Uma das questões não bem definidas na doutrina e na jurisprudência diz respeito à eleição do sujeito passivo no lançamento do IPTU, conforme assinalado em nossa obra específica.[1] O sujeito passivo natural do IPTU está definido no art. 34 do CTN, nos seguintes termos:

“Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Portanto, podem ser contribuinte do imposto, tanto o proprietário do imóvel, como o seu titular de domínio ou o possuidor a qualquer título, desde que detentor de posse de conteúdo econômico, o que exclui, por exemplo, a posse de mero locatário.

A jurisprudência do STJ interpreta literalmente esse art. 34 do CTN e fixa a tese já pacificada no sentido de que tanto o compromissário comprador, como o promitente vendedor são responsáveis pelo pagamento do IPTU, podendo a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento da arrecadação (RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ de 1º-8-2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ de 20.2.2006; REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 27.9.2004; REsp 1110551/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell, Primeira Seção, julgado em 10-06-2009, DJe 18-06-2009).

De fato, a Prefeitura costuma lançar o imposto sobre o compromissário comprador por questões de facilidade porque é ele que geralmente se encontra na posse direta do imóvel, sendo que o promitente vendedor se encontra em local não sabido pelo fisco.

Entanto, no nosso entendimento a autoridade administrativa competente não pode escolher o sujeito passivo do IPTU por qu3estões de comodidade. Isso só poderia ser possível se 3existisse entre eles a solidariedade, nos termos regulada pelo art. 124 do CTN, in verbis:

“Art. 124. São solidariamente obrigadas:

I – as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal;

II – as pessoas expressamente designadas por lei.

Parágrafo único. A solidariedade referida neste artigo não comporta benefício de ordem.”

Conforme esclarecemos na nossa obra referida não há lei definido a solidariedade com relação ao pagamento do IPTU, pelo que fica descartada a hipótese do inciso II. Tampouco, há entre eles interesse comum na situação que constitua o fato gerador do IPTU (inciso I, do art. 124) que não se confunde com o interesse econômico no resultado ou no proveito da situação que constitui o fato gerador da obrigação principal. Trata-se de interesse jurídico que diz respeito à realização comum ou conjunta da situação que constitui o fato gerador. É solidária a pessoa que realiza conjuntamente com outra, ou outras pessoas, a situação que constitui fato gerador da obrigação tributária. É o caso, por exemplo, de coproprietários de determinado imóvel urbano. Eles são solidariamente responsáveis pelo pagamento do IPTU, nos precisos termos do art. 124, I, do CTN.

Inexistindo a solidariedade entre os possíveis contribuintes mencionados no art. 34 do CTN, o lançamento do IPTU deverá ser feito individualmente contra o proprietário, ou contra o titular de domínio útil, ou ainda, contra o possuidor (posseiro, nunca contra todos ao mesmo tempo. E aqui surge o problema da escolha do contribuinte que não pode ser feita à discrição do poder público tributante, nem por razões de conveniência ou oportunidade.

O lançamento do IPTU deve ser feito contra a pessoa que provoca a concreção do fato gerador desse imposto. Já vimos em artigo anterior que o IPTU não grava a propriedade, mas a disponibilidade econômica da propriedade, do domínio útil ou da posse. Normalmente quem detém esa disponibilidade econômica é proprietário do imóvel que tem o poder de usar, gozar e de dispor. Mas, se esse proprietário tiver comprometido à venda o seu imóvel, ele ficará privado dessa disponibilidade econômica que foi transferida ao compromissário comprador que passará a usar e gozar da propriedade percebendo os seus frutos; só lhe falta do poder de dispor da coisa, podendo, entretanto, ceder a terceiros os direitos e obrigações decorrentes co compromisso de compra e venda, com ou sem anuência do promitente vendedor.

Logo, no caso é o compromissário comprador o sujeito passivo do IPTU. O mesmo acontece em relação ao titular do domínio útil em que o senhorio direto perde a disponibilidade econômica do imóvel.

Por se tratar de imposto de lançamento direto o agente fiscal vale-se de dados contidos no cadastro imobiliário em que cada imóvel é identificado pelo número de contribuinte que contém a numeração do Setor, Quadra e Lote – SQL.

Por isso, para evitar dissabores é de todo conveniente que o proprietário que fizer a alienação de seu imóvel, ou compromissá-lo à venda faça a alteração cadastral junto a `refeitura competente. Na maioria da legislação local a obrigação de atualizar o cadastro imobiliário é do comprador. Com relação a enfiteuse o art. 2038 do Código Civil proibiu a sua constituição subordinando-se as existentes, até a sua extinção, às disposições do Código Civil de 1916 e leis posteriores.

[1] IPTU doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2012, p. 115-121.

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