Prof. Felipe Quintella comenta questão da OAB sobre o contrato de compra e venda

A questão da OAB que vamos comentar hoje é sobre o Direito dos Contratos, especificamente, sobre os pactos adjetos ao contrato de compra e venda.

Eis a questão:

(IX Exame de Ordem Unificado — 2012.3) Marcelo firmou com Augusto contrato de compra e venda de imóvel, tendo sido instituindo no contrato o pacto de preempção. Acerca do instituto da preempção, assinale a afirmativa correta.

a) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo se reserva ao direito de recobrar o imóvel vendido a Augusto no prazo máximo de 3 anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador.

b) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo impõe a Augusto a obrigação de oferecer a coisa quando vender, ou dar em pagamento, para que use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

c) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo reserva para si a propriedade do imóvel até o momento em que Augusto realize o pagamento integral do preço.

d) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo, enquanto constituir faculdade de exercício, poderá ceder ou transferir por ato inter vivos.

Sobre o assunto na questão, a preempção, no Curso Didático de Direito Civil aprendemos que:

Chama-se de preempção, prelação ou preferência (pactum promitiseos no Direito Romano) o pacto adjeto à compra e venda por meio do qual se estabelece o direito de preferência do vendedor de recomprar a coisa vendida, caso o comprador queira aliená-la (art. 513).

Ou seja, havendo expressamente cláusula de preempção na compra e venda, o vendedor, querendo, poderá readquirir a coisa vendida, se e quando o comprador quiser vendê-la ou dá-la em pagamento.

Impende ressaltar, desde logo, que a preferência é direito personalíssimo e que, portanto, não pode ser objeto de cessão nem de transmissão hereditária (art. 520).

(Parte III, capítulo 9, subseção 1.3.4)

Como a questão pede que se escolha a alternativa correta, vamos comentar cada uma delas.

Alternativa A:

a) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo se reserva ao direito de recobrar o imóvel vendido a Augusto no prazo máximo de 3 anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador.

Conforme visto, a preempção, de fato, consiste em um pacto adjeto à compra e venda. Todavia, esta alternativa tenta confundir o candidato, mencionando, na verdade, a noção da retrovenda, outro pacto adjeto à compra e venda. Segundo explicamos no Curso Didático de Direito Civil:

O instituto da retrovenda – ou recompra – já deveria ter sido abolido do nosso sistema. Trata-se de condição resolutiva do contrato de compra e venda dependente exclusivamente da vontade da parte beneficiada por ela.

Insere-se no pacto uma cláusula que permite ao vendedor retratar-se em até três anos, recobrando a coisa vendida, mediante restituição do preço e reembolso das despesas efetuadas pelo comprador (art. 505).

(Parte III, capítulo 9, subseção 1.3.1)

Logo, por se referir ao pacto adjeto consubstanciado na retrovenda, e não na preempção, a alternativa A está INCORRETA.

Alternativa B:

b) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo impõe a Augusto a obrigação de oferecer a coisa quando vender, ou dar em pagamento, para que use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Do conceito que vimos no Curso Didático de Direito Civil, e corresponde ao art. 513 do Código Civil, constata-se que a alternativa B está CORRETA, e é a resposta da questão.

Alternativa C:

c) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo reserva para si a propriedade do imóvel até o momento em que Augusto realize o pagamento integral do preço.

Também esta alternativa tenta confundir o candidato, mencionando a noção de outro pacto adjeto à compra e venda, a venda com reserva de domínio. Conforme explicamos no Curso Didático de Direito Civil:

A chamada venda com reserva de domínio (pactum reservati dominii) é modalidade especial de compra e venda com grande importância no comércio. Trata-se de contrato em que se insere condição suspensiva que estabelece que a propriedade somente será transferida após a quitação integral do preço (art. 521 do Código).

(Parte III, capítulo 9, subseção 1.3.5)

Logo, por se referir ao pacto adjeto consubstanciado na venda com reserva de domínio, e não na preempção, a alternativa C está INCORRETA.

Alternativa D:

d) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo, enquanto constituir faculdade de exercício, poderá ceder ou transferir por ato inter vivos.

Do que lemos no Curso Didático de Direito Civil, e que se confirma pelo art. 520 do Código Civil, constata-se que o direito de preferência não comporta cessão ou transmissão, nem entre vivos, nem causa mortis. Logo, a alternativa D está INCORRETA.

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