Lei de Locações: um tiro pela culatra?

Sem dúvida, um dos maiores desafios com a entrada em vigor do novo Código de Processo CiviL (CPC), o que se pressupõe ocorrer em 18 de março de 2016 – até sobre a data em que ele começará a viger há divergência doutrinária (!)[1] –, será avaliar os impactos do novo código processual sobre a legislação extravagante.

É que, ao elaborar um Código de Processo Civil, não tem como o legislador antever as repercussões em todos os procedimentos especiais. Muitas delas foram colocadas em segundo plano ao longo do processo legislativo ou sequer imaginadas. Assim, incumbirá à doutrina e à jurisprudência o papel de compatibilizar as regras da legislação extravagante com o novo CPC. Não por acaso, no Fórum Permanente de Processualistas Civis, nas edições realizadas em Belo Horizonte e Vitória, houve um grupo de trabalho específico sobre o tema.

A escolha da Lei de Locações e dos impactos do novo CPC sobre ela é fácil de ser explicada: trata-se a locação de imóvel urbano, matéria disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, de uma das relações jurídicas mais comuns na sociedade brasileira contemporânea. Não vamos aqui avaliar os impactos comuns a todas as ações judiciais, como a renovada disciplina dos precedentes ou a retirada do juízo de admissibilidade na origem da apelação. Concentraremos nossa atenção sobre os aspectos procedimentais específicos da Lei de Locações.

A Lei de Locações contempla quatro procedimentos especiais: ação de despejo (arts. 59 a 66), ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art. 67), ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70) e ação renovatória (arts. 71 a 75). No art. 79, há um dado importante: a previsão explícita de aplicação subsidiária do Código de Processo Civil.

Vamos ver o que mudará em cada uma delas com o novo CPC.

1) Ação de despejo – Em relação à ação de despejo, podem ser mapeados quatro impactos principais. Dois deles se referem ao despejo liminar (art. 59, § 1º). Quando entrar em vigor o novo CPC, a primeira indagação será sobre a possibilidade de se pedir o despejo liminar mediante o procedimento de tutela antecipada em caráter antecedente (art. 303, NCPC). Não parece haver vedação, muito embora – com ressalva da possibilidade de estabilização (art. 304, NCPC) – seja difícil, na maioria dos casos, visualizar a utilidade do instituto, dado o caráter singelo da maioria das petições iniciais em ações de despejo.
O maior problema, porém, está na segunda indagação. Será possível a estabilização do despejo liminar, por aplicação conjugada do art. 59, § 1º da Lei de Locações com o art. 304 do NCPC? Parece que sim, mas todas as controvérsias que surgem hoje na doutrina sobre a estabilização no novo CPC certamente contaminarão a Lei de Locações.

Haverá estabilização apenas no caso de despejo liminar requerido em caráter antecedente ou será possível que ocorra também no despejo liminar incidental? Para que haja estabilização, bastará que não seja interposto o recurso pelo réu ou será necessário que também o autor não tenha aditado a petição inicial no caso de despejo liminar requerido em caráter antecedente? Finalmente, para inibir a estabilização resta apenas a via do agravo de instrumento – que, naturalmente, será cabível contra o despejo liminar por aplicação subsidiária do art. 1.015, I do NCPC – ou serão admitidas outras vias impugnativas? Como se vê, há muitas dúvidas e poucas certezas sobre a matéria.

Há que se ressaltar, porém, que independentemente da controvérsia doutrinária sobre o instituto da estabilização, pelo menos uma alternativa resta ao réu para evitá-la no caso de despejo liminar por falta de pagamento (art. 59, § 1º IX da Lei de Locações), que não o agravo de instrumento. Trata-se do depósito judicial previsto no art. 59, § 2º da Lei nº 8.245/1991, que contemple a totalidade dos valores devidos, cujo efeito é precisamente, nos termos do dispositivo em análise, “elidir a liminar de desocupação”.

Um terceiro impacto a ser avaliado é se haverá espaço, na ação de despejo, para a designação da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334 do NCPC. Um dado importante é que, nos termos do art. 59, caput da Lei de Locações, a ação de despejo terá “o rito ordinário”. Como se sabe, o novo CPC não mais contempla duas espécies de procedimento comum (ordinário e sumário). Unificaram-se todos os casos sob o procedimento comum disciplinado no art. 318 e seguintes do NCPC.

Consequentemente, o art. 59, caput da Lei de Locações deve ser lido como se fizesse referência ao procedimento comum do novo CPC. Aplica-se subsidiariamente, portanto, a regra da designação da audiência de conciliação ou de mediação, que apenas não ocorrerá nos casos de direito que não admitam autocomposição (de escassa aplicação no âmbito da Lei de Locações) ou se ambas as partes manifestarem expressamente desinteresse na composição consensual (art. 334, § 4º, NCPC).

Esta conclusão leva a um quarto impacto relevante: o prazo da contestação será modificado com o novo CPC, passando a correr apenas a partir da data da audiência de conciliação ou de mediação frustrada ou do protocolo do pedido de cancelamento da audiência apresentado pelo réu (art. 335, I e II, NCPC).

Haverá dúvidas, entretanto, se também se altera o prazo para o depósito judicial de todos os valores devidos no caso de ação de despejo por falta de pagamento para evitar a rescisão do contrato de locação (art. 62, II da Lei de Locações).

Deverá este correr junto com o prazo de contestação, observando o disposto no art. 335, I e II, NCPC, ou o réu deverá se antecipar até mesmo à realização da audiência de conciliação ou de mediação para o depósito, já que o art. 62, II da Lei de Locações consiste em regra especial que prevê expressamente o prazo de “15 (quinze) dias, contado da citação”? Considera-se que a melhor resposta é que o depósito integral deve se realizar no mesmo prazo da contestação – sob pena de deixar o locatário fragilizado na audiência de conciliação ou de mediação, diante do encerramento do prazo de quinze dias, contado da citação. Deve-se admitir, entretanto, que há margem para discussão, cabendo à jurisprudência a última palavra sobre a questão.

Mais: trata-se esse depósito judicial de ato processual? A resposta é sim, já que se destina a produzir efeitos no processo (elidir o pedido veiculado na ação de despejo), de sorte que a contagem do prazo para o depósito deve ser limitada aos dias úteis, na forma do art. 219 do NCPC.

2) Ação de consignação de aluguéis – Ao contrário do que se verifica com a ação de despejo, não há margem para a designação de audiência de conciliação ou de mediação na ação de consignação de aluguéis. Além de não haver nenhum dispositivo na Lei de Locações que indique a aplicação do procedimento comum, nem mesmo na ação de consignação em pagamento regulada pelo novo CPC (arts. 539 a 549) encontra-se referência à sua realização.

Consequentemente, o termo inicial do prazo para a contestação não se modifica, embora a contagem deva ser limitada aos dias úteis (art. 219, NCPC).

A inovação, porém, está na reconvenção prevista no art. 67, VI da Lei de Locações, segundo a qual o réu poderá pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da ação de consignação não depositados. Em primeiro lugar, essa reconvenção poderá ser veiculada no bojo da contestação (art. 343, caput, NCPC).

A mais importante novidade atinente à reconvenção, porém, é a previsão no art. 343, § 3º do novo CPC quanto à reconvenção subjetivamente ampliativa, ou seja, que envolva um terceiro. Admite-se, de acordo com o aludido dispositivo, que o réu proponha reconvenção contra o autor e um terceiro.

Não é difícil perceber a utilidade dessa novidade trazida pelo novo CPC: em uma ação de consignação de pagamento proposta pelo locatário contra o locador, este poderá, por exemplo, reconvir não apenas contra o autor-locatário, mas também contra o fiador quanto à cobrança dos valores não depositados, ainda que este não faça parte do processo.

3) Ação revisional – Na ação revisional, o problema da aplicação subsidiária torna-se ainda mais evidente. O art. 68, caput da Lei de Locações prevê que esta ação deveria observar o “rito sumário”, que simplesmente não mais existe no novo CPC. Torna-se necessário, assim, reconstruir a fase inicial de seu procedimento. O parâmetro a ser observado, nos termos do art. 1.049, parágrafo único do NCPC, será o procedimento comum, respeitadas as regras especiais contempladas na legislação extravagante.

Com o novo CPC, a petição inicial deverá observar o disposto no art. 68, I da Lei de Locações e os requisitos do novo código processual. Como o procedimento da ação revisional deve ser reconstruído a partir do procedimento comum do novo CPC, será designada audiência de conciliação ou mediação, exatamente na forma do art. 334 do NCPC, com as exceções ali disciplinadas, em vez da antiga audiência de conciliação do procedimento sumário, referida na primeira parte do art. 68, II da Lei de Locações.

Continua a ser admitido o aluguel provisório, de acordo com os parâmetros do art. 68, II da Lei de Locações. Nada impede que o aluguel provisório seja pedido a título de tutela antecipada em caráter antecedente, na forma do art. 303 do NCPC, com possibilidade de sua estabilização (art. 304, NCPC), caso não seja interposto o agravo de instrumento pelo réu, reproduzindo-se aqui todas as dificuldades e controvérsias indicadas quando se falou desse instituto aplicado à ação de despejo.

Há aqui, porém, outra via a impedir a estabilização da tutela antecipada que deve ser considerada. Nos termos do art. 68, III, até a realização da audiência, pode o réu pedir seja revisto o aluguel provisório e esse pedido interrompe o prazo para interposição de recurso (art. 68, V da Lei de Locações). Não há dúvida de que, apresentado o pedido de revisão e enquanto não esgotado o prazo para interposição de recurso, não pode haver estabilização. A dúvida, que certamente ensejará controvérsias, é se for indeferido esse pedido de revisão e não for interposto o agravo de instrumento. Nesse caso, haverá estabilização ou o simples pedido de revisão rejeitado terá sido suficiente para evitar sua ocorrência?

A primeira parte do art. 68, IV também deve ser ajustada ao novo CPC. No dispositivo da Lei de Locações, prevê-se a apresentação da contestação em audiência de conciliação, o que era típico do extinto procedimento sumário. No novo CPC, somente após a realização da audiência de conciliação ou de mediação frustrada ou após o protocolo do pedido de cancelamento da audiência apresentado pelo réu é que terá início o prazo para a contestação, que deverá observar o disposto no art. 335 do NCPC.

4) Ação renovatória – A ação renovatória, aparentemente, é uma das que menos sofrerá impactos com o novo CPC. Não há indicação do procedimento a ser adotado na Lei de Locações, mas por aplicação subsidiária do novo código processual (art. 79 da Lei nº 8.245/1991), deve ser observado o procedimento comum.

Reproduzem-se, aqui, portanto, as observações feitas quanto à realização da audiência de conciliação ou de mediação e ao prazo para a contestação.

Há, porém, um ponto específico digno de nota. De acordo com o art. 72, § 4º da Lei de Locações, o locador ou o sublocador poderá, na contestação, pedir a fixação de aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido. Trata-se de modalidade de tutela antecipada que, ao contrário do que se disciplina normalmente, deve ser requerida pelo réu em sua resposta, e não pelo demandante.

Porque essa modalidade de liminar é requerida na contestação, deve ser afastada de plano a possibilidade de requerimento de tutela antecipada em caráter antecedente (art. 303 do NCPC). Não pode o réu deixar de impugnar especificadamente as alegações do autor, sob pena de presunção de veracidade (art. 341, NCPC).

Controvérsia, entretanto, poderá ocorrer quanto à possibilidade de estabilização do aluguel provisório, se não interposto agravo de instrumento pelo autor. Pela literalidade do art. 304 do novo CPC, somente seria possível a estabilização da tutela antecipada “concedida nos termos do art. 303”, ou seja, em caráter antecedente, o que seria inviável neste caso. Mas como há quem sustente a possibilidade de estabilização da tutela antecipada mesmo se for concedida em caráter incidental, haverá ampla margem para discussão.

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Seria possível, certamente, apresentar muitas outras considerações sobre os possíveis impactos do novo CPC sobre a Lei de Locações. Imaginem-se, por exemplo, as repercussões do regime jurídico da coisa julgada sobre as questões prejudiciais (art. 503, § 1º, NCPC), quando aplicado às diferentes ações sobre locação de imóvel urbano.

De todo modo, uma pequena exposição como a que se apresentou no texto, limitado aos principais aspectos procedimentais, já demonstra a dificuldade da tarefa que se impõe à doutrina e à jurisprudência pelos próximos anos, assim que entrar em vigor o novo CPC – seja lá em que data exatamente isso ocorra.[2]

Pode ser que, a médio ou a longo prazo, o novo CPC cumpra sua promessa e alcance seus principais objetivos, aprimorando a jurisdição no país – é a nossa torcida. Toda mudança, todavia, causa receio e desconforto. Se alguém imaginou que um novo Código traria maior segurança jurídica a curto prazo, esse será um tiro pela culatra.

[1] Para compreender a (inusitada) divergência, que contempla nada menos que três posições distintas (vigência do novo CPC a partir de 16, 17 ou 18 de março de 2016), v. texto de Fabiano Carvalho em http://justificando.com/2015/06/19/divergencia-doutrinaria-sobre-a-entrada-em-vigor-do-novo-cpc-e-propostas-de-solucao/.

[2] Não só em razão da discussão quanto ao dia exato em que o novo CPC entrará em vigor, mas também pela notícia, recentemente veiculada pela mídia, de que alguns ministros do STF estariam pedindo que a vacatio legis do novo CPC seja ampliada por até cinco anos. Ainda é cedo para saber se a proposta vingará, mas este é mais um ingrediente de incerteza para a data de entrada em vigor do novo Código.

VEJA AQUI OUTROS TEXTOS DA SÉRIE CPC 2015