A eficácia do crédito condominial no CPC/15 e na jurisprudência: aspectos práticos

Uma das mudanças mais impactantes trazidas pelo CPC/15 ao mercado imobiliário foi determinar que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, passaram a ter eficácia executiva (art. 784, X), buscando dar mais eficiência no recebimento de tais valores diante na notória crise do mercado imobiliário e da elevada inadimplência, agravada pelo limite de até 2% multa sobre tal débito (art. 1336 §1º, CC/02).

A mudança merece ser aplaudida e bem compreendida, mostrando-se necessário algumas considerações.

O título executivo é o crédito condominial previsto na convenção condominial, ou aprovado na assembleia geral, não obstante a convenção ter caráter predominantemente normativo e institucional, portanto não contratual, principalmente por ser formada unilateralmente sem a participação do devedor, frisando que sequer é necessário que a convenção esteja registrada no Registro Geral de Imóveis[1].

Interessante que o art. 12 §2º da Lei nº 4.591/64 sempre afirmou que cabia ao “síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas”, porém, por força do CPC/73, tal dispositivo havia sido tacitamente revogado, porém com o CPC/15 aconteceu algo como um efeito repristinatório[2].

Cabe registrar que o legislador exige a comprovação documental, o que deve ser complementado pelo art. 783 do CPC, devendo a obrigação constante de tal título ostentar certeza, liquidez e exigibilidade.

Cumpre, por oportuno, registrar que se o demandante, por força dos velhos hábitos por exemplo, ajuizar ação de conhecimento para buscar tal crédito o feito não poderá ser extinto na dicção do art. 785 do CPC/15 sendo possível, inclusive, se cogitar no deferimento de tutela de evidência (art. 311, IV), eis que disporá de título executivo extrajudicial, uma evidente prova documental do fato constitutivo de seu direito e, dificilmente, o réu conseguirá opor prova capaz de gerar dúvida razoável ao julgador.

Assim, obtida tutela provisória de evidência, o que poderá ocorrer logo após a contestação, a mesma será dotada de eficácia de título executivo judicial (art. 515, I[3]), permitindo iniciar, desde logo, o cumprimento provisório (art. 297, parágrafo único) com a intimação do demandado para pagamento (art. 523 c/c art. 520) e, caso não realizado (art. 520 §3º), incidirão multa de 10% e honorários advocatícios de 10% (artigo 520 §2º c/c art. 523 §1º).

Ressalta-se, ainda, que no cumprimento provisório não se permite ao devedor a utilização do parcelamento compulsório (art. 916 §7º), que é exclusivo do processo de execução extrajudicial, bem como a apelação contra a sentença que venha a confirmar a tutela da evidência anteriormente deferida será desprovida de efeito suspensivo (artigo 1.012, V), sem esquecer da possibilidade de emprego, no cumprimento da decisão, dos meios executivos atípicos (art. 139, IV c/c art. 297 CPC).

Há, ainda, a possibilidade de se renunciar à eficácia executiva do título extrajudicial para que se proponha o procedimento especial da ação monitória (art. 700 CPC), como autorizado pelo art. 785 do CPC, pelo STJ[4] e pelo Conselho da Justiça Federal[5].

Superadas tais considerações, que demonstram o autoregramento de vontade estabelecido pelo CPC/15 permitindo que o credor escolha a via judicial que lhe pareça mais adequada, o crédito executivo em comento, ainda que constituído sob a égide do CPC/73, pode ser executado na forma do CPC/15[6], bem como se interpreta a expressão condomínio edilício de forma a compreender tanto os condomínios verticais, quanto os horizontais de lotes, nos termos do art. 1.358-A do CC/02[7].

Sendo uma execução extrajudicial devem ser aplicadas, subsidiariamente, as regras do processo de conhecimento (art. 771, parágrafo único), portanto se considerarão incluídas no título as prestações vencidas e vincendas, nos termos do art. 323 CPC/15, sendo esse, inclusive, o posicionamento que tivemos oportunidade de defender[8], bem com o adotado pelo TJ/RJ[9].

Há, ainda, a possibilidade de se aprovar em assembleia um negócio jurídico processual (art. 190), estabelecendo que as prestações vencidas e vincendas do crédito condominial passam a ser título executivo extrajudicial sendo possível, ainda, registrar tal assembleia em um Cartório de Títulos e Documentos para dar eficácia contra terceiros.

Na petição inicial da ação de execução extrajudicial fundada no crédito condominial o credor já poderá, de início, indicar o próprio imóvel a penhora, em virtude da notória natureza de obrigação propter rem de tal crédito, sendo uma exceção à impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, IV Lei 8.009/90), atraíndo a competência do foro da situação do imóvel (art. 781, I CPC), bem como proceder à averbação em registro público do ato de propositura ou da admissão da execução (art. 799, IX e art. 828), para se criar uma presunção absoluta de ciência de terceiros da demanda executiva, facilitando a demonstração de eventual fraude à execução (art. 792, II e Súmula 375 do STJ[10]).

De igual modo, é possível que sobre o imóvel recaia hipoteca, ou qualquer outro direito real de garantia e, nesse sentido, o credor hipotecário deverá ser intimado (art. 799, I), cabendo ressaltar que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 STJ), bem como o crédito condominial tem preferência sobre o hipotecário, como já pacificado pelo STJ[11] e pelo TJ/RJ[12].

O STJ[13] afirmou que o prazo de prescrição do crédito condominial é de cinco anos, devendo ser aplicado o art. 206 §5º, I, CC/02, seja para os  condomínios em geral, edilício horizontal ou vertical.

Por fim, não é demais lembrar que toda execução extrajudicial prescreve no mesmo prazo de prescrição da ação de conhecimento (Súmula 150 STF), portanto, devem ser aplicados, por exemplo, os prazos previstos nos arts. 205 e 206 do CC/02 e, com despacho que ordenar a citação haverá sua interrupção (art. 240 §1 c/c art. 802 CPC).

[1] Súmula 260 STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

[2] Efeito repristinatório, em apertada síntese, nada mais é do que reentrada em vigor de norma aparentemente revogada.

[3] Observe-se que o art. 515, I do CPC/15 refere-se à “decisão”, diferentemente do art. 475-N do CPC/73, que se referia a “sentença”.

[4] STJ, 3ª T., AgRg no AREsp 403.996/SP. Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado 17.12.2013

[5] ENUNCIADO 101 CJF: É admissível ação monitória, ainda que o autor detenha título executivo extrajudicial.

[6] Enunciado 527 do FPPC (Fórum Permanente de Processualistas Cíveis): Os créditos referidos no art. 515, inc. V, e no art. 784, inc. X e XI do CPC-2015 constituídos ao tempo do CPC-1973 são passíveis de execução de título judicial e extrajudicial, respectivamente.

[7] ENUNCIADO 100 do CJF: Interpreta-se a expressão condomínio edilício do art. 784, X, do CPC de forma a compreender tanto os condomínios verticais, quanto os horizontais de lotes, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil.

[8] Passamos a adotar tal posicionamento a partir da 4ª edição: LOURENÇO, Haroldo. Processo Civil Sistematizado. 4ª edição (prelo). Editora Método, p. 663-664.

[9] TJ/RJ, 18ª CC, Agravo de Instrumento nº 0033489-33.2017.8.19.0000, Des. Cláudio Luiz Braga Dell’orto, julgado em 6/08/2017 e TJ/RJ, 22ª CC, Agravo de Instrumento nº 0015120-88.2017.8.19.0000, Des. Marcelo Lima Buhatem, julgado em 16/05/2017.

[10] “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

[11] Súmula 478 STJ: Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

[12] Súmula 276 TJ/RJ: O crédito tributário prefere ao condominial e este ao hipotecário.

[13] STJ, 2ª Sç., Resp Repetitivo 1.483.930/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado 02.01.2017.

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