Regularização de Matrículas de Imóveis

Você já deve ter escutado isso antes, “Só é dono quem registra”, mas  a Lei é clara: “Art. 1.245. Código Civil. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

• 1.º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.?

• ? 2.º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

Um dos temas mais presentes no meu cotidiano profissional são as regularizações tanto de imóveis quanto de negócios, e ainda me impressiona a demanda oculta por regularizações de matrículas de imóveis. O tema do almoço com o Professor arquiteto e urbanista Rafael Zanola foi a necessidade de fomentar e conscientizar pessoas e empresas a respeito da regularização de imóveis urbanos e rurais. Lembramos que um arquiteto ou engenheiro são profissionais essenciais nos processos de regularização de imóveis, pois, por meio da elaboração de plantas e memoriais descritivos, atuam informando os Cartórios, Prefeituras e Judiciário sobre a real situação local e atual dos imóveis. Pois bem. Sabemos que no Registro de Imóveis uma parcela significativa do seu acervo está irregular em relação à titularidade, pois muitas vezes quem figura como proprietário é pessoa diversa daquela que está na posse do bem. Também paira aquela velha história do “comprou, mas não registrou” (contrato de gaveta), que provoca questões sérias quando o título que deu origem ao negócio se perdeu ou não existe mais. Além dessas, existem aquelas que permeiam as medidas perimetrais dos imóveis, entre outras, atualizações necessárias perante Órgãos Públicos (Prefeitura, Incra, Ibama …),  quando estão em desacordo. Por vezes, é possível a retificação do registro pela via administrativa (de ofício ou a requerimento da parte), o que é um incentivo para que se cuide do assunto o quanto antes sem postergar. A regularização via judicial (usucapião) é um direito, porém sabemos que se trata de um alto custo e que leva tempo, engessando a economia e as relações. “Lei de Registros Públicos. Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
2. b) indicação ou atualização de confrontação;
3. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
4. d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
5. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
6. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
7. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.” A questão principal é que não se pode deixar um imóvel irregular.  Poderia neste post traçar inúmeras ferramentas de regularização judicial ou extrajudicial, porém o objetivo é conscientizar, provocar uma reflexão e a simples ação de ver sua matrícula… ainda mais em tempos de crise, em que tanto indivíduos e famílias quanto empresas devem preservar sua propriedade. Matrícula irregular é ativo imobilizado, não gera progresso, renda ou qualquer tipo de proveito social ou econômico. Muito pelo contrário, causa desavença e crise em momentos de necessidade de recursos ou soluções.  Sem falar no custo da regularização em tempo e valores. Para tanto, penso que a melhor ação a ser tomada por empresas e pessoas é bastante simples… veja a sua matrícula do Registro de Imóveis (atualizada), que nada mais é que a “cédula de identidade” do imóvel.  É uma ação que sem dúvida fará a diferença na sua vida ou negócio, afinal, você deve ter o controle e a segurança jurídica a respeito do que é sua propriedade. Se você acha que é dono, mas não tem como provar, por uma matricula regular, é o momento de você tomar providências, e que seja o quanto antes. A Lei 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) nos apresenta informações importantes a respeito do que se deve verificar e como se organizam os títulos: “Art. 197. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

• 1.º A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.
• 2.º Quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão atualizada comprobatória do registro anterior e da inexistência de ônus.

Art. 224. Todo imóvel objeto de título apresentado em cartório para registro, deve estar matriculado no livro n. 2 de Registro Geral, obedecidas as normas estabelecidas no artigo 173. Art. 225. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da presente Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior no mesmo mencionado, preenchidos os requisitos do artigo 227.

• 1.º Se o registro anterior foi efetuado em outro cartório, a matrícula será aberta com os elementos que constarem do título apresentado e de certidão atualizada do mencionado registro e da inexistência de ônus, caso em que a certidão ficará arquivada em cartório.
• 2.º Na matrícula aberta será lançado, na mesma ocasião, o primeiro registro, com os elementos que constarem do título apresentado.
• 3.º Pela matrícula só se cobrarão custas nos casos previstos nos artigos 226 e 231.

Art. 226. Se o imóvel não estiver matriculado no Registro de Imóveis e lançado em nome do outorgante, far-se-á a matrícula pelo primeiro título que, na sequência cronológica dos títulos de domínio, estiver registrado, qualquer que seja a sua natureza. Na matrícula assim formalizada, serão lançados a registro todos os títulos posteriores, até o registro do título apresentado. Parágrafo único. Se o imóvel estiver matriculado, mas da matrícula não constar lançamento em nome do outorgante, far-se-á na matrícula o registro pelo primeiro título que, na sequência cronológica dos títulos de domínio, estiver registrado e registro de todos os títulos posteriores, até o lançamento do título apresentado. Art. 227. São requisitos da matrícula: 1.º o número de ordem; 2.º a data; 3.º a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização e denominação, se rural ou logradouro e número, se urbano; 4.º nome, domicílio, nacionalidade, profissão e estado civil do proprietário, bem como o seu número do Cadastro Individual do Contribuinte ou da cédula de Identidade ou, à falta deles, a sua filiação; 5.º número do registro anterior”. Vale lembrar a questão do Georreferenciamento de Imóveis Rurais (Lei 10.267/2001 e art. 176 da Lei de Registros Públicos) e a atualização cadastral no Incra e Ibama, quando necessário. A propriedade rural irregular não pode ser comercializada (transferida) e encontra dificuldades em processos de arrendamento e obtenção de garantias junto a Instituições Financeiras, o que impacta o agronegócio e as pequenas atividades de empreendedores rurais. É fato que a leitura de uma matrícula por vezes demanda a atuação de um profissional (advogado) para verificar toda a situação, porém o que se nota é a falta mínima de conferência de dados, como titularidade e metragem. Questões jurídicas mais complexas, como a existência de ônus, garantias ou cláusulas de direito específicas, por exemplo, usufruto, inalienabilidade, incomunicabilidade, entre outras, dizem mais respeito ao direito real em si e suas características do que a uma situação de irregularidade sanável. Irregularidade passível muitas vezes de uma regularização extrajudicial ou de ofício, que precisa apenas ser diagnosticada e apontada. Assim, a campanha é para que as pessoas e empresas verifiquem suas matrículas confrontando dados básicos, como em nome de quem está o imóvel, cadastro junto a Prefeitura, metragem, atualização de dados junto a Órgãos Públicos, tais como Incra, Ibama, Receita Federal… Na dúvida, consulte o Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o imóvel, lembrando sempre que a certidão deve estar atualizada (prazo de 30 dias). Os serviços notariais e de registro (Cartórios) existem para garantir a segurança jurídica da sua propriedade.

Veja também:

• Reflexões sobre o Profissional do Futuro no Direito e Negócios
• Direito e Design
• Arte, Direito e Filosofia

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