O livro Incorporação Imobiliária, de Melhim Namem Chalhub, examina os elementos peculiares de formação, execução e extinção do contrato de incorporação imobiliária, na perspectiva do interesse comum dos contratantes subjacente a cada contrato individual.
A articulação entre esse sistema especial e as normas gerais do CDC é examinada com base na evolução da teoria do contrato e na jurisprudência, consideradas a tipicidade e a funcionalidade dessa peculiar espécie de contrato, a boa-fé objetiva e a segurança jurídica.
Confira as principais atualizações referentes à revisão e ampliação da 6ª edição do livro Incorporação Imobiliária!
Livro Incorporação imobiliária: leia nota do autor à 6ª edição
A Lei das Incorporações Imobiliárias, o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, dentre outras normas legais, foram objeto de importantes alterações desde a última edição desta obra, em 2019, e justificam sua atualização.
Merecem destaque a Medida Provisória nº 1.085, editada em 27 de dezembro de 2021, e a Lei nº 14.181/2021, conhecida como Lei do Superendividamento. A MP nº 1.085 cria o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP e dispõe sobre mecanismos que viabilizem o funcionamento eletrônico dos serviços registrais, compreendendo a efetivação dos atos registrais, a interconexão de dados e documentos, e a facilitação do acesso remoto para encaminhamento e recebimento de documentos, assim como para consulta por parte dos usuários, tudo por meio de plataforma eletrônica centralizada.
Além da instituição desse sistema, a MP nº 1.085 altera disposições do Código Civil, da Lei nº 4.591/1964, da Lei nº 6.015/1973 e de outras leis, merecendo atenção as normas que reforçam a segurança jurídica propiciada pelo registro do Memorial de Incorporação e regulamentam o procedimento de destituição do incorporador, nas hipóteses em que a lei a admite.
Quanto à Lei do Superendividamento, suas normas incidem na fase da formação do contrato de incorporação, ao alçar ao nível de dever legal a prática, pelo incorporador, da norma prudencial de prévia análise dos riscos de crédito em face da capacidade de pagamento do pretendente à aquisição de imóvel com pagamento parcelado (CDC, art. 54-D), com vistas ao controle orçamentário que assegure o mínimo necessário à subsistência do consumidor.
Ainda em relação à convivência entre o regime jurídico da incorporação imobiliária e as normas gerais do Código de Defesa do Consumidor, a nova edição dedica especial atenção ao Tema 1.095/STJ, que versa sobre os diferentes efeitos da vedação do pacto comissório na extinção forçada dos contratos de promessa de venda e de crédito com garantia fiduciária ou hipotecária. A questão foi submetida ao rito dos recursos repetitivos e se encontra em processamento quando concluímos a 6ª edição desta obra.
No capítulo sobre a resolução de pleno direito de promessas de venda com cláusula resolutiva expressa, tratamos do REsp 1.789.863/MS, cujo acórdão assenta ser “possível o manejo de ação possessória, fundada em cláusula resolutiva expressa, decorrente de inadimplemento contratual do promitente comprador, sendo desnecessário o ajuizamento de ação para resolução do contrato”.
No campo do direito urbanístico, merecem atenção a técnica construtiva do Retrofit e sua repercussão nos regimes jurídicos da incorporação imobiliária e do condomínio edilício, à luz de importantes alterações legislativas municipais destinadas a estimular a requalificação arquitetônica ou urbanística de edifícios.
Especificamente em relação às situações de crise decorrente de paralisação ou retardamento injustificado da obra, a busca de solução capaz de viabilizar a recuperação do empreendimento no interesse da coletividade dos contratantes foi objeto de amplo debate no Instituto dos Advogados de Pernambuco em 2020, sob a liderança do colega Guilherme Guerra e a participação das colegas Viviane Amaral, Andrea Coutinho e Gabriela Marcondes, bem como dos trabalhos da Comissão de Juristas constituída pela Corregedora-Geral do Conselho Nacional de Justiça, Ministra Maria Thereza de Assis Moura, dos quais resultou anteprojeto acolhido na MP nº 1.085/2021, que disciplina o procedimento de destituição do incorporador nos termos das novas disposições que inclui no art. 43 da Lei nº 4.591/1964.
Essas e outras situações e questões estão contempladas na atualização e ampliação desta obra, para a qual contribuíram os debates com os colegas do meu escritório, Daniella Araújo Rosa, Luiz Felipe Passos França, Rosângela Barbosa Ribeiro Marques e Dalva Silva de Sousa, assim como com os Professores e colegas André Abelha, José Antônio Cetraro e Alexandre Gomide.
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