Cobrança de multa pelo atraso na entrega de unidades imobiliárias

A crise que vem assolando o Brasil nos últimos anos repercute diretamente nas relações jurídicas, sendo responsável pelo aumento significativo da quantidade de ações no Poder Judiciário, bastando pensarmos na enxurrada de reclamações trabalhistas que abarrotam a Justiça Obreira, fato diretamente decorrente do aumento da taxa de desemprego, em torno de 11,2%, segundo o IBGE.

No segmento da construção civil, além das demissões em massa, as empresas foram obrigadas a reduzir custos, como a rigor ocorreu em todos os demais segmentos, até mesmo no âmbito doméstico, o que resultou numa desaceleração do ritmo das construções, e, consequentemente, no atraso na entrega das unidades imobiliárias adquiridas por consumidores.

Esse problema foi responsável por mais uma enxurrada de ações na Justiça brasileira, especificamente, demandas propostas por adquirentes de imóveis em construção, reclamando da expiração do prazo convencionado para a entrega das unidades, com a pretensão de que as rés sejam condenadas ao pagamento de multa, por cada mês de atraso.

Em suas defesas, as construtoras têm afirmado que o atraso na entrega das unidades adquiridas é decorrente do chamado caso fortuito ou de força maior, entendido como o fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir (parágrafo único do art. 393 do CC). Com quem está a razão?

Enfrentando esse tipo de problema, os Tribunais que integram a estrutura do Poder Judiciário têm se inclinado para atribuir a razão aos consumidores, resultando na condenação das construtoras ao pagamento das multas, sob o fundamento de que crise econômica não pode ser considerada caso fortuito ou de força maior, por não ser imprevisível, numa economia instável como é a brasileira, marcada por frequentes oscilações de marcado.

Quanto aos parâmetros utilizados para a fixação das indenizações, algumas questões devem ser esclarecidas. Primeiramente, atentos aos contratos de compromisso de compra e venda, constatamos ser corriqueira a inclusão de cláusula estabelecendo um “prazo de tolerância”, geralmente de 6 (seis) meses, contado a partir da data fixada para a entrega da unidade imobiliária, dentro do qual a construtora estaria salvaguardada do pagamento de qualquer multa. O Poder Judiciário tem entendido pela validade dessa cláusula.

Somente após a expiração do “prazo de tolerância” é que se entende surgir o direito do consumidor de receber o valor correspondente à multa, geralmente fixada em 1% (um por cento) para cada mês de atraso, tendo como base de cálculo o preço da compra e venda, compensando a impossibilidade de uso do imóvel por parte do adquirente.

Esses valores vêm sendo acrescidos de juros moratórios e de correção monetária, calculada mês a mês, e de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, quando a questão é levada ao conhecimento do Poder Judiciário, além da condenação pelos danos morais, quando o autor consegue comprovar que o atraso na entrega da unidade lhe causou mais do que mero dissabor[1].

A ação pode ser instaurada tanto na justiça comum estadual como no âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, neste caso, desde que o valor pretendido seja igual ou inferior a 40 (quarenta) salários mínimos, onde a tramitação do processo é em tese mais célere, sem os custos próprios de uma ação judicial tradicional.

[1] “APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. Injustificado atraso na entrega da obra. Caracterização. Hipótese em que houve atraso superior a um ano, para além do período de tolerância de 180 dias. Mora da ré caracterizada. Danos materiais. Descabida a pretensão indenizatória de despesas com combustível e pedágios, suportados pelo autor em razão da opção em residir no imóvel de veraneio, durante o período de atraso na entrega da obra. Multa moratória. Prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o promitente comprador, no caso de atraso no pagamento, mostra-se cabível a sua aplicação, de forma isonômica, relativamente ao promitente vendedor. Multa incidente sobre as parcelas quitadas pelo comprador, em favor da construtora. Dano moral. Circunstâncias do caso que ultrapassaram as meras vicissitudes inerentes ao descumprimento contratual. No caso concreto, o atrasode dezesseis meses, afigurou-se excessivo e gerador de abalo emocional. Indenização conferida na sentença majorada ao patamar desta Câmara. APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA EM PARTE. APELAÇÃO DAS RÉS DESPROVIDA” (Apelação Cível nº 70068257294, 19ª Câmara Cível do TJRS, relatora Des. Mylene Maria Michel, j. 11.8.2016) (grifamos).

Veja também:

• Comunicado sobre Material de Apoio
• Possibilidade (ou impossibilidade) de o magistrado reduzir retroativamente a multa decorrente do descumprimento de ordens judiciais
• Obrigatoriedade (ou não) de designação da audiência de tentativa de conciliação (art. 334 do CPC)
• Informativo de Legislação Federal: resumo diário das principais movimentações legislativas.

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