévia pode ocorrer em qualquer dia de qualquer mês surge o problema do pagamento do IPTU, para fins de levantamento do justo preço depositado em juízo. Para esse levantamento, o art. 34 da lei de desapropriação exige a apresentação da certidão negativa do IPTU.

Como o fato gerador do IPTU é o dia 1° de janeiro de cada ano, segue-se que o imposto será devido se a imissão provisória ocorrer no dia de janeiro em diante.

Com a ocorrência do fato gerador, surge a obrigação tributária a ser quantificada e tornada líquida e certa pelo lançamento.

Todavia, essa solução tecnicista, além de injusta, viola os princípios constitucionais da isonomia tributária, da capacidade tributária e da vedação de efeito confiscatório.

Se o expropriado perdeu a posse do imóvel no dia 2 de janeiro não há como pretender a tributação sob o fundamento de que o fato gerador ocorreu um dia antes. O fenômeno tributário não pode ser interpretado com total abstração do aspecto econômico que, em última análise, fundamenta a tributação. Já diziam os antigos: onde nada tem, até o Imperador perdeu o seu imposto.

Se não efetuado o lançamento, ainda, ele deve ser sobrestado. Se já efetuado o lançamento deve-se dispensar do pagamento das parcelas mensais vencidas após a imissão provisória.

Essas providências normalmente são tomadas pela Prefeitura, quando a desapropriação é proposta por ela ou seus delegados. Uma cópia do auto de imissão provisória é remetida para o órgão fiscal da Prefeitura.

O problema surge, quando as desapropriações são feitas por outras esferas políticas que não comunicam o fato ao órgão municipal competente.

Cabe, nesses casos, ao expropriado fazer essa comunicação para evitar cobrança indevida do IPTU.

Outro problema frequente na prática é a exigência de certidão negativa do IPTU para levantamento do preço depositado na ação ordinária de indenização por apossamento administrativo, conhecida como ação de desapropriação indireta.

A chamada desapropriação indireta tem a natureza de ação real prescrevendo no mesmo prazo da consumação da prescrição aquisitiva. Segundo a Súmula 119 do STJ, editada à luz do Código Civil de 1916, o prazo para a ação de desapropriação indireta prescreve em 20 anos. Assim, longo tempo pode ter decorrido entre a data do apossamento administrativo e a data do depósito da indenização. Independentemente da prescrição quinquenal do crédito tributário, a certidão negativa só pode ser exigida até a data do apossamento, quando o proprietário perde a disponibilidade econômica do imóvel e, portanto, deixa de ser o contribuinte do IPTU.

[1]Desapropriação doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2012, p. 147-149.

Veja também:

• IPTU grava a disponibilidade econômica da propriedade
• IPTU. Lançamento sobre imóvel sem acesso à via pública
• IPTU. Critérios para o lançamento das garagens de condomínio

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