Atualização de valor de imóveis permitirá redução na tributação de ganho de capital: mas atenção aos pontos negativos

Gabriel Quintanilha

15/10/2024

Com a publicação da lei nº 14.973/2024 passa a ser possível a atualização do valor de bens imóveis declarados no Imposto de Renda das Pessoas Físicas (IRPF) e no Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ). A medida permite que tanto pessoas físicas quanto jurídicas ajustem o valor de seus imóveis ao preço de mercado, com uma alíquota reduzida de tributação sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição. Tal medida é uma grande novidade uma vez que somente era possível a atualização do valor do imóvel declarado no imposto de renda em caso de realização de obras, devendo ser comprovado o valor gasto.

Agora, o contribuinte poderá trazer o imóvel ao valor presente, reduzindo o valor do ganho de capital a ser pago quando ocorrer a alienação do bem.

Impactos para pessoas físicas

Os proprietários de imóveis pessoas físicas, que são residentes no Brasil, poderão optar por atualizar o valor de mercado de seus bens já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA). A diferença entre o valor original de aquisição e o valor de mercado será tributada com uma alíquota de 4% de Imposto de Renda.

Os contribuintes têm 90 dias a partir da publicação da lei para realizar a opção e pagar o imposto respectivo. Os valores resultantes dessa atualização serão tratados como acréscimo patrimonial e deverão ser informados na declaração de ajuste anual do ano-calendário de 2024.

Impacto para pessoas jurídicas

Já as pessoas jurídicas poderão atualizar o valor de imóveis constantes no ativo permanente do balanço patrimonial. A diferença entre o valor atualizado e o valor de aquisição será tributada a uma alíquota de 6% no IRPJ e 4% na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Os valores decorrentes da atualização não poderão ser considerados como despesa de depreciação. O prazo para o pagamento dos tributos também é de 90 dias para quem optar pela atualização.

Ponto de atenção: ganho de capital em caso de venda

Caso o imóvel cujo valor foi atualizado seja vendido ou baixado antes de 15 anos, será necessário recalcular o ganho de capital com base na fórmula fornecida pelo governo e aqui está o ponto que o contribuinte deve estar atento.

O cálculo leva em consideração o valor de alienação e o custo de aquisição atualizado, aplicando-se um percentual conforme o tempo decorrido entre a atualização e a venda, variando de 0% a 100%, dependendo do período que se passou desde a atualização.

Os percentuais começam em 0% para vendas feitas até 36 meses após a atualização e aumentam progressivamente até 100% para vendas feitas após 180 meses. Em suma, o benefício efetivo se dará se a venda ocorrer após 15 anos da atualização, pois a fórmula criada pela lei se baseia em percentuais que reduzem progressivamente o valor do ganho tributável. Com isso, quanto maior for o período entre o exercício da opção pela atualização e a venda do imóvel, maior será a economia tributária.

Como se pode ver é uma oportunidade para os proprietários de imóveis atualizarem seus ativos com uma tributação reduzida, beneficiando tanto pessoas físicas quanto jurídicas, sobretudo para aqueles proprietários que pretendam manter o seu patrimônio por um período mais longo.

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