Ao locar um imóvel urbano, caso a destinação seja urbana (residencial, comercial, industrial ou para prestação de serviços) aplica-se a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, independentemente da sua localização. Trata-se de lei especial repleta de detalhes e regras específicas para o contrato de locação, tudo em razão da preocupação que sempre houve com essa espécie de contrato na nossa sociedade.

É preciso observar, todavia, que existem locações com destinação urbana, mas que não são atingidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Essas hipóteses estão enumeradas no parágrafo único do art. 1º, que exclui as seguintes locações:

i) “de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas”. Nesse caso quando são locadores, pois quando são locatários se submetem à lei do inquilinato;

ii) “de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.” Ou seja, as vagas alugadas autonomamente, pois quando acompanham um apartamento ou escritório, seguem o principal e se submetem à lei do inquilinato. Nesse caso, o contrato será de locação geral, submetida ao Código Civil (arts. 565 a 578);

iii) “de espaços destinados à publicidade”, submetidos a contratos de locação geral do Código Civil;

iv) “em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”. Em outras palavras, os “flats”, cujo contrato é de hospedagem ou de locação geral submetida ao Código Civil;

v) “o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades”.

Nesses casos, como não se aplica a Lei do Inquilinato, não restituído o imóvel ao final do contrato, a ação não será de despejo, mas de reintegração de posse.

Por outro lado, os contratos de locação submetidos à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) comportam espécies e essas espécies determinam consequências e características diversas.

Em consonância com o acatado, é preciso ter em mente que o contrato de locação:

i) Residencial, é aquele firmado com inquilino obrigatoriamente pessoa física e para sua moradia (Lei do Inquilinato, arts. 46 e 47);

ii) Não residencial, é aquele firmado com inquilino qualificado como pessoa natural ou jurídica para finalidade comercial, industrial ou para prestação de serviços; também é não residencial o contrato cujo inquilino é pessoa jurídica e o imóvel, residencial, destina-se ao uso de empregados, diretores, titulares, gerentes ou executivos (Lei do Inquilinato, arts. 55 a 57);

iii) Comercial (ou protegido) caracteriza-se por conceder ao inquilino, ainda que compulsoriamente pela via judicial ou jurisdicional, contra a vontade do locador, renovações sucessivas por cinco anos (Lei do Inquilinato, arts. 51 a 53 e 71 a 75) desde que explore atividade econômica que dependa de ponto e reúna os requisitos da ação renovatória (contrato de cinco anos ou soma de prazos ininterruptos que perfaçam cinco anos, exploração trienal da mesma atividade, perfeito cumprimento do contrato em curso, oferta de garantia para o novo período se o contrato a ser renovado dela dispõe e propositura da ação renovatória no prazo decadencial de seis meses a um ano antes do fim do contrato);

iv) Em shopping center, é aquele estabelecido nesse polo de atração de clientela, com características próprias determinadas pelo art. 54 da Lei do Inquilinato;

v) Por encomenda, no qual o pretenso inquilino de imóvel não residencial encomenda ao locador a construção, a reforma substancial ou a aquisição do imóvel que pretende, vinculando-se ao contrato previamente e que também tem regras próprias (Lei do Inquilinato, art. 54-A); e, por fim,

vi) Para temporada, que se trata de contrato locação residencial, com prazo inferior a 90 dias, para motivo temporário declinado no contrato (lazer, tratamento de saúde, realização de cursos, reformas na residência do locatário e outros motivos temporários), seja lá qual for a ferramenta utilizada para a locação (Lei do Inquilinato, arts. 48 a 50).

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