Inadimplemento do adquirente na incorporação imobiliária

No contrato de incorporação, a obrigação do adquirente é, basicamente, a de pagar o preço, geralmente em parcelas, nos termos pactuados em contrato de promessa de compra e venda da unidade ou em promessa de compra e venda de fração ideal de terreno combinada com contrato de construção da unidade, podendo essa obrigação, ainda, ser pactuada em contrato de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca ou de alienação fiduciária.

Em todas essas hipóteses, a obrigação mais frequente é a de pagamento do preço em parcelas, em geral compreendendo quotas mensais de amortização e juros, além de pagamento de impostos, taxas e outros encargos relativos ao imóvel, como, por exemplo, contribuições condominiais.

Nos contratos aqui considerados, o inadimplemento ficará caracterizado pelo não pagamento de parcela do preço, ressalvada a exigência legal de notificação para purgação da mora, a ser dirigida ao adquirente pelo incorporador ou pela Comissão de Representantes dos adquirentes.

Extingue-se o contrato mediante resolução ou execução do crédito, conforme se trate de promessa de compra e venda ou compra e venda com pacto de hipoteca ou de alienação fiduciária em garantia.

As normas sobre extinção do contrato de incorporação por inadimplemento de obrigação do promitente comprador não colidem com a norma do CDC que considera alternativa a cláusula resolutória dos contratos de adesão e atribui a escolha ao consumidor (CDC, art. 54, § 2º), (1) pois entre as relações jurídicas visadas por essa norma do CDC não se encontra, em regra, aquela decorrente da promessa de compra e venda.

É que a prerrogativa de escolha do consumidor, de que trata o § 2º do art. 54 do CDC, refere-se aos contratos caracterizados pela catividade ou dependência do consumidor, situação diversa da promessa de compra e venda.

São, em regra, contratos de prestação de serviços contínuos, como, por exemplo, os de natureza bancária, de seguro-saúde, de previdência privada, de uso de cartão de crédito, de fornecimento de energia, telefone etc., assim qualificados por Claudia Lima Marques: “contratos pós-modernos, cativos, de longa duração, massificados e de grande importância social, impedem a rescisão, mesmo com causa, pelo fornecedor, e transfere a decisão para o consumidor, que pode optar pelo aumento das prestações, pela sanção por seu descumprimento contratual, até mesmo por alguma modificação do plano para adaptá-lo às novas circunstâncias, mas optando, ao mesmo tempo, pela manutenção (e não resolução) da relação jurídica de consumo”. (2)

Esses contratos “cativos, de longa duração, massificados”, a que se refere o § 2º do art. 54 do CDC, são de natureza distinta da promessa de compra e venda de bens imóveis.

Entretanto, mesmo que se pudesse admitir a aplicação dessa regra protetiva ao contrato de incorporação, mas considerando que não há no CDC norma que confira ao adquirente inadimplente a faculdade de obstar o exercício do direito do promitente vendedor lesado pelo não pagamento, a resolução decorrerá exclusivamente da conduta omissiva do adquirente, a que se refere esse dispositivo do CDC, pois ele é que, ao receber a interpelação para purgar a mora, optará entre a conservação do contrato ou sua resolução; se optar pela conservação, escolherá a purgação da mora; ao contrário, se admitir a resolução, adotará conduta omissiva, deixando de purgar a mora e deixando que se caracterize seu inadimplemento absoluto, do qual resulta a resolução da promessa, judicial ou extrajudicial.

Bem a propósito, referindo-se a situação semelhante, em contrato de adesão, Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe observam: “o credor toma a iniciativa [de promover a interpelação], mas a decisão final é, por lei, por norma de ordem pública, do devedor, o que implica deverem ser asseguradas e facilitadas, por interpelação do predisponente ao aderente, todas as condições adequadas para o exercício da escolha da alternativa de não resolução; prerrogativa que se concretiza em purgar a mora de direito material pelo valor das prestações vencidas e pelos acréscimos devidos que lhe sejam apresentados”. (3)

A resolução das promessas de compra e venda se dá mediante procedimentos específicos, que atendem às características de cada modalidade de contrato, e produz efeitos liberatório, restitutório e ressarcitório.

A resolução exonera as partes da prestação a que estavam vinculadas, seguindo-se uma relação de liquidação que comporta (i) a restauração da situação anterior, mediante consolidação do domínio no patrimônio do promitente vendedor, (ii) a restituição das quantias pagas pelo promitente comprador, e (iii) o ressarcimento das perdas e danos decorrentes da quebra do contrato, de forma a recompor o patrimônio do contratante lesado.

Na atividade da incorporação imobiliária a indenização das perdas e danos pelo inadimplemento do promitente comprador é usualmente prefixada em percentual calculado sobre o valor do contrato ou das quantias pagas.

Como vimos, a relação de liquidação destinada à recomposição do status quo ante, por efeito da resolução, contempla procedimentos e soluções distintas conforme a resolução seja extrajudicial e/ou judicial.

Em relação à resolução extrajudicial, as Leis nº 4.591/1964 e nº 4.864/1965 instituem norma especial que impõe ao credor (promitente vendedor – incorporador) e/ou à comissão de representantes dos adquirentes a obrigação de, depois de resolvido o contrato, promover a venda do imóvel em leilão, aplicar o produto no pagamento do débito pendente, correspondente ao preço da construção não pago pelo adquirente inadimplente, e entregar a este o saldo, se houver.

Especificamente em relação à resolução judicial, a Lei nº 13.786/2018 estabelece limites de indenização das perdas e danos e critérios de liquidação, que serão comentados adiante.

A par da promessa de venda, a comercialização dos imóveis integrantes de incorporação imobiliária pode ser formalizada também mediante compra e venda com financiamento e pacto adjeto de hipoteca ou de alienação fiduciária, caso em que a extinção do contrato por inadimplemento da obrigação do devedor se dá mediante procedimentos extrajudiciais específicos para a excussão de cada uma dessas espécies de garantia.

1. CDC: “Art. 54. (…) § 2º Nos contratos de adesão admite-se a cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2º do artigo anterior”.

2. MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 1.051.

3. RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Alienação fiduciária e o fim da prisão civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 126-127.382 | INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA • Melhim Namem Chalhub

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