Ação Renovatória: requisitos, procedimento e prazo da renovação do contrato de locação comercial

A ação renovatória, que tem procedimento diferenciado previsto na Lei nº. 8.245/91 (arts. 71 a 75), tem por objetivo a renovação compulsória do contrato de locação empresarial. Seu fundamento principal é a preservação do “ponto comercial” (fundo de comércio) e, consequentemente, a captação e manutenção da clientela. Consoante ensinamento da Ministra Nancy Andrighi, “a Ação Renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato de locação, visando protegê-lo das investidas abusivas do locador, que, não raras vezes, exigia do locatário o pagamento de altos valores para renovar o contrato” (REsp 1.899.304).

Em termos práticos, a ação renovatória garante ao locatário o direito de renovar o contrato de locação empresarial, mesmo contra a vontade do locador, desde que presentes os requisitos previstos no art. 51 da Lei nº. 8.245/91. Se durante um determinado período o locatário desenvolveu determinada atividade empresarial no local, investindo na formação da clientela, inclusive com publicidade e reformas que valorizaram o imóvel, não é razoável que tenha que desocupar o imóvel exclusivamente por vontade do locador. De toda sorte é preciso compreender que a pretensão de renovação da locação não é absoluta, pois o locador não é obrigado a renovar o contrato caso o imóvel venha a ser utilizado para uso próprio, contanto que em ramo diverso, conforme dispõe o art. 52, II, da Lei nº. 8.245/91.

Antes de analisar pormenorizadamente os requisitos dessa Ação, devemos destacar que, segundo o disposto no art. 58, inciso I, da Lei de Locações (nº. 8.245/91)¹, em caso de ação renovatória os processos tramitam normalmente durante as férias/recessos forenses e não se suspendem pela superveniência delas. Por se tratar de norma especial, não há como aplicar o CPC/2015. O advogado precisa estar atento, especialmente quando houver necessidade de cumprir determinado prazo durante o pedido de recesso ou férias forenses.

Requisitos para a propositura da Ação Renovatória

De acordo com o art. 51, são requisitos para a propositura da Ação Renovatória: a) contrato escrito e com prazo determinado; b) contrato com prazo de vigência de 5 anos, admitida a soma de contratos ininterruptos que totalizem o referido lapso; c) o locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade nos últimos 3 anos.

A começar por esses três requisitos podemos extrair algumas conclusões:

• não se admite a propositura de ação de renovação baseada em locação verbal ou que, sendo escrita de início, se prorroga por tempo indeterminado;

• A Lei nº. 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de “accessio temporis”, ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação. Sobre esse requisito, a jurisprudência é firme no sentido de que para que os prazos dos contratos escritos possam ser aproveitados, com a finalidade de renovar um contrato de locação não residencial, faz-se necessário que eles sejam ininterruptos ou que entre eles medeie intervalo não superior a seis meses. Com efeito, se o contrato, cuja renovação se pretende, não perfaz o lapso de cinco anos, exigido pelo art. 51, II , da Lei nº 8.245 /91, já que ou foram por prazo inferior a cinco anos ou houve um espaço superior a seis meses entre um e outro, não há que se falar em renovação do aluguel (por exemplo: TJ-MG – AI: 10000211339577001 MG, Relator: João Rodrigues dos Santos Neto (JD Convocado), Data de Julgamento: 20/10/2021, Câmaras Cíveis/9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/10/2021). O que a jurisprudência busca com esse entendimento é viabilizar a ação renovatória quando o período de interrupção entre a celebração dos contratos escritos não é significativo;

• O êxito da ação renovatória está relacionado, dentre outros requisitos, à prova de exploração do mesmo ramo de comércio ou de indústria pelo locatário há, pelo menos, três anos em caráter ininterrupto.

O direito à renovação, sob pena de decadência, deve ser exercido no prazo de 1 ano, no máximo, e até 6 meses, no mínimo, antes da data do término do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito (art. 51, § 5º). Isso quer dizer que se o locatário não propuser a Ação Renovatória de locação comercial dentro do prazo estabelecido no art. 51, §5º, haverá o reconhecimento da decadência, inclusive com a possibilidade de julgamento liminar de improcedência do pedido, conforme possibilita o art. 332, § 1º, do CPC/2015². Imagine uma locação comercial cujo término deve ocorrer em 31/08/2025. A locatária precisa ingressar com a ação renovatória em até 06 meses antes, ou seja, até fevereiro de 2025.

Além dos requisitos da petição inicial estabelecidos no art. 319 do CPC/2015, o art. 71 da Lei da Lei nº. 8.245/91 afirma que a petição da ação renovatória deverá ser instruída com:

Importância do contrato

Como premissa para o ajuizamento dessa Ação o advogado deve observar a necessidade de conhecer o inteiro teor do(s) contrato(s) firmado(s) entre as partes e se as cláusulas contratuais estão sendo devidamente cumpridas, inclusive no que tange ao pagamento pontual dos aluguéis. Caso contrário, restará inviável a propositura da Ação Renovatória por ausência de preenchimento do requisito previsto no inciso II do art. 71.

Além disso, caso o pedido seja formalizado pelo sublocador, precisa o advogado verificar se a sublocação é ou não vedada pelo contrato originário e se houve expressa anuência do locador, conforme art. 13³ da Lei nº 8.245/1991. Os demais requisitos (art. 51 e 71 e seguintes) são igualmente exigidos quando a renovação é pretendida pelo locatário do contrato original. Nesse caso, cuidando-se de sublocação total do imóvel, não terá o sublocador legitimidade para ajuizar ação renovatória, uma vez que não é sua a titularidade do fundo de comércio reclamado e nem pode atuar na defesa de interesse de terceira pessoa, nos termos do § 1º do art. 51, da Lei nº. 824591. Em suma, uma vez que ocorrida a sublocação total, que é a transferência total do direito de explorar no prédio locado uma atividade econômica, somente o sublocatário tem legitimidade para a renovação (nesse sentido: TJ-SP – APL: 00472207420128260001 SP 0047220-74.2012.8.26.0001, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 26/01/2016, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/01/2016). Caso não disponha de prazo de locação suficiente para cobrir a sublocação, a Ação Renovatória deverá ser ajuizada em face do sublocador e do locador. Essa é a interpretação que se extrai da lei e da jurisprudência:

À luz do art. 71, III, exige-se que o autor da Ação Renovatória comprove que está em dias com o pagamento dos tributos e demais despesas incidentes sobre o imóvel. Assim, por exemplo, a existência de taxas condominiais em aberto inviabiliza a ação, bem como o inadimplemento em relação às despesas de IPTU.

Sobre os tributos incidentes sobre o imóvel comercial e a necessidade de comprovação de quitação para viabilizar o prosseguimento da Ação Renovatória, vale um alerta: a certidão de parcelamento fiscal é suficiente para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial (nesse sentido: STJ, 3ª Turma. REsp 1.698.814-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26/06/2018). Ou seja, aceita-se a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da demanda, com a demonstração de sua quitação durante o processo.

O inciso IV do art. 71 prevê, por sua vez, que a petição inicial da Ação Renovatória deverá indicar de forma clara e precisa as condições oferecidas para a renovação da locação, o que inclui o valor do novo aluguel. Na prática, oautor propõe a renovação do contrato por determinado período e mediante o pagamento de determinado valor de aluguel. Poderá, também, postular a redução ou a manutenção do valor do locativo ou o seu aumento. Quanto ao locador, este poderá, em sua defesa, insurgindo-se contra o pedido formulado pelo locatário, postular a modificação do valor do aluguel. Esse pedido decorre do fato de a Ação Renovatória ter natureza dúplice, permitindo-se, assim, que não só o autor formule pretensão contrato o réu, mas que este formule também pretensão contra o autor.

Sobre valor dos aluguéis

Havendo discussão sobre o valor dos aluguéis, cabe ao juiz ponderar se existe (ou não) algum desequilíbrio econômico-financeiro em razão se fato superveniente que justifique eventual redução. Caso não exista, deve observar se há discrepância entre o valor fixado no contrato e aquele praticado pelo mercado, inclusive com o auxílio de prova pericial. Embora a jurisprudência nos tribunais estaduais oscile entre o reconhecimento da adstrição ao valor postulado pelas partes e o reconhecimento de que pode o juízo eleger como o valor a viger a partir da renovação àquele encontrado na perícia, mesmo que superior àquele postulado pelo réu, o STJ vem considerando que deve prevalecer a autonomia das partes. Assim, “uma vez formulado pedido certo e determinado, do qual não há qualquer tonalidade de mera estimativa sujeita à confirmação pericial, não poderá o magistrado fixar valor superior ao pretendido pelo locador ou inferior ao oferecido pelo locatário, sob pena de violação aos limites objetivos traçados pelas partes”. Isso quer dizer que o juiz não pode fixar valor inferior àquele ofertado pelo locatário por entender que a oferta é supervalorizada ao efetivo valor do imóvel, verificado em laudo pericial, e nem poderá adotar valor superior àquele pretendido pelo locador (nesse sentido: STJ, REsp n. 1.815.632/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 11/5/2022).

Sobre fiador

Havendo fiador, deve-se igualmente indicar na petição inicial da Ação Renovatória se ele permanecerá como garantidor e se possui idoneidade financeira atual. A legislação também exige prova de que o fiador do contrato a ser renovado, ou daquele que o substituir na renovação, aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for (art. 71, incisos V e VI). Vale registrar, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que o fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, porque tal exigência é suprida pela declaração deste de que aceita os encargos da fiança referente ao imóvel cujo contrato se pretende renovar. Assim, admite-se a inclusão do fiador no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado ou realize o pagamento das diferenças de aluguel decorrentes da ação renovatória (3ª Turma. REsp 2.060.759-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 16/5/2023). Dessa forma, NÃO se aplica à Ação Renovatória o entendimento exposto na Súmula 268 do STJ: “o fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado” e a regra processual prevista no art. 513, §5º, do CPC/2015⁴.

Estando o fiador ciente da prorrogação – mesmo não tendo participado da Ação Renovatória – o encargo assumido corresponderá ao novo aluguel que será arbitrado judicialmente (REsp 682.822/RS, Sexta Turma, DJe 3/11/2009).

Quanto ao valor dos aluguéis, vimos que o próprio locador pode, na contestação, pedir a fixação de um aluguel provisório (art. 72, § 4º), que vigorará a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado. Caso não faça, o locatário continuará a pagar, durante o processo, o aluguel previsto no contrato primitivo até haver efetiva definição do montante na sentença. A depender da situação, poderá existir, após o trânsito em julgado, crédito a favor ou do locador ou do locatário relativo ao saldo de aluguéis vencidos. Isso acontece quando o aluguel fixado em sentença é superior ou inferior ao aluguel previsto no contrato anterior. Se alguma dessas situações ocorrer, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, consoante determina o art. 73 da referida lei. Veja, a propósito, entendimento do STJ sobre o tema, que ainda esclarece qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a referida verba:

Se a própria sentença estipular uma data para pagamento das diferenças, incorrerá em mora o devedor que não adimplir no termo estipulado, pois esta data integrará, definitivamente o título executivo (mora ex re). Caso contrário, se na sentença não for prevista essa data de pagamento, os juros serão contados a partir da data em que o devedor for intimado para pagar na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).

Quanto à defesa do locador (réu da Ação Renovatória), há limitação cognitiva horizontal da tutela jurisdicional, uma vez que ele poderá, em sua contestação, somente alegar, além da questão do valor do aluguel: (i) o não preenchimento dos requisitos estabelecidos no art. 71, Lei 8.245/91; (ii) o não atendimento, na proposta do locatário, do valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; (iii) existência de proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; (iv) não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Se houver necessidade de réplica, o juiz determinará a intimação do autor da Ação para se manifestar. Em seguida, o juiz providenciará o saneamento do processo e, havendo necessidade de instrução, indicará quais as provas serão produzidas, conforme manifestação das partes.

Improcedência da ação renovatória

Se a Ação Renovatória for julgada IMPROCEDENTE, a locação comercial não será renovada e o juiz determinará a desocupação do imóvel alugado no prazo de 30 dias, desde que haja pedido na contestação:

O termo inicial deste prazo de desocupação é a data da intimação pessoal do locatário, realizada por meio de mandado de despejo.

Por outro lado, se a Ação Renovatória for julgada PROCEDENTE, o contrato será renovado pelo mesmo prazo do ajuste anterior, desde que observado o limite máximo de 05 (cinco) anos.

Essa limitação temporal não decorre propriamente da lei. O art. 51 da Lei nº 8.245/1991, se interpretado literalmente, indica que a renovação compulsória do contrato locatício comercial ocorrerá pelo mesmo período em que vigorou o último contrato. Ou seja, se o último contrato tinha prazo de 10 anos, a vigência da prorrogação também deveria ser de 10 anos. Esse, no entanto, não é o entendimento do STJ, para quem o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial é de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.

No julgamento do REsp 1.990.552-RS (j. 17/05/2022), o Relator, Ministro Raul Araújo, destacou que a renovação por prazo superior a cinco anos certamente provocaria um desestímulo aos contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário, especialmente se levado em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas. Dessa forma, caso julgados procedentes os pedidos, o prazo da renovação será invariavelmente de cinco anos, independente do prazo locatício previsto no contrato renovado.

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NOTAS

1 No mesmo sentido da norma: “AGRAVO REGIMENTAL – DECISÃO MONOCRÁTICA – AGRAVO DE INSTRUMENTO –AÇÃO DE DESPEJO – PRAZO RECURSAL – REGRAMENTO ESPECÍFICO – ART. 85, I, DA LEI DE LOCAÇÕES – CURSO NO RECESSO FORENSE – PRETENSÃO INTEMPESTIVA – RECURSO NÃO CONHECIDO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A Lei nº 8.245/91 é um microssistema que prevê normas específicas de direito material civil, direito processual (ações locatícias) e de direito penal. 2. Para “fins de aplicação do art. 58, I, da Lei 8.245/91, tem-se entendido pela não suspensão dos prazos, tanto nos períodos de recesso forense quanto das férias forenses, quando a ação envolve despejo, consignação em pagamento de aluguel, revisionais e renovatórias de locação.” (AgRg no Agravo Em REsp nº 672.016-DF – 2015/0052055-3, p. 04/12/2017, Ministro MARCO BUZZI) 3. Descumprido o prazo previsto no art. 1003, § 5º, do CPC, deve o recurso ser tido como intempestivo.4. Decisão monocrática mantida. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/08/2018, Publicado no DJE 17/08/2018)”. (TJ-MT – CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO: 10008079320188110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 15/08/2018, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 17/08/2018).

2 “O juiz também poderá julgar liminarmente improcedente o pedido se verificar, desde logo, a ocorrência de decadência ou de prescrição”.

3 Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

4 “O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento”.

5 Embora não tenha sido formalmente cancelada, não se aplica mais o prazo previsto no Enunciado da Súmula 370 do STF: “Julgada improcedente a ação renovatória da locação, terá o locatário, para desocupar o imóvel, o prazo de seis meses, acrescido de tantos meses quantos forem os anos da ocupação, até o limite total de dezoito meses.”